Durante los últimos días se ha hablado mucho en los medios sobre lo que se viene para el mercado inmobiliario peruano, el leasing inmobiliario. Lo leemos en estas dos noticias:
- 26 de febrero de 2015: Ministerio de Vivienda plantea nueva ley de leasing inmobiliario
- 01 de marzo de 2015: Viviendas de segundo uso también podrán ser financiadas por leasing
—Pero lo importante es saber qué se trata
El leasing inmobiliario, es un contrato por el cual el dueño del departamento conviene en transferir al inquilino la tenencia del departamento para su uso, contra el pago del alquiler —hasta aquí todo igual— pero para darle opción de compra debe entregar una prima o “una seña” por un precio que se pacta en el contrato. En otras palabras “un alquiler con opción a compra”. Si pasado este tiempo el inquilino no quiere comprarlo, no tiene por qué hacerlo. Normalmente se pierde la prima y las cantidades abonadas en concepto de alquiler. La prima se puede prorratear en la cuota del alquiler.
En un plazo de dos o tres años, con un máximo cinco (o lo que diga la norma), el inquilino puede decidir si adquiere finalmente o no la propiedad. En muchos casos se permite deducir un % o la totalidad de lo pagado en concepto de alquiler del precio final de la vivienda al comprarla.
Un ejemplo
La mensualidad es de 800 dólares (usamos los dólares por que los entendemos mejor) y el arrendador (el propietario) le ofrece a usted una opción de compra pasados cinco años y se fija el precio de venta en US$200,000. A cambio de tener en exclusiva la opción a compra por este departamento, usted tiene que pagar ahora mismo (o como se acuerde) una prima de 5,000 dólares (que se descontará del precio de compra si finalmente se efectúa la transacción). Además, parte de la renta mensual puede ir dirigida también a rebajar el precio de venta.
Si suponemos que el propietario acepta el 100% de las cuotas abonadas mensualmente en concepto de alquiler en el precio de la vivienda; lo que tendrá que pagar dentro de cinco años serán US$200,000 – US$800*60cuotas – 5,000(la prima) = US$147,000
Aspectos a tener en cuenta
La ventaja es que el dinero pagado del alquiler servirá para pagar parte del precio del departamento. Así se puede disfrutar del departamento mientras se ahorra para pagarlo. Otra ventaja para el inquilino, a la hora de acceder a la hipoteca,es que el banco “apreciará” que el inquilino ha pagado sus cuotas a tiempo.
Es una propuesta ideal para parejas o personas jóvenes, porque con este sistema pueden obtener una alternativa para adquirir una propiedad sin hacerlo en forma inmediata, ni abonando todo el dinero de una sola vez, ni necesitando la cuota inicial como ocurre con el crédito hipotecario.
El propietario percibe una mensualidad mes a mes y puede beneficiarse de ventajas fiscales por alquilar. Incluso puede protegerse de impagos con una clausula que indique que si el inquilino se retrasa, pierde la opción a compra (y la prima).
El propietario no percibe la totalidad del dinero desde el principio ni puede venderla a terceros, ya que recibió la prima.
El precio de venta se congela en la opción de compra. El inquilino durante la opción no podrá beneficiarse de una posible caída de los precios.
El Inquilino puede estar pagando un alquiler más alto por el hecho de tener opción a comprar, si es que la prima se prorratea en la mensualidad.
Esta norma también favorecería a los empresarios o constructores, en el caso de que los compradores no paguen sus cuotas, las inmobiliarias podrían revender las viviendas sin perder su inversión inicial. Se benefician al no tener su propiedad ociosa y al contar con una firme posibilidad de venta.
Me parece una gran idea, ojala vea la luz esta norma (para mayo del 2015). Ya iremos actualizando.
Urban Broker
La foto: Disfrute de un café mientras lee noticias o busca departamento.
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