4 maneras de invertir en inmuebles: Alquiler, compra, ...

"Yo haré que tu seas la de la foto".

Nos gusta escuchar las historias de inversionistas que se jugaron la vida comprando inmuebles donde no había lógica. Eran personas ambiciosas y repudiaban la gloria, supongo.

Es importante partir de algún sitio: Lo provechoso que es invertir.



Hoy es sencillo



Un ladrillo vale más que un dólar

Ya que con el crecimiento natural de la ciudad el inmueble vale más en términos reales, porque queda mejor ubicado. Comprar inmuebles es una de las mejores opciones para diversificar nuestras inversiones. Tienen potencial para aumentar de valor en el tiempo. Si bien Lima ha registrado periodos de sobre oferta en el largo plazo el mercado siempre termina equilibrándose. La necesidad de vivienda y locales no desaparece.

El ladrillo es tangible

—Tu riesgo es el inquilino.

En definitiva la mejor relación entre seguridad/rentabilidad sin ningún tipo de dudas es de los bienes durables pero sacrificando liquidez. En el corto plazo te ajustas más.

Solo en casos extremos cuando las burbujas se inflan y revientan, los inmuebles pierden valor en el tiempo. Los inmuebles tienden a incrementar su valor con la ventaja de adaptarse fácilmente al perfil del inversionista que cada uno tiene –o debería tener– dentro. Existe cuatro opciones:

1. Puedes invertir en comprar para tener una renta por alquileres.
2. Puedes comprar un terreno con una visión de que en el futuro aumentara la plusvalía de la zona y con ello aumenta en el valor del terreno. Por ejemplo, comprar un lote en un parque industrial de los que se están formando en los alrededores de Lima.
3. Comprar un terreno y desarrollarlo: construir un edificio para luego venderlo, construir departamentos, construir locales comerciales, construir oficinas, habilitar una playas de estacionamientos (y regresas al punto 1).
4. Puedes comprar un inmueble, sea una casa, local comercial o departamento para remodelar y venderlo a un mayor precio.

Todos éstos son distintos negocios y, por lo tanto, tienen distintos riesgos. Más que la temible burbuja tu riesgo con el ladrillo es el inquilino.

 

Has que tu dinero trabaje para ti

Esta decisión tiene que tomarse en un clima donde debes poner algunas cosas de tu parte: compromiso, paciencia, inteligencia, conocer el terreno donde se juega, carácter, valentía, aprender de los errores y un poco de dinero de arranque para comenzar.

Evitar la tentación de las modas. "No se me ocurriría cambiar un local comercial por bonos. El que tiene un inmueble no vende para pasar a un plazo fijo, aunque la rentabilidad sea menor".

Y, sí ya tienes una inversión.

Es momento de poner a trabajar los activos ociosos.



Nunca te fijes en el precio si no en el valor

Debes comprar cuando el precio está por debajo del valor. El éxito está en saber hacer este análisis de valor. Es decir a la capacidad de hacer negocio. En desarrollar tu visión para el determinar que uso produciría el mayor valor de la propiedad a la que le has puesto la mira.

Algunas variables a considerar. Primero conocer el mercado.

Después

La ubicación, altura, zonificación, tipo de inmueble, capacidad, calidad de acabados, precio, competencia, stock de mercado, absorción, vacancia, planes de desarrollo de la ciudad. Nivel de riesgo.

—Muchos nos dejamos llevar por la variable más conocida: el precio por metro cuadro.

Pero hay otras cosas que debes mirar:

• Las oficinas pequeñas y departamentos pequeños (m2) tienen más riesgo de que el problema de recuperar tu inversión sea la vacancia (el tiempo que el inmueble no esta ocupado) sea por la alta rotación (empresas pequeñas, inquilinos que por vivir solos no se atan). Sin embargo son los que más rápido se alquilan.
• No todos los edificios son aptos para comprar y alquilar. Edificios con pocos departamentos u oficinas disminuyen la competencia (e ir a una guerra de precios) o sea tiene mucho más valor pero el precio es más caro que uno masivo. En el masivo los costos de mantenimiento son menores.
• En el largo plazo importa quienes son tus vecinos, ya éstos ayudarán a mantener el edificio bien cuidado. Un departamento que luce descuidado pierde valor.
• Una buena opción es comprar una oficina que ya esté alquilada, es decir, comprarla con un inquilino que ya la esté utilizando.
• También vale invertir en el inmueble. Por ejemplo, si es un departamento invertir en acabados. Si es un terreno en una zona industrial o comercial, colocándole una losa, una nave y servicios, o remodelar la cocina o remodelar así, permite obtener una renta mayor mientras se espera que el valor de éste se incremente en el tiempo.
• Comprar en mercados que tienen expectativas de crecimiento o recuperación. Por ejemplo en Miami.
• Las playas de estacionamientos. Se trata de desarrollos que funcionan como un garaje por hora tradicional, aunque cuentan con la particularidad de que no tienen un propietario, sino varios. El modelo utilizado es el de los condo-hoteles, donde un operador maneja el edificio, pero las habitaciones tienen diferentes dueños, que van logrando beneficios en la medida en que su propiedad se alquila. Lo obtenido por el complejo en general se prorratea luego por el dinero que aporta cada uno.

Pueda que sea un buen momento para invertir en estos negocios inmobiliarios. Hay situaciones que te hacen repensar y centrarte en lo importante, concentrar toda la energía en salir adelante y no dejar posibilidades de sentirte víctima o estar preguntándote ¿Por qué no aproveche esa oportunidad?

• Algunos aconsejan invertir en locales comerciales,departamentos chicos y tierra.
• Un inmueble chico de entre US$80.000 y US$180.000, es moneda de cambio, es muy fácil de mover. También son una buena opción los de arriba de US$500.000 porque siempre tiene mercado y protege muy bien de las crisis. Lo complicado está en el medio. El que vale en promedio de US$300.000 es el que más sufre. "Recomiendo uno muy premium y grande, o uno muy pequeño que se venda rápido".

¿Y qué pasa si no llega el éxito?

Para cuando llegue ese instante penoso, es importante poseer un plan de fuga. La escasez de terrenos no solo afecta a la industria, sino también al sector de vivienda.

Lo más recomendable es no poner todos los huevos en la misma bolsa y diversificar las inversiones si tenemos esa posibilidad. "Tendría un porcentaje en monedas, otro poco en acciones y el resto en ladrillos".

No hacer nada no es la solución.



Urban Broker



PD: mi punto de partida fue el bonito artículo que encontré aquí.

Actualización 18 de abril 2015:

1. Los inmuebles tienen una doble ventaja: la apreciación y el alquiler mensual. ¿Es rentable comprar una casa u oficina para alquilar después?
2. ¿Alquilar o comprar oficinas para tu empresa? [Video]