Inmobiliario Perú: se impone la lógica y la experiencia del cliente

“De camino a casa me llama la atención un precioso edificio que creo que no había visto antes”
Están los que afirman, con posturas bastantes claras, que estamos camino a una burbuja. Hay otros que afirman que la estabilidad social y la actividad productiva han generado confianza para comprar inmuebles.

“¿Boom o Burbuja? La dinámica del sector inmobiliario” -Artículo de...

Vaya por delante -cartas boca arriba, siempre- que el trabajo de escaneo y conversión a PDF no es de nosotros.

La encontré un poco de casualidad -como se encuentran tantas cosas- en la Red de Agentes Inmobiliarios Registrados, un buen trabajo de Mariel Malpartida.



¿Boom o Burbuja? La dinámica del sector inmobiliario. Por Bruno Giuffra. Publicado en Somos, el 8 de Diciembre, 2012. —clic sobre la imagen para bajar el archivo (pdf)

Hace unos meses hablamos sobre el tema, un post que ha tenido muchas visitas y comentarios.

Seguimos.
Efectivamente, compartimos la conclusión:

1. A diferencia de generaciones anteriores, hoy nuestra población puede comprarse una propiedad para vivir. Progreso.

2. La velocidad del progreso es la que no terminamos de creer.

Creemos que
Hay mucho dinero detrás de un numero limitado de viviendas. Con valoraciones nacidas en parte por la escasez.

UrbanBroker
Twitter @urbanbrokerperu

“El precio de la codicia” en Perú

Una de cine y muy buena. De brokers neoyorkinos que ayer vi en el cine. Que difiere mucho con el trabajo del abajo firmante.

La película Margin Call –“El precio de la codicia” en Perú–, narra las últimas horas previas al derrumbe bancario en una entidad de ficción Lehman Brothers, cuya estrepitosa caída en septiembre de 2008 desencadenó la complicada crisis financiera. Ver el Trailer con subtítulos


A lo que iba.
Me preguntan –muy– a menudo sí después -cuatro años- que Estados Unidos sigue mostrando un cuadro macroeconómico de pronóstico reservado y los políticos europeos continúan enzarzados en disputas regionales, tratando de aplazar la solución a los problemas, y dando señales contradictorias a los mercados sobre cuál es el mejor camino para salir de la crisis:

—¿Es lo mismo que esta pasando en Perú con el incremento de los precios de los departamentos en venta?.
—Así, -a lo bestia- NO. Y me fui directo a casa a escribir esto y tratar de poner un poco de orden.

1) “Explicamelo como si le hablaras a un niño o a un perro”.
(Jeremy Irons, en el personaje de John Tuld, en la foto).

Se trata de la mayor venta de activos hipotecarios subprime de la historia de Wall Street. Son fondos de inversión de muy baja calidad que se crean a partir de hipotecas concedidas a personas con poco poder adquisitivo –créditos de alto riesgo por la alta probabilidad de impago– cuyo beneficio se obtiene por la diferencia entre lo pagado a la entidad financiera y lo que efectivamente tienen derecho a cobrar del particular deudor. –¿Y si no pagan?


2) La aguja que reventó la burbuja inmobiliaria.

La compañía -Si, la de allí arriba y un par más- remata todo lo que puede de sus activos tóxicos aún a costa de 'intoxicar' a sus clientes con unos papeles que no valen nada.

3) El efecto mariposa

Esta interrelación de causa-efecto se da en todos los eventos de la vida. Un pequeño cambio puede generar grandes resultados o hipotéticamente: "El aleteo de las alas de una mariposa se puede sentir al otro lado del mundo" (proverbio chino).

—El polvo que se levantó en aquella catástrofe mundial por los activos tóxicos que todavía no ha acabado de posarse en el suelo aún les impide ver el camino con claridad.

—¿Y en el Perú?, le pregunto amigo.
—Lo escaso vale por dos. Lo bueno vale por tres. —hasta aquí todos de acuerdo—.

Pues bien, les dejo el Soundtrack de Margin Call: Wolves -Phosphorescent. Recomendable porque encaja perfectamente con el sentimiento de culpa.



El broker urbano.

Artículos Relacionados:
- Si estas en el negocio inmobiliario no te puedes perder esta película.
- ¿Burbuja Inmobiliaria en Perú?.

Comprar departamento, burbuja en Lima y miedos

La necesidad de comprar departamentos y el precio de venta de estos se enfrentan, desde hace tiempo, a una brutal redefinición.

Hay ‘boom’ para rato
La demanda efectiva es 25 veces mayor a la oferta inmobiliaria. Esto se explica, en parte, porque la mayoría de desarrolladores no son competitivos y no realizan proyectos en simultáneo. Además, el déficit habitacional del Perú es de dos millones de viviendas. No es lo mismo que ocurrió en EEUU y España. —No, la burbuja es algo que va mucho más allá.

El precio de venta seguirá subiendo
El precio x m2 de construcción y el precio x m2 de terreno esta subiendo.
De allí a decir que estamos en una burbuja inmobiliaria, hay un gran paso.

La explicación del por qué se ve en el min 0:52s al 2:00
(Clic en la imagen para ver el video)



Frente a este escenario, los especialistas del sector coinciden en que el alza de precios se apoya en factores de demanda y oferta, y no en especulaciones. —¿Cuanto más espacio crees que queda aquí?


Las cifras son importantes.
A octubre del 2012 se han vendido 17,381 viviendas. —noticia aquí

Lo que sigue representa los primeros mecanismos de control.
El ex ministro de Trabajo señaló que de haber una burbuja a futuro serían dos las instituciones responsables: los bancos (por no poner límites en la entrega de créditos) y la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP, que es el ente controlador de los bancos.

Si vemos el vaso medio lleno —como hay que ver las cosas— es una medida positiva en contra de la mal llamada "burbuja inmobiliaria" | El BCRP eleva el encaje a los bancos. Por lo tanto los bancos tienen menos dinero para prestar. El efecto: créditos hipotecarios más altos.

Sigo pensando que hay que hablar mucho más de este tema. Que existen dos posiciones marcadas. Por el momento, nuestro reto es seguir asesorando de la mejor manera a nuestros clientes de acuerdo a sus necesidades presentes y futuras —y no vender por vender ni asustar por asustar—. Espero no ser los únicos que se tomen este tema como un reto importante. Para nuestro país, tener un mercado inmobiliario sano en este sentido representa un factor de competitividad fundamental de cara al futuro.

El broker urbano.
Twitter: @urbanbrokerperu
O por mi Facebook

Ubicación:José Pardo,Lima,Perú

ACTUALIZACION 1:

Dos noticias que fueron publicadas ayer 12 de Noviembre 2012 respecto a la consecuencia de los mecanismos de control descritos arriba:

Para obtener un crédito hipotecario tendrá que tener el 20% de cuota inicial

Acceder a un crédito hipotecario ya no estará al alcance de todos los peruanos. Ello es debido a que los bancos preparan un incremento de la cuota inicial mínima de 10% a 20%. Esta medida es a causa del alza de 0,75% en la tasa de encaje fijada por el Banco Central de Reserva (BCR) que busca moderar la expansión del crédito. (La República Pág. 13)

Encaje no encarecerá créditos del segmento premium

La medida impuesta por el Banco Central de Reserva, de exigir mayores reservas (encajes) a los bancos, implican incrementos en el costo de fondeo para esas entidades financieras, reconoció Citibank. (Gestión Pág. 21)

¿'Burbuja Inmobiliaria' en Perú?

Ah, la burbuja. La ‘burbuja inmobiliaria’ tiene ese no se qué que nos atrae tanto como nos asusta. Injusto pero terriblemente lógico.

—y aquí estamos para responder a las dudas de nuestros clientes.

Lo que vemos hoy -a marzo de 2012- es un ajuste del mercado inmobiliario peruano por la demanda insatisfecha que ha existido.

 

El pasado

1.- Poca oferta por parte de las empresas inmobiliarias, específicamente las constructoras.

2.- Ausencia o mínima aprobación de créditos hipotecarios para la clase media: poca demanda.

—No había demanda, no había oferta.

El presente

'El mercado inmobiliario peruano' ha estado muchos años estancado.

El boom económico ha traído estabilidad. Los bancos están prestando dinero: A los constructores para construir (oferta) y a las personas para comprar (demanda).

Entonces lo que vemos son 'ajustes' normales en un mercado donde la demanda insatisfecha de viviendas para la clase media y media baja poco a poco se va satisfaciendo.

Hoy por hoy vemos que hay un exceso de demanda y todavía muy poca oferta para satisfecerla, lo que se traduce en un incremento en los precios de los inmuebles: Ley de mercado.

El futuro

La poca oferta (inmuebles construidos para venta) se debe a una escasez de tierra, por eso todos los proyectos que se construyen son proyectos verticales, para aprovechar la poca tierra que existe en el mercado. -contemplando que sólo en algunas partes de Lima, los proyectos alcanzan 20 pisos y muchas personas NO QUIEREN VIVIR AQUI-

No hablaríamos de una burbuja, es decir, aumento de precios especulativos.

Creemos que se exagera cuando se habla de una burbuja del mercado inmobiliario peruano.

Vayamos a la parte conceptual

¿Cómo se infla la burbuja?

Burbuja: Término que alude al crecimiento explosivo y no sostenible en el precio de un activo. Ejemplo: 'burbuja inmobiliaria'.
Aparece 'se va inflando' cuando el precio excede al valor fundamental del activo y va subiendo mes a mes y no se puede explicar el porqué.

Y, ¿sí hace BOOM?

Podría generar o no una crisis.

Explicación con 4 Notas:

NOTA 1: Los precios pueden tener variaciones bruscas, sin que ello configure una burbuja.

Puedes explicar que el precio suba cuando al activo (departamentos) le agregas valor -y que el cliente esta dispuesto a pagar-.

Puede subir el precio cuando el cliente inversionista tiene la expectativa o creencia de que podrá revender el activo -departamento- a un precio mayor en el futuro.

Desde luego, el problema es cómo saber que el aumento en el precio tiene como causa una mejora en los fundamentos (valor agregado) o sólo sube por un tema de expectativas.

Si aparecen noticias nuevas y positivas respecto de la economía (por ejemplo el crecimiento económico del Perú en 6%). En ese caso, aumenta la demanda por el activo y con ello su precio -sin- que sea una burbuja, pues está justificado por los fundamentos del mercado.

Joseph Stiglitz, premio Nobel de Economía 2001: "si la razón por la cual el precio es alto hoy es solo porque los inversionistas creen que el precio de venta de mañana será mayor, sin que los factores fundamentales justifiquen ese precio, entonces existe una burbuja".

Una subida no justificada es cuando el precio sube porque alguien la financia:

Un ejemplo que siempre se da es por la existencia de tasas de interés - muy- bajas-. Es decir el Banco Central reduce las tasas para reactivar la economía. Cuando esto ocurre el valor de los activos sube porque se introdujo exceso de dinero no deseado a la gente de lo contrario no podrían comprar los activos. El riesgo es que cuando sube la tasa de interés por algún motivo (inflación creciente, riesgo país por factores políticos, etc.) la gente deja de pedir préstamos, las ventas bajan, el valor de los activos cae.
Hay quienes compraron en efectivo -sin crédito hipotecario-. Ellos tendrán activos "super valorados".

Hasta aquí no hay problema. Los problemas vendrán después, si dicha crisis -que mencionamos dos párrafos arriba- lleva a que la gente no pueda pagar la hipoteca.

NOTA 2: Una burbuja no es igual a una crisis financiera.

Además, no todo estallido de una burbuja genera una crisis financiera, aunque la mayoría de estas últimas han estado precedidas por la primera.

No todas las burbujas hacen BOOM.

NOTA 3: Ejemplos

Ejemplo 1: La burbuja inmobiliaria que estalló para generar la peor crisis que haya asolado al mundo fue absoluta y diligentemente preparada por los cinco bancos más poderosos de EEUU: 'burbuja financiada'. Ellos bajan las tasas y entregan los hipotecarios a 'todas las personas - crisis NINJA'. -ver el documental Inside Job-.

—La última prueba: los cinco principales actores del exitoso plan que han aceptado pagar la suma de 25 mil millones de dólares para indemnizar a parte de los damnificados.

Ejemplo 2: España convertida en Españistán, gracias a la burbuja inmobiliaria y la crisis económica y la ley del suelo

Video muy explicativo: http://www.youtube.com/watch?v=N7P2ExRF3GQ

¿Existe en el Perú un nefasto factor para la generación de burbujas?

Creemos que NO. Consideramos que la demanda de viviendas es insatisfecha (cosa distinta ocurrio en otros países -EEUU, España)

 

 

NOTA 4: Siempre tener presente que se puede estar formando una burbuja.

 

Los entes reguladores deben tener indicadores; cuidarla o desinflarla y no esperar que reviente. - “El observador es tan importante como el sistema que observa”


El Broker Urbano.


BONUS TRACK:

Video resumen documental Inside Job: http://www.youtube.com/watch?v=q4egTybH-TE

Video crisis NINJA. Por Leopoldo Abadía del IESE. Muy entretenido: http://www.youtube.com/watch?v=AlnvFKarkYE

POST RELACIONADOS:

Cifras inmobiliarias en Lima a enero 2012

Los precios de los departamentos subirán, Si.

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ACTUALIZACIÓN (mayo 2012)

El sector inmobiliario existe lo que se llama “rigidez a la baja en los precios”, que se da por falta de competencia en el sector; es decir, la construcción de viviendas está concentrada en un reducido número de grandes grupos inmobiliarios. Articulo Boom inmobiliario vs. Materiales de construcción: ¿quién manda a quién?

ACTUALIZACIÓN (junio 2012)

No lo se, creo que aún hay una necesidad por demanda insatisfecha -en Miraflores y San Isidro-, más por exclusividad que por necesidad. El post nos quiere decir que tarde o temprano un roce encenderá la chispa y la chispa encenderá el detonador. Y tú serás ese “inversor” con dos cables en la mano -uno rojo y uno azul- que mira la cuenta atrás con ojos de “¿Qué diablos hago yo aquí?”. Y no es exactamente así. Lo que sí, el artículo debe servir para estar atentos y afinar los mecanismos de control. Un post de Ricardo V. Lago. Leer más.

ACTUALIZACIÓN (febrero 2013)

Burbuja inmobiliaria.
27 de febrero 2013.

Las casas pueden subir diariamente y las hipotecas ser más altas, pero si el empleo en el sector moderno continúa creciendo, entonces simplemente costará caro comprarse una vivienda. Por ello, la atención vuelve a los factores que efectivamente podrían cortar la cadena de pagos. Guardan relación con la marcha de la economía y especialmente con el empleo. (Artículo completo, aquí).

De la burbuja inmobiliaria y otros demonios.
14 de febrero de 2013.

Varios frentes representando sus particulares intereses se han pronunciado sobre el tema. Algunos poniendo «paños fríos» y otros tratando de encender las alarmas. Lo cierto es que objetivamente algo no está marchando o está marchando demasiado de prisa en el sector inmobiliario. (Artículo completo, aquí).

ACTUALIZACIÓN (agosto 2013)

Disminuye el riesgo de una burbuja inmobiliaria en Perú


1.- Los créditos hipotecarios se vuelven más caros. Las condiciones cambian (estás y estás).
2.- Habría una desaceleración de la demanda por el tema de la liquidez. Este nuevo panorama internacional se reflejaría en el Perú.
3.- Por el tema del menor crecimiento de la economía peruana.
4.- La regulación más exigente que aplica la SBS.

Esto repercutiría en la estabilización de los precios de las viviendas.

ACTUALIZACIÓN (febrero 2014)

Descartan burbuja 

Hablar de la burbuja inmobiliaria es referirse a algo que, por su propia naturaleza, representa un accidente del cual, nos damos cuenta recién cuando ha sucedido. Por ello, predecirla o incluso sentirla mientras pudiese estar sucediendo es muy complicado porque la impulsan factores personales y muy contagiosos como la especulación y las expectativas, indicó Fernando Castañeda Melgar, Socio de Aramburú Camino Boero Abogados. 

 

Según la Cámara Peruana de Construcción (Capeco), las medidas preventivas dispuestas por la SBS para que la banca sea más cautelosa al momento de entregar créditos hipotecarios, evitarán que se produzca en el país una burbuja inmobiliaria. Noticia aquí.

 

ACTUALIZACIÓN  (junio 2014)

1.- Para algunos la SBS, el BCR o el MEF están retirando ‘el cóctel de la fiesta’ o ‘el alcohol de la fiesta’, probablemente gracias a eso se eviten situaciones como las que ocurrieron en Estados Unidos, España u Holanda.

Incremento en precios de vivienda no es alarmante, todavía no exige tomar medidas duras, afirma Julio Velarde. 


2.- La cautela de los bancos y las medidas para evitar distorsiones, de la SBS, han generado que disminuya la especulación. El mercado #inmobiliario está estable y los más preocupados son los #constructores que ahora les cuesta más trabajo colocar sus productos inmobiliarios. El “se pelean por comprarme los departamentos que construyo” ya no existe. Ahora, quien tiene poder de negociación será el cliente que compra un #departamento.

Sector inmobiliario está en una etapa de sinceramiento, según CENTRUM-Católica



ACTUALIZACIÓN  (junio 2015)

«Por lo tanto la respuesta es que aquí no se dio una burbuja inmobiliaria. Aún mayor evidencia es el hecho que en el último año, pese a la desaceleración en las ventas de viviendas, los precios no han bajado…ni se espera que lo hagan. ¿Por qué? Porque la demanda por  viviendas continúa y sigue siendo muy alta...»  

Conclusiones de Andrés Subiate en el Boom Inmobiliario de Semana Economica: El boom inmobiliario y la supuesta burbuja inmobiliaria