Se viene el 2011

Se viene el 2011 en un país abundante en jóvenes y en cambio de patrones de valor y de estilos de vida, con clases medias y medias altas con un mayor discernimiento a la hora de elegir, donde existe ahorro y creatividad.

UrbanBroker incorpora nuevos servicios para nuevos clientes.
Servicios de asesoría personalizados.

“El primero que dé el golpe, va a captar los ojos de los clientes”

La convergencia de los medios de comunicación está generando cambios y también el tráfico de búsquedas de inmuebles en Internet -es que las ventajas de Internet para el sector inmobiliario son muchas-. Es sólo una cuestión generacional, por ejemplo por un tema de tiempo y movilidad hay aplicaciones que ayudan como un primer filtro a los compradores en la selección de las propiedades que quisieran ir a visitar. Aquí ya tienes un segmento del mercado el cual puede ser el publico objetivo (los que no tienen tiempo) para un modelo de negocio determinado, ósea el de InmoBroker.

Empezando el 2011 les tenemos algunas novedades y nuevos servicios para mejorar la experiencia de compra de un inmueble con nosotros.

Wow, esto es un gran Depa!!!

El Internet ha abierto una variedad de fuentes de información (paginas web, portales inmobiliarios, redes sociales, etc.) para ayuda en la búsqueda de su nuevo departamento, pero nada hasta ahora ha tomado el lugar del Broker inmobiliario, corredor de inmuebles, agente inmobiliario o agente e bienes raíces (como se le quiera llamar).

No importa que la gente empiece la búsqueda en su casa frente a su computador o con un periódico, más que cualquier otra fuente de búsqueda, finalmente será un Broker quien lo ayude en la revisión de documentos, lo acompañe a visitar "el piloto", a revisar la lista de acabados, acompañarlo a la notaria, etc.

La satisfacción aumenta si usted tiene un buen Broker con una gran exposición en Internet y la capacidad para ofrecerle un servicio de valor diferenciado.

Buscar Departamento y no morir en el intento.

Compre el departamento de sus sueños al mejor precio posible.

Los InmoBroker lo guían paso a paso a través de todo el proceso de compra: Ellos le indican como financiar la compra, los tipos de prestamos hipotecarios que hay. Como funciona la negociación en pre venta, cuando el proyecto ya va por la mitad (cuando se ve el casco del edificio) y como hacer un buen negocio con pagos al contado. Utilizar el Internet en la búsqueda de su depa y determinar la vivienda que puede comprar, examinar la zona y los precios de las viviendas. Revisar documentos (los contratos de separación, la minuta de compra venta). Cuando trabajar con abogados y como ir a la notaria y hacer el pago.




Lo mas importante que para el cliente estos servicios no tienen costo.

Ubicación:Ovalo Gutierrez,Lima,Perú

¿Por qué participar en un salón inmobiliario? (en INMOPERU)

Justamente en los tiempos en los que el mercado está cambiando fuertemente no podíamos dejar pasar la actual situación y ponernos manos a la obra, por eso estamos hoy aquí en el mayor salón inmobiliario de Peru.





En un salón inmobiliario se da cita todo el mundo inmobiliario: inversores y financiadores, constructores y gerentes de proyectos, asesores e intermediarios, brokers, responsables de expansión para franquicias inmobiliarias, arquitectos y por su puesto el cliente que quiere comprar un inmueble y acude buscando el mejor precio x m2.

Como están las ventas de departamentos a Octubre 2010?

Análisis tomado del informe de Tinsa publicado hoy jueves 28 de octubre de 2010 en Gestión

No hablaremos de viviendas por niveles económicos sino por rango de precios. En nuestra experiencia hay personas o familias que siendo de sectores económicos B o C pueden adquirir viviendas del sector A. Y las del sector A pueden adquirir mas de una vivienda del sector B para diversificar las inversiones.... Hablaremos de rangos de precios.

Rango 1. Precio promedio 615,945 soles x departamento. (3,858 soles x m2)
En el 2do trimestre cayeron en 18.5%. De 907 unidades vendidas se paso a 739 unidades.

Rango 2. Para un precio de 261,719 soles x departamento (2,731 soles x m2)
Las ventas bajaron en un 7.3% . De 932 unidades vendidas a 864 unidades.

Rango 3. Para un precio de 149,312 soles x departamento (2,116 x m2)
Las ventas aumentaron en un 42.2%. De 1,299 unidades a 1,847 unidades.

Rango 4. Para un precio promedio de 88,020 soles x departamento (1,502 soles x m2)
Las ventas aumentaron en 51.9%

En nuestro caso, que tenemos ventas en proyectos de rango 1 y 2, también hemos visto una caída de las ventas en las casetas. Estamos en una etapa electoral y las familias o personas que pueden acceder a este tipo de inmuebles se vuelven mas cautelosos con sus inversiones.

Encontramos una lista de precios referenciales del mercado limeño

Buscando información encontramos esta lista de precios (fuente: Capeco). La compartimos porque, aunque es del mes de marzo, nos da una idea referencial de los precios del m2.




Hemos hecho un ejercicio en dos de nuestros proyectos en Miraflores:

Proyecto Reducto
At=86m2
PV=107,000 US$
P x m2 = 1,244.19 US$

Proyecto Chariarse
At=135m2
PV=188,261.65 US$
P x m2 = 1,394.53 US$

Nos da un Promedio = 1,319.36 US$ x m2 versus la tabla para Miraflores que es 1,206 US$ xm2. Lo que representa, en nuestro caso, un incremento del 9.39%.

“…No tenía sentido seguir con estrategias de toda la vida cuando hoy se puede mejorar…”

Nuestro modelo de trabajo esta diseñado para todas aquellas personas que quieren tener a su alcance lo mejor del servicio a la hora de la compra de un Departamento.... Lo explicamos así:








Inmobroker ha iniciado ya hace un año un camino de cambios muy dirigidos a brindar servicios personalizados con el cliente que busca un inmueble. El tiempo lo irá diciendo, el esfuerzo y el camino de cambio iniciados en lo que se refiere a la intermediacion inmobiliaria, es un camino que cuesta tomar (como decisión estratégica de compra de un inmueble quiero decir).

Independientemente del proceso de la venta, el cliente necesariamente en algún momento necesita confiar en la persona que lo esta acompañando en lo que para muchos será la compra mas importante de sus vidas.

El broker es quien le ayuda en la elección del inmueble, le da la confianza de depositar su dinero en un bien futuro, lo llena de esperanzas y expectativas. Se trata de la vinculación “emotiva” que el broker debe mostrar con el cliente.

Sin embargo, no sólo hay que saber conectar con los anclajes emotivos del cliente, sino que además hay que saber asesorarlo en los documentos a necesitar, y de ser el caso, la propia gestión con bancos, abogados y notarias. Hay que conocer muy bien los productos que se están vendiendo para ofrecerle la mayor cantidad de alternativas posibles (por eso siempre digo que el inventario de inmuebles y el proceso de captación debe ser mucho).

Obviamente muchos agentes inmobiliarios pueden y/o quieren prescindir de estos tramites administrativos, y puedo asegurar que los que no lo hacen, los que abrazan las emociones del candidato y le apoyan en toda la gestión documentaría, obtienen mejores resultados.

¿Por que recomendar nuestra pagina en Facebook a tus amigos?

Las redes sociales, en especial las que reúnen a un grupo de amigos con objetivos comunes, son, a nuestro entender, el vehículo para divulgar todas estas posibilidades de productos y servicios. Y, nuestro objetivo como empresa inmobiliaria es transformar lo que hoy son sueños y retos de tener un inmueble en proyectos concretos de inversión .

El precio xm2 en Lima es casi la mitad de lo que cuesta en Chile. COIPRI 2010

Enviado desde el BB

4 Tips para ser un Broker Inmobiliario

Creemos que para ser un Broker Inmobiliario hay ciertos tips o consejos básicos que deberían conocerse para prosperar en este negocio:

1- Conocimiento de lo que el cliente esta buscando para anticiparse a las expectativas y para no perder el tiempo. Y Conocimiento de lo que vendes.

2- Amabilidad por sobre todas las cosas, pues a la hora de buscar una casa, un departamento o un terreno la empatía entre Broker y Cliente ayuda mucho a cerrar tratos o a no cambiar de empresa inmobiliaria.

3- Definitivamente un agente debe saber que gana comisiones por cada venta que cierra y enfocarse en los puntos anteriores para obtener fácilmente su comisión y en apoyar al cliente con toda la documentación y gestión administrativa que la compra – venta de un inmueble requiere (revisión de documentos, gestión con bancos, etc.)

4- Y seguramente todos los que trabajan en el negocio inmobiliario nos darán la razón al decir que hoy no puedes dejar de estar en Internet, por lo tanto necesitas nuevas competencias para estar en este nuevo mercado, en donde también hay un nuevo tipo de cliente.

Sabemos que realmente es difícil dar gusto a la gente que busca ayuda para encontrar una casa acorde a sus necesidades normales y hasta exquisitas algunas veces, pero no es imposible, ¿no lo creen?.

Editorial: Vientos de cambio

“Nada será igual a partir de ahora”. Hemos oído esta frase en varias oportunidades. Fue precisamente esto lo que los socios de InmoBroker (abriendo un paréntesis: ¿qué tienen en común un real estate recién llegado de EEUU, un profesor universitario y un corredor de autos? – cierro paréntesis) nos preguntamos en el ultimo directorio y llegamos a la conclusión que las principales medidas para consolidar las bases de un sector inmobiliario sólido, pasan por:

Si divides lo que cobras por las horas que dedicas…

Estuve hablando con los socios de UrbanBroker sobre lo difícil que es transmitir a los clientes (propietarios vendedores) lo mucho que puede ayudarlos el contar con un socio estratégico que los ayude a la venta de un departamento, a la venta de una casa, hasta para la venta de una casa y compra de más de un departamento.

Conclusiones

La primera, que la actividad de corretaje no tiene muy buena fama en el Perú.

Muchas veces pensamos que solo es compra y venta de propiedades, pero no nos damos cuenta que esta profesión abarca mucho mas que mostrar propiedades.

Hay que tener una estrategia, pues sí.

Estrategias para ofrecer su propiedad para conseguir clientes potenciales; de manera rápida y efectiva, para nosotros el servicio que ofrecemos por ese 3% (5% en el mejor de los casos y si el esfuerzo lo amerita) del precio final de venta es un Servicio Integral.

La segunda, que si el inmueble no esta “limpio” muchas veces piensas que si divides lo que cobras por las horas que dedicas deberíamos dedicarnos a otra cosa.

Y, la tercera conclusión, casi al final del café, es que no es fácil convencer al cliente que nos firme y nos de su propiedad en exclusividad para la venta.

—“A pesar que les contamos que cuando recibimos un encargo de un cliente para vender su propiedad, optamos por el método más sencillo para promocionar un inmueble: mostrar sus ventajas. El cliente sale con la objeción: “¿para que exclusividad?, ¿no es mejor que la vendan varios para así vender mi propiedad en el menor tiempo posible?.”

Pues no se trata de lo que podemos hacer de manera similar… sino de nuestras diferencias, de aquellas diferencias en el servicio que ofrecemos que nos permiten vender obteniendo el mejor precio x m2.

Con un contrato sobre la mesa (y detallando bien el alcance de nuestros servicios, por supuesto) pasaremos a definir junto al cliente, el precio de venta, los tiempos de mudanza, el arras, revisión de documentos para la elaboración de una promesa de compraventa y estar listos para iniciar el marketing (fotos, fotos virtuales 360) y la negociación con las intenciones de compra.

Cuando se trabaja de esta manera, el Cliente (Comprador de inmueble) también se siente seguro que esta camino a concretar un buen negocio. Esto nos hace sentirnos cómodos.

—Es que no hay otra manera de trabajar.

Urban Broker

¿Cuál es la fórmula del éxito para cerrar la venta de un inmueble en el menor tiempo posible?

En 3 meses hemos vendido 2 casas que nos han tomado 45 días desde la firma del contrato de exclusividad hasta la firma de la escritura publica y la correspondiente entrega de llaves.

Creemos que vale la pena comentar que el éxito se logra cuando la información esta lista.

En la mayoría de los procesos de venta parece como que la cosa se acaba cuando el cliente nos da el Sí: “Si voy a comprar, estoy interesado, retira el letrero que este inmueble es para mí”. Pero en la practica es mucho más.

La Estrategia del Constructor

Los constructores cada vez crean proyectos enfocados en hacer más placentera la vida de las personas. Se trata de una tendencia inmobiliaria que ofrece Edificios Conceptuales o Temáticos es decir, se toma en cuenta el estilo de vida para cierto perfil de usuarios y de ahí se parte para crear el plano original.

¿Cómo te gustaría vivir? Cuéntanos.

Un Broker Inmobiliario tiene uno de los trabajos más bonitos y notables que una persona puede hacer: ayudar a las personas a encontrar un lugar en donde vivir.

Un Broker Inmobiliario tiene uno de los trabajos más bonitos y notables que una persona puede hacer: ayudar a las personas a encontrar un lugar en donde vivir.

Una empresa dedicada a la intermediación inmobiliaria NO VENDE INMUEBLES, SINO SERVICIOS –el que vende los inmuebles es el constructor que nos contrato-. Ahí esta la clave del modelo de negocio: es decir, la naturaleza de los servicios que ofrecemos están basados en la confianza y experiencias, pero también, en el conocimiento del departamento o casa que vendemos, conocimiento de la empresa que nos contrato, habilidades sociales, capacidad de comunicación, muchísimo sentido común, disciplina, creatividad, mucho de arte, mucho de técnica, --son capacidades mínimas que se requieren para desarrollar con éxito este oficio de Broker Inmobiliario.

“No nos interesa tanto una base de datos amplia de compradores potenciales de departamentos o de constructores que quieren casas como terreno para proyectos inmobiliarios, sino una red amplia de fans --que hoy ya son casi 500 en nuestra pagina en Facebook--, que cada vez que un amigo, pariente, un pata del trabajo, tu cuero… mencione una necesidad inmobiliaria: la compra de un departamento, la búsqueda de terrenos, o simplemente porque se queja que nunca tiene tiempo para salir a buscar la propiedad de sus sueños, entre otros muchos motivos-- le recomiendes de inmediato hablar conmigo, convencido y convincente de que yo soy el que tiene la solución para su problema”.

Ser consultor en intermediación inmobiliaria –o vendedor de inmuebles- no se improvisa. Como toda profesión, tiene unas claves que hay que entender para triunfar, relacionadas con el saber, el querer y el hacer. Y esto, ya lo comentamos en un post anterior: Un vendedor no tiene clientes tiene fans 

Ser Broker no es fácil. Y por eso no lo es cualquiera. El Broker auténtico conoce al cliente y lo que necesita. Por eso, entre cliente y broker la palabra siempre es la misma: compromiso, que nace de la confianza mutua.

Y todo esto hay que hacerlo con humor, con este caso que te la pegas y siempre miras el lado bueno de las cosas (te dejo un ejemplo en video), ilusión y pasión.

Se VENDE inmueble para inversor “sin tiempo”

y sin un agente inmobiliario que le este soplando la nuca.

Nadie es mejor conocedor que nosotros mismos de lo que nos proporciona felicidad. Por ese motivo, lo mejor que nos puede pasar es que nos regalen un sobre lleno de dinero, cuanto más grande mejor, para que nosotros los gastemos en el departamento que queramos.

“No nos gustan los vecinos molestos y ruidosos. Nos gustan las cocheras grandes, los edificios amplios, con salas diáfanas, con vista al mar, frente a un parque, baños con jacuzzi, aire acondicionado, cocinas enormes, walking closet, en donde pueda ver las noticias en un TV de 42 pulgadas, controles automáticos de temperatura y luminosidad, música. Con piscina, sala de juegos, zona de parrillas, etc, etc, etc”. Pero seamos sinceros, no es nuestra realidad ni la tuya –o quizás sí, pero no presumas-, sumado a que nunca tienes tiempo para buscar tu inmueble ideal.

Los pasos para la COMPRA de un DEPARTAMENTO

La compra de una vivienda es una decisión muy importante.

Desde el punto de vista económico, es probable que se trate de una de las inversiones más importantes de la vida de una persona 

Y desde el punto de vista personal, pues puede ser clave para las relaciones familiares y hasta incluso sociales, además de mejorar la calidad de vida.

Estos son los pasos a seguir:

1.     ¿Qué hacer antes de comprar una vivienda?

2.    Mirando la oferta de viviendas.

3.    Las comprobaciones previas.

4.    Formalizar la compra de la vivienda.

a.     La reserva o separación del inmueble.

b.    El financiamiento (si lo necesitas).

c.     El contrato de compra-venta.

d.     La escritura pública

5.    Gastos de formalización de la operación.

Lo detallamos

1.- Qué hacer antes de comprar una vivienda

Para empezar debemos tener en cuenta dos cuestiones económicas fundamentales:

• Los ahorros que disponemos para la cuota inicial.
• La cantidad que podemos pagar cada mes.

Comprar una vivienda en construcción o sobre plano también puede ser un ahorro y, al mismo tiempo, te permite hacer cambios sobre el proyecto inicial, normalmente sin aumentar su precio. Los constructores pueden manejar un “precio de pre-venta”.

Debemos también tener en cuenta las necesidades “reales” de: espacio, tanto presentes como futuras, así como otros criterios en relación al entorno de la futura casa (colegios, transporte, zonas comerciales, proximidad al lugar de trabajo, amigos, etc.). Digo “reales” porque –seamos sinceros- a todos nos gustaría vivir frente a la playa y en el edificio más caro de Lima.

2.- La oferta de viviendas

Ahora que ya sabemos lo que queremos –o mejor dicho- lo que podemos comprar, tenemos que empezar a ver dónde encontrarlo.

·       Una mirada a los buscadores. Ejem: Inmuebles disponibles de Urban Broker.

·       Nos podemos pasear por la zona elegida para apuntar los números de teléfono de contacto de las empresas que figuran en los carteles. Este paseo nos permitirá, además, comprobar la infraestructura de la zona y su vida cotidiana (los colegios, las zonas verdes de los alrededores, el trafico, acceso a vías rápidas, etc.). Además es útil porque no todos los constructores tienen publicidad en algún medio impreso o Internet o redes sociales (Facebook, Tumblr, Instagram).

·       Otras vías para detectar oferta de viviendas son los diarios en general (recomendamos Clasificados de El Comercio que los fines de semana tiene secciones especializadas con varias paginas de ofertas y ahora un portal: Urbania), y sobre todo, las revistas especializadas (entre ellas esta Inmobilia), porque actualizan periódicamente una larga lista de anuncios con ofertas en muchas zonas.

·       También es importante visitar una feria o evento inmobiliario (Expo Urbania, Inmoperu, y EXCON, entre otras más).

·       Puedes consultar a agentes inmobiliarios. Hay especialistas por tipo de inmueble y zonas. Los hay: independientes (o también llamado “corredor”), empresa inmobiliaria (o broker), franquicia inmobiliaria, el mismo constructor a través de su caseta de ventas.

·       Buscar en Internet: portales inmobiliarios (Urbania, Inmobilia, A donde Vivir, La Encontre, Tu Corretaje, entre otros). Si buscas casa de playa (Casa de Playa Perú)

·       Están los MLS (Listado Múltiple de Inmuebles), en Perú hay uno que se llama House On Line -Creemos que deben haber más, especializados por zonas o distritos y hasta por departamentos.

·       Las redes sociales, por ejemplo nuestra pagina en Facebook, Youtube.

·       Brokers Inmobiliarios (a lo que se dedica Urban Broker).

·       Puedes recurrir a la Cámara de Agentes Inmobiliarios Registrados del Perú (CAIRP) o la Asociación Peruana de Agentes Inmobiliarios (ASPAI).

·       La recomendación de un amigo.

3.- Comprobaciones previas

Es fundamental obtener el máximo número de datos sobre su futuro domicilio para ver si lo que le ofrece el vendedor coincide con la realidad. Puedes recurrir a los planos en 3D, maquetas, vídeos en 3D, la visita al “departamento piloto”.

4.- Formalizar la compra de la vivienda

La parte más tediosa, el momento en donde es importante estar bien asesorado.

4. a.- La reserva o separación

Se debe separara el inmueble para que no nos modifiquen las condiciones ni perder la oportunidad de compra.

Para realizar la reserva de una vivienda el comprador entrega al vendedor un dinero en concepto de arras, separación o adelanto, como garantía que comprará la vivienda en un plazo determinado.

—Si un vendedor te dice que realmente separes el inmueble, hoy en día en Perú, hay un 70% de verdad y un 30% de técnica de venta.

Una cosa es una Separación (Acuerdo jurídico por el que se reserva el derecho sobre la vivienda mediante la entrega de una cantidad y se devuelve sin ninguna penalidad), y otra

Un Arras (Al tratarse de arras de retractación existe la posibilidad que la parte que las entregó se retracte de la decisión de adquirir el inmueble por lo que se le penaliza perdiendo las arras a favor de la persona que está vendiendo. Si por el contrario, es la parte que recibe las arras quien ya no desea transferir el inmueble tendrá como penalidad la devolución del doble de las arras entregadas como señal).

Nota: Una práctica general se consideran como un adelanto o pago a cuenta del precio total.

4. b.- El financiamiento:

Si tienes el monto completo, busca un buen descuento, si no, busca al banco. Sobre esto lo comentamos en una entrada anterior (texto completo, aquí)

Nos sucede con regularidad preguntarle al banco si nos puede dar un préstamo… como el banco sabe que no tenemos nada concreto nos da una tasa promedio, pero cuando le presentas el contrato de separación, con un monto fijo de venta, la cosa cambia… ahora los bancos pueden presentarnos ofertas muy atractivas.

Recomendación: Suelta esa carta a varios bancos y escucha las mejores propuestas.

4. c.- El contrato privado

Ya sea porque el banco te aprobó el crédito o tienes el dinero listo para la transferencia al Constructor, viene la aceptación de condiciones de compra-venta que se realiza a través de los contratos que redacta previamente una de las partes (por lo general el Constructor. Si tienes un amigo abogado envíaselo, siempre es bueno una segunda opinión), de preferencia con conocimiento en transacciones inmobiliarias porque sino puede generarte muchas dudas.

En nuestro caso, presentamos a nuestros clientes un modelo de contrato estandarizado, homogéneo y redactado por nuestra área legal.

Analiza bien todas las cláusulas del contrato, sin olvidar las que indican quién deberá hacerse cargo de los gastos y de los impuestos derivados de la compra, y leer bien los derechos y obligaciones de las dos partes.

Nota: Con algunos constructores, y teniendo el efectivo de la Inicial + Carta de Aprobación del Banco, ya puedes firmar la Minuta de Compra-Venta de Bien Futuro (si es un proyecto inmobiliario).

4. d.- La Escritura Pública

Es el momento culminante de la compra de una vivienda, después de firmar la escritura ante un Notario que dará fe pública de la operación, usted ya es propietario y así consta legalmente para cualquier persona, al quedar inscrita la compra en el Registro de la Propiedad.

5.- Hay otros gastos de formalización de la operación.

·       Entre Gastos de Banco, Gastos Notariales y Gastos Registrales debes contemplar un 2% del valor del inmueble.

·       Alcabala si es segunda venta (la paga el comprador)

·       Impuesto a la Renta (la paga el vendedor, si el inmueble lo compro después del 2004). SUNAT lo explica mejor aquí.

Compartimos dos artículos más que te ayudaran en este proceso de compra:

1.     6 pasos para comprar un Departamento en Lima

2.    Nos gustan las listas, el orden y las reglas, y cuando sales a buscar departamento hay cosas que importan y cosas que no. Reglas Urban Broker: cómo comprar departamento.

3.    Si eres del tipo de cliente que No Tiene Tiempo. —Es normal, tenemos muchos planes, cosas diferentes que hacer, y queremos sacar el máximo partido de nuestro tiempo. Y buscas soluciones debes leer este último articulo.

Urban Broker

Nuevamente dejamos abierto el blog para que nos comenten y/o complementen lo que les hemos contado. Puedes preguntarme a mi correo go@urban-broker.pe o al Twitter: @urbanbrokerperu

ACTUALIZACIÓN 14 de Agosto 2013

Este Post lo escribimos en marzo de 2010. Después de poco más de 3 años hemos actualizado algunos de los links. Muchas gracias por leernos.