Ah, la burbuja. La ‘burbuja inmobiliaria’ tiene ese no se qué que nos atrae tanto como nos asusta. Injusto pero terriblemente lógico.
—y aquí estamos para responder a las dudas de nuestros clientes.
Lo que vemos hoy -a marzo de 2012- es un ajuste del mercado inmobiliario peruano por la demanda insatisfecha que ha existido.
El pasado
1.- Poca oferta por parte de las empresas inmobiliarias, específicamente las constructoras.
2.- Ausencia o mínima aprobación de créditos hipotecarios para la clase media: poca demanda.
—No había demanda, no había oferta.
El presente
'El mercado inmobiliario peruano' ha estado muchos años estancado.
El boom económico ha traído estabilidad. Los bancos están prestando dinero: A los constructores para construir (oferta) y a las personas para comprar (demanda).
Entonces lo que vemos son 'ajustes' normales en un mercado donde la demanda insatisfecha de viviendas para la clase media y media baja poco a poco se va satisfaciendo.
Hoy por hoy vemos que hay un exceso de demanda y todavía muy poca oferta para satisfecerla, lo que se traduce en un incremento en los precios de los inmuebles: Ley de mercado.
El futuro
La poca oferta (inmuebles construidos para venta) se debe a una escasez de tierra, por eso todos los proyectos que se construyen son proyectos verticales, para aprovechar la poca tierra que existe en el mercado. -contemplando que sólo en algunas partes de Lima, los proyectos alcanzan 20 pisos y muchas personas NO QUIEREN VIVIR AQUI-
No hablaríamos de una burbuja, es decir, aumento de precios especulativos.
Creemos que se exagera cuando se habla de una burbuja del mercado inmobiliario peruano.
Vayamos a la parte conceptual
¿Cómo se infla la burbuja?
Burbuja: Término que alude al crecimiento explosivo y no sostenible en el precio de un activo. Ejemplo: 'burbuja inmobiliaria'.
Aparece 'se va inflando' cuando el precio excede al valor fundamental del activo y va subiendo mes a mes y no se puede explicar el porqué.
Y, ¿sí hace BOOM?
Podría generar o no una crisis.
Explicación con 4 Notas:
NOTA 1: Los precios pueden tener variaciones bruscas, sin que ello configure una burbuja.
Puedes explicar que el precio suba cuando al activo (departamentos) le agregas valor -y que el cliente esta dispuesto a pagar-.
Puede subir el precio cuando el cliente inversionista tiene la expectativa o creencia de que podrá revender el activo -departamento- a un precio mayor en el futuro.
Desde luego, el problema es cómo saber que el aumento en el precio tiene como causa una mejora en los fundamentos (valor agregado) o sólo sube por un tema de expectativas.
Si aparecen noticias nuevas y positivas respecto de la economía (por ejemplo el crecimiento económico del Perú en 6%). En ese caso, aumenta la demanda por el activo y con ello su precio -sin- que sea una burbuja, pues está justificado por los fundamentos del mercado.
Joseph Stiglitz, premio Nobel de Economía 2001: "si la razón por la cual el precio es alto hoy es solo porque los inversionistas creen que el precio de venta de mañana será mayor, sin que los factores fundamentales justifiquen ese precio, entonces existe una burbuja".
Una subida no justificada es cuando el precio sube porque alguien la financia:
Un ejemplo que siempre se da es por la existencia de tasas de interés - muy- bajas-. Es decir el Banco Central reduce las tasas para reactivar la economía. Cuando esto ocurre el valor de los activos sube porque se introdujo exceso de dinero no deseado a la gente de lo contrario no podrían comprar los activos. El riesgo es que cuando sube la tasa de interés por algún motivo (inflación creciente, riesgo país por factores políticos, etc.) la gente deja de pedir préstamos, las ventas bajan, el valor de los activos cae.
Hay quienes compraron en efectivo -sin crédito hipotecario-. Ellos tendrán activos "super valorados".
Hasta aquí no hay problema. Los problemas vendrán después, si dicha crisis -que mencionamos dos párrafos arriba- lleva a que la gente no pueda pagar la hipoteca.
NOTA 2: Una burbuja no es igual a una crisis financiera.
Además, no todo estallido de una burbuja genera una crisis financiera, aunque la mayoría de estas últimas han estado precedidas por la primera.
No todas las burbujas hacen BOOM.
NOTA 3: Ejemplos
Ejemplo 1: La burbuja inmobiliaria que estalló para generar la peor crisis que haya asolado al mundo fue absoluta y diligentemente preparada por los cinco bancos más poderosos de EEUU: 'burbuja financiada'. Ellos bajan las tasas y entregan los hipotecarios a 'todas las personas - crisis NINJA'. -ver el documental Inside Job-.
—La última prueba: los cinco principales actores del exitoso plan que han aceptado pagar la suma de 25 mil millones de dólares para indemnizar a parte de los damnificados.
Ejemplo 2: España convertida en Españistán, gracias a la burbuja inmobiliaria y la crisis económica y la ley del suelo
Video muy explicativo: http://www.youtube.com/watch?v=N7P2ExRF3GQ
¿Existe en el Perú un nefasto factor para la generación de burbujas?
Creemos que NO. Consideramos que la demanda de viviendas es insatisfecha (cosa distinta ocurrio en otros países -EEUU, España)
NOTA 4: Siempre tener presente que se puede estar formando una burbuja.
Los entes reguladores deben tener indicadores; cuidarla o desinflarla y no esperar que reviente. - “El observador es tan importante como el sistema que observa”
El Broker Urbano.
BONUS TRACK:
Video resumen documental Inside Job: http://www.youtube.com/watch?v=q4egTybH-TE
Video crisis NINJA. Por Leopoldo Abadía del IESE. Muy entretenido: http://www.youtube.com/watch?v=AlnvFKarkYE
POST RELACIONADOS:
Cifras inmobiliarias en Lima a enero 2012
Los precios de los departamentos subirán, Si.
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ACTUALIZACIÓN (mayo 2012)
El sector inmobiliario existe lo que se llama “rigidez a la baja en los precios”, que se da por falta de competencia en el sector; es decir, la construcción de viviendas está concentrada en un reducido número de grandes grupos inmobiliarios. Articulo Boom inmobiliario vs. Materiales de construcción: ¿quién manda a quién?
No lo se, creo que aún hay una necesidad por demanda insatisfecha -en Miraflores y San Isidro-, más por exclusividad que por necesidad. El post nos quiere decir que tarde o temprano un roce encenderá la chispa y la chispa encenderá el detonador. Y tú serás ese “inversor” con dos cables en la mano -uno rojo y uno azul- que mira la cuenta atrás con ojos de “¿Qué diablos hago yo aquí?”. Y no es exactamente así. Lo que sí, el artículo debe servir para estar atentos y afinar los mecanismos de control. Un post de Ricardo V. Lago. Leer más.
ACTUALIZACIÓN (febrero 2013)
Burbuja inmobiliaria.
27 de febrero 2013.
Las casas pueden subir diariamente y las hipotecas ser más altas, pero si el empleo en el sector moderno continúa creciendo, entonces simplemente costará caro comprarse una vivienda. Por ello, la atención vuelve a los factores que efectivamente podrían cortar la cadena de pagos. Guardan relación con la marcha de la economía y especialmente con el empleo. (Artículo completo, aquí).
De la burbuja inmobiliaria y otros demonios.
14 de febrero de 2013.
Varios frentes representando sus particulares intereses se han pronunciado sobre el tema. Algunos poniendo «paños fríos» y otros tratando de encender las alarmas. Lo cierto es que objetivamente algo no está marchando o está marchando demasiado de prisa en el sector inmobiliario. (Artículo completo, aquí).
ACTUALIZACIÓN (agosto 2013)
Disminuye el riesgo de una burbuja inmobiliaria en Perú
1.- Los créditos hipotecarios se vuelven más caros. Las condiciones cambian (estás y estás).
2.- Habría una desaceleración de la demanda por el tema de la liquidez. Este nuevo panorama internacional se reflejaría en el Perú.
3.- Por el tema del menor crecimiento de la economía peruana.
4.- La regulación más exigente que aplica la SBS.
Esto repercutiría en la estabilización de los precios de las viviendas.
ACTUALIZACIÓN (febrero 2014)
Descartan burbuja
Hablar de la burbuja inmobiliaria es referirse a algo que, por su propia naturaleza, representa un accidente del cual, nos damos cuenta recién cuando ha sucedido. Por ello, predecirla o incluso sentirla mientras pudiese estar sucediendo es muy complicado porque la impulsan factores personales y muy contagiosos como la especulación y las expectativas, indicó Fernando Castañeda Melgar, Socio de Aramburú Camino Boero Abogados.
ACTUALIZACIÓN (junio 2014)
1.- Para algunos la SBS, el BCR o el MEF están retirando ‘el cóctel de la fiesta’ o ‘el alcohol de la fiesta’, probablemente gracias a eso se eviten situaciones como las que ocurrieron en Estados Unidos, España u Holanda.
Incremento en precios de vivienda no es alarmante, todavía no exige tomar medidas duras, afirma Julio Velarde.
2.- La cautela de los bancos y las medidas para evitar distorsiones, de la SBS, han generado que disminuya la especulación. El mercado #inmobiliario está estable y los más preocupados son los #constructores que ahora les cuesta más trabajo colocar sus productos inmobiliarios. El “se pelean por comprarme los departamentos que construyo” ya no existe. Ahora, quien tiene poder de negociación será el cliente que compra un #departamento.
Sector inmobiliario está en una etapa de sinceramiento, según CENTRUM-Católica
ACTUALIZACIÓN (junio 2015)
«Por lo tanto la respuesta es que aquí no se dio una burbuja inmobiliaria. Aún mayor evidencia es el hecho que en el último año, pese a la desaceleración en las ventas de viviendas, los precios no han bajado…ni se espera que lo hagan. ¿Por qué? Porque la demanda por viviendas continúa y sigue siendo muy alta...»
Conclusiones de Andrés Subiate en el Boom Inmobiliario de Semana Economica: El boom inmobiliario y la supuesta burbuja inmobiliaria
Los videos están excelentes, en un tono bastante gracioso te habla claramente de como se inicia esta problemática, y en especial el video de Leopoldo Abadia -que realmente no conocía de su existencia y ahora estoy bajando en digital uno de sus libros- hay una frase de Peter Drucker que le viene como anillo al dedo....y dice: "Las personas inteligentes son capaces de simplificar lo complejo; los tontos, en cambio, suelen complicar lo sencillo."
ResponderEliminarOtro punto muy cierto y que no lo había visto de esa manera, fue tu comentario de "Una burbuja no es igual a una crisis financiera"....y efectivamente es posible mientras se tenga la capacidad para seguir cubriendo la hipoteca. Es un escenario posible, me queda claro, pero la experiencia de otros países ejemplifica como todo lleva a una reacción en cadena...
OJO se que para llegar a ese escenario pesimista hay unos requisitos que se deben dar, y que has explicado claramente (a mi entender) la situación que está viviendo Perú que no es más que un Boom económico y una demanda insatisfecha.
Con respecto a tu Nota 4: "Siempre tener presente que se puede estar formando una burbuja. Los entes reguladores deben tener indicadores y cuidarla o desinflarla y no esperar que reviente.": Agradezco tu sinceridad, algo que te caracteriza, al decir que independientemente de tu explicación, no estamos exentos de que esta situación no se presente en Perú. Y efectivamente en la teoría los entes reguladores tienen por deber evitar que ocurran estas crisis, lamentablemente en la practica vemos que no funciona así, y esto se da gracias a intereses de por medio generalmente del sector privado de la economía.
Un like por tu post!
AR
En China, la demanda tambien esta insatisfecha, y desde hace tiempo venia escuchando de burbuja inmobiliaria, y ahora que la burbuja revento los precios estan en plena fase de correccion, como? pero si la demanda sigue insatisfecha al igual que aqui, como es que llegaron a tener su propia burbuja?
ResponderEliminarAhora si los precios de los materiales de construccion no han tenido mayor alteracion en los ultimos annos, y si los terrenos han venido sostenidamente subiendo, por ende el precio de las construcciones nuevas, y de la otra parte de la ecuacion tenemos a la demanda harto insatisfecha, pero que en los ultimos annos sus sueldos no han venido creciendo (es mas fue casi nulo o negativo si los ajustamos a la inflacion) como es que esto se va seguir sosteniendo: precios cada vez mas altos y sueldos igual de planos?
Slds
Vito
Slds
Vito
Gracias Vito por tu aporte.
ResponderEliminarDos cosas de las que se quejan muchos inversores y constructores en Lima, específicamente en Miraflores y San Isidro –donde esta enfocado nuestro negocio y lo conocemos de primera mano- es: 1.La falta de terrenos para construir. 2.Las normas o parámetros de edificación que obliga a que no se pueda construir en el 100% del terreno.
Por el lado del cliente, sí bien, los sueldo no han subido en la misma proporción los bancos están permitiendo que se pueda acceder a hipotecarios. También tenemos compras que se hacen en efectivo y extranjeros que están comprando.
En conclusión podría decir que estamos viendo un mercado sano oferta-demanda, pero si es importante poner los mecanismos de control para evitar que se infle la burbuja.
No deje de comentar lo esperamos por esta casa nuevamente.
El broker inmobiliario.
Vamos a ver, "NO HAY PEOR CIEGO QUE EL QUE NO QUIERE VER", no sé si el dueño del blog tiene interés en que se siga incrementando el precio desmedido, imposible, e irreal de la vivienda no tomando en cuenta el costo de vida en el país; pero desde luego que hay una gran gran burbuja inmobiliaria en el Perú. Solo pregúntate tu y tus lectores ¿Cómo ES POSIBLE QUE UNA VIVIENDA PROMEDIO EN EL PERU CUESTE TANNNNNTO? No está de acorde al coste de vida de un ciudadano común y corriente, inclusive y para darte solo un ejemplo hay viviendas en provincias en zonas de clase media que están costando más caras que en una zona clase media en MIAMI. Como es posible? AHÍ DEJO ESA SIMPLE REFLEXION, Y CON PERDON, PERO EL QUE NO SEA UN POCO TONTO QUE SE DE CUENTA SI EXISTE O NO UNA BURBUJA INMOBILIARIA.
ResponderEliminarHola Anonimo,
EliminarNo, No tengo un interés en que el precio siga subiendo. Es la explicación que le damos a nuestros clientes cuando preguntan. Mi posición es la que escribo en el post. Discutible, claro esta.
Respecto a la pregunta: “¿Cómo ES POSIBLE QUE UNA VIVIENDA PROMEDIO EN EL PERU CUESTE TANNNNNTO?”. La respuesta es, depende. En Miraflores y San Isidro (donde trabajamos) el precio es alto porque no hay espacio y la demanda es grande. En zonas de expansión los precios son menores. Uno puede acceder a una propiedad desde US$40,000 dólares.
Tuve la oportunidad de estar en Miami viendo oportunidades de clientes que nos encargaron buscar estas casa más baratas que en Lima. Y no encontré. Primero porque Miami es buscado entre otras cosas por su clima. En zonas más frías quizá si hayan propiedades más baratas, pero porque están en remate por causas ya conocidas.
El post sobre Miami: http://www.blogurbanbroker.pe/2012/03/un-peruano-comprando-en-miami.html
Ayer me hicieron esta pregunta: ¿Si usted tuviera la ultima propiedad disponible para un proyecto de edificio residencial frente al Golf de San Isidro de 2,500m2 en cuanto la vendería?.
Me quede con la dude si decir US$3,500 x m2 y seguir “contribuyendo” a que los precios de los departamentos terminados estén “caros” o vender a un precio mucho menor dejando pasar una oportunidad de hacer un buen negocio.
Gracias por pasarse por este blog y dejarnos su comentario.
El broker urbano
Este comentario ha sido eliminado por el autor.
ResponderEliminarBueno en el centro de huancayo (parque constitucion ) ya esta de 3000 a 6500 dolares el metro cuadrado , y por el lado de giraldez y ferrocarril tambien subio el metro cuadrado esta desde 1500 dolares a 450 dolares segun la cercania al real plaza , creo que esta algo exagerado no les parece , en la actualidad la mejor zona de huancayo es san carlos entre las dos universidades particulares y ahi el metro cuadrado esta entre 200 y 600 dolares , hablamos de solo terreno ... que cree que este pasando .
ResponderEliminarEl tema es sencillo, no hay burbuja aun porque los que se endeudaron desde el 2004 hasta el 2011 lo han hecho en un contexto de crecimiento continuo, con un dolar a la baja (casi todos se endeudaron en dolares pero ganan en soles por lo que ahora pueden comprar mas dolares y pagar mas deuda), es posible y bastante probable que quien se endeudo el 2004 o 2005 haya incrementado sustancialmente sus ingresos y con ello tiene mas capacidad de pago y lo principal en esas epocas los precios estaban incluso hasta 3 o 4 veces menos que ahora, entonces el problema lo van a generar y se va a dar con los que se estan endeudando este año, pues estan comprando caro, creo que el dolar ya llego o esta por llegar a su techo, la economia esta complicada (estamos creciendo a 6% ya no a 10% como se estuvo en el periodo 2001-2009), entonces una caida en el empleo, mezclada con una subida del dolar, y una caida en los precios de los bienes entonces ahi si se genera una burbuja, considero que esto sucederá en unos 2 o 3 años.
ResponderEliminarEl tema de burbuja inmobiliaria asusta a algunos, sin embargo hay muchos otros que han sabido sacarle provecho, no hablo de los intermediarios, hablo de los inversionistas que de un momento a otro volcaron la mirada a este rubro. La afamada burbuja es algo mas de lo que se habla para atemorizar al común denominador contrastándolo con el boom inmobiliario, una dualidad que beneficia al que sabe controlar el miedo. Si comparamos los precios por metro cuadrado en el Perú con otros países del mismo continente, veremos que no son descabellados tan descabellados e incluso son mas baratos. Para que todo este sistema colapse tendría primero que cubrirse el gran déficit de viviendas que existe, cuando nos vayamos acercando a este momento recién es momento para ser cautelosos.
ResponderEliminarUn pais histtoricamente INEFICIENTE, como el peru, empieza a crecer de la noche a la manana a tasas de 8% o mas, un pais sin industria ni tecnologia, ni capacidad professional (los peores "profesionales" del mundo), lo que paso aqui fue un hipo, un BOOM, los metals subieron (ahora estan en caida libre), alan Garcia estimulo la burbuja crediticia , presta que te presta, gente con 3mil soles de sueldo tiene depa y 4*4 por favor!!, que un grupo de especuladores gane Buena plata y que los bancos como el bcp, desvie fondosa chile y mejico , no quiere decir que una ENORME BURBUJA va a explotar , y va a ver caos , quiebra economica y la peor recession economica de la historia, aqui no esta ni la FED ni el BCE, . No decian que el dolar costaria 2.48 a mediados del 2013, cuanto esta 2.84 y subiendo...... esto explota fuerte , y va a ser una crisis de 2 decadas y la quiebra de algunos bancos y cooperativas. ya veran.
ResponderEliminarEl peru es un pais del cuarto mundo sin industria, sin trabajo, informal y sin capacidad humana.
Estimado Urban Broker, a casi un año del ultimo post, como ve la situación al dia de hoy? es peligroso aventurarse a un credito de "x" años cuando la economía esta en franca caída? He visitado varios proyectos terminados y la gran mayoria sale un cartel de particulares " se alquila" o "vendo", que paso? la gente compro solo para especular con los precios a futuro y no compró por necesidad ?
ResponderEliminarEstimado —Anónimo del 05 de agosto 2014
EliminarEn el mundo existe un cierto equilibrio. Podríamos decir que hay 4 tipos de compradores. Hace unos días escribimos este post: http://www.blogurbanbroker.pe/2014/07/4-maneras-de-invertir-en-inmuebles.html
Los que compraron por necesidad de vivienda han comprado a precio del mercado. Existe un crecimiento natural de la demanda y un menor crecimiento de la oferta.
No fue así para los que compraron para hacer un negocio por especulación, pensando en que se repetiría los casos de “comprar en el 2010 y vender el 2012” donde quienes se arriesgaron sí hicieron un buen deal.
Los propietarios con departamentos con carteles de Se Alquila es claro su modelo de negocio, invertir en inmuebles y tener una renta. Los alquileres han subido. Algunos invierten y los equipan para aumentar la renta y de aquí se abren dos negocios más: El tradicional, buscar un inquilino por año. Y el alquiler temporal.
Respecto a la pregunta de ¿Es peligroso aventurarse a un crédito de "x" años cuando la economía esta en franca caída? —Y esta es una opinión muy personal basada en el conocimiento del sector B—: Si no has generado las competencias profesionales para reinsertarte en el mercado laboral (el riesgo está en que te despidan del trabajo) sí podría ser riesgoso. Caso contrario hay un riesgo pero como todo en la vida.
Hay casos aislados, pero no son tendencias. Por ejemplo, una pareja de amigos hoy se están divorciando y van a vender el departamento que aún tiene una hipoteca. Como quieren ‘salirse del problema rápido’ quizá aparezca un comprador con una oferta de compra a precio de saldo.
Gracias por pasarse por aquí y comentar,
Saludos,
Gustavo
El que sea inteligente que REMATE, ahora pero ya, si va a explotar una burbuja CREDITICIA, FINANCIERA E INMOBILIARIA en peru, El dólar bancario esta a 2.92 y SUBIENDO. Los precios de los minerales siguen en caída libre, para empeorar la cosa y hacer una explocion epica el MEF estimula aun mas la burbuja bajando el encaje bancario, alimentan la fogata, siempre el mas pejudicado es el ultimo en salir, yo compre en Miraflores a 60k en el 2006 y me dijeron que mi depa vale 270k , lo vendi a 200k , gane y sali , el depa un piso abajo del mio esta en venta hace 2 años!!!!!!!!!! a 270k, , GANAR Y SALIR, salgan ya ahora, solo basta ver los graficos de crecimiento, manufactura en caída libre, minería caída libre y banca y seguros para arriba, esto explota y fuerte.
ResponderEliminarHay una variable que influye en el precio de venta: las expectativas del propietario que decide vender. Conozco casos en donde el propietario 'piensa' que su departamento vale US$450,000 cuando en realidad vale US$250,000. Los precios son precios de mercado establecidos por la oferta y la demanda.
EliminarEn lo otro, comparto con usted que hay políticas que están incendiando el consumo, que es una manera de subir el indicador del PBI.
Tenemos la confianza que los entes reguladores harán su trabajo para evitar distorsiones en el mercado y que la actividad construcción aumentará. El sector construcción es mucho más que la edificación de viviendas. En la medida en que se reactive toda la economía, la construcción también podrá reactivarse en gran proporción.
Con 160k, te compras un condo en broward florida, 3dormitorios con piscina, canchas de tenis y country club, universidades al lado y colegios, eeuu ya no esta en crisis, el desmpleo es bajísimo , autopistas impecables y clima soleado, Comprar un piso en lima de 3 dormitorios por 300k es el equivalente a pagar 100k por una mototaxi , ud pagaría 100k por una mototaxi,?. Yo fui el único que pronostico que el dólar superaría los 3 soles en verano del 2015, ahora pronostico la caída de alguna entidad financiera grande ,puede ser interbank o bcp, , lo mejor ahora es sacar el capital a EEUU, incluso antes de julio(subida de tipos por la fed), cuando la fed anuncie la subida de tipos, los capitales en peru van a salir en estampida y allí explota la burbujaza crediticia e inmobiliaria, que miedo, ha pasado un años desde este post y no me he equivocado en nada, el próximo año con el peru en plena crisis y un dólar a 4 soles volvemos a hablar.(me acuerdo de castilla diciendo que el dólar en el 2015 estaría a dos soles, jajaja) que miedo lo que se le viene al peru, que miedo.
EliminarEstimado Anónimo,
ResponderEliminarEs cierto, La razón principal del fortalecimiento de la moneda norteamericana es la recuperación de la economía estadounidense, que en octubre pasado puso fin a su estímulo monetario que inundaba de dólares el mundo. Los capitales tienden a irse, los dólares tienden a irse, por eso que el precio del dólar, en Perú, está subiendo. Pero hay cosas buenas y cosas no tan buenas. Quienes ganan con la subida del dólar son principalmente los exportadores, pues reciben más divisas por sus productos, mientras quienes tienen deudas en dólares y ganan en soles, son los más perjudicados.
De allí a hablar de una crisis, no lo veo así. El sector construcción solo colabora con el PBI en una parte. No somos como España que la mayor parte de su economía dependía, por aquellos años, del sector construcción. Los chicos dejaban de estudiar para dedicarse a poner ladrillos. Eso no se ve acá.
Creo que todos estamos interesados en que el sistema funcione a máxima capacidad donde se logra un equilibrio entre la producción y la demanda. Implica equivalencia estricta entre ahorros e inversiones.
Me gusta leerlo. Seguimos conversando. Bienvenido siempre.
Urban Broker.