¿Comprar o alquilar un departamento?

“La gran diferencia será que cuando termines de pagar, el departamento será tuyo”.


De acuerdo al informe del BCR (1) o el informe del BBVA del cual escribimos lo que se viene para este 2013 decía:

“El precio de compra de un departamento en Lima Metropolitana equivale -en promedio- al ingreso proveniente de 15.3 años (184 meses) de alquiler.”

En ambos casos de refieren al PER.
¿Y cuál es su valor?

Este. PER=15.3


El PER inmobiliario

Es un indice que determina los años que tardariamos en pagar el precio de venta de un bien inmueble si lo destinaramos al alquiler, o lo que es lo mismo, cuantos años tardariamos en recuperar la inversion en la compra de un departamento alquilándolo.

Un PER entre 10 y 17.
Para la gran mayoría este valor de PER es el adecuado (i.e. retorno de inversión más beneficio estándar).

Debemos tener en cuenta que la gran mayoria de las compras se realizan con hipoteca. Podemos aplicar la comparativa entre cuota hipotecaria y renta en alquiler, de modo que un per inmobiliario razonable seria obtener -mediante el alquiler- una rentabilidad igual a la cuota hipotecaria tomando como referencia una hipoteca a 20 años (PER = 20).

¿Comprar un departamento o alquilar un departamento?

Lo veo desde dos puntos de vista -como todo en la vida-:

El primero: Quiero vivir en el departamento.

—En lugar de pagar alquiler me hago, invierto, en la compra de una propiedad. Como me lo dijo un amigo que en cosas de inversión sabe mucho: un ladrillo vale más que un dólar.

—Considero que mi estadía en Lima será mayor a 10 años. A partir de periodos más largos la balanza se inclina a favor de la compra en aquellos casos en los que se financia un 80% de la inversión con hipoteca. El alquiler es una opción ágil y flexible.

—Si mis ingresos son muy variables. Alquiler. Dependiendo el momento me puedo "achicar" y buscar un lugar con un menor costo del alquiler hasta que las cosas mejoren y no me amarrado a una hipoteca.

—Para hacer reformas en el departamento o para pintarlo necesitamos el permiso del dueño. Además, ese dinero que invirtamos en mejorar la casa lo perdemos el día en que la abandonamos.

—Estamos obligados a mantener una relación permanente con el dueño del inmueble. Finalizado el contrato y las prórrogas, el dueño puede decidir dejar de alquilar el departamento. Es libre de hacerlo. Tendríamos que abandonar la vivienda y buscar otra.

El segundo: quiero invertir y tener una renta.

Me compro un departamento y lo alquilo. ¿Cuanto debo pedir al mes?.

—¿Y cómo cálculo el alquiler mensual?
—Fácil. El precio de alquiler mensual es el 6.5% del precio de venta (del departamento que compraste) / 12 meses.

Este valor (6.5%) nos permite también estimar el precio de venta de un departamento que alquilamos.

Un ejemplo.
Cobramos un alquiler mensual de 800 dólares -no vamos a negar aquí que seguimos entendiendo mejor las cifras en dólares- el precio de venta sería igual (US$800 x 12 meses)/6.5%. Podemos vender el departamento por 148,000 dólares.

Evidentemente el mercado inmobiliario no son matemáticas puras y por lo tanto ni el método de comparación ni el de rentabilidad en alquiler puede darnos un valor EXACTO del precio de venta.

Urban Broker


—(1) Reporte Indicadores del Mercado Inmobiliario del Banco Central de Reserva (BCR) al tercer trimestre del 2012. La noticia

Ubicación:alameda san marcos,,Perú

Diez formas de vender una propiedad

El proceso se convierte en un placer.

Cuando pasas gran parte de tu tiempo buscando un inmueble -muchos- o intentando vender un departamento resulta importante que el proceso de compra-venta sea lo más placentero posible -siempre-.

—Sí además de esto te puedes evitar trámites interminables o búsqueda de información como planos, proformas o listas de acabados...





Si compras un departamento, puedes:

1. Comprar de una cartera de proyectos existentes.
2. Encargar la búsqueda.

Si vendes una propiedad, puedes:

1. Poner un cartel.
2. Encargar la venta.


No necesitas más de medio segundo.

Para caer rendido ante una persona, una canción o, por qué no, un departamento. Ése es el tiempo en que el cerebro “se enamora”.

Entonces
¿Cuales podrían ser los factores que llevan a cometer errores en un proceso aparentemente ganador y terminar con disculpas atropelladas, la vena en la frente y los ojos en blanco?. -y de placer, nada-

10 factores a tener en cuenta para vender un inmueble

1. Conocimiento de la necesidad del cliente, pero de manera general, no detallada, ignorando el conocimiento real del cliente acerca del tipo departamento que quiere o de propuestas similares por la zona. Entonces la lista de opciones que enviamos no es la esperada, hay satisfacción a medias, la expectativa supero a la realidad.

2. Hoy la tecnología nos acerca a todo lo que nos interesa, muchos acceden a lo mismo virtualmente, y entonces las expectativas comienzan a parecerse sin diferenciar mercados, ojo, no a ser iguales, pero si parecidas.

3. Seguir actuando bajo paradigmas de precio y no considerar propuestas de valor. Si vendes TU departamento el hecho que este “a buen precio” no es suficiente.

El propietario que vende debe trabajar en la puesta en escena de su departamento.

¿Qué qué es eso?.

Un video. El antes y el después. Necesitas saber que buscan los clientes y eso lo sabe tu broker. -o debería-




4. En este entorno de mercado, los compradores están buscando buenas oportunidades, pero aún más importante una buena plusvalía, los compradores están buscando viviendas nuevas o en buenas condiciones.

5. El hecho de "tener una propiedad muy bien ubicada y como esa no hay otra” no es sinónimo de éxito, se requiere siempre promoción, así seas el único en la zona, activar al mercado con diversas acciones debe generar frecuencia y convertir a tu propiedad en parte del abanico de posibilidades del cliente al momento de buscar cubrir determinada necesidad.

6. No tener claro el lugar y momento en el cual se inicia la experiencia de compra. No es fácil convencer al cliente. Pues no se trata de lo que podemos hacer de manera similar, sino de nuestras diferencias, de aquellas diferencias en el servicio que ofrecemos que nos permiten vender obteniendo el mejor precio x m2.

7. Asumir criterios al ofrecer el inmueble en función al NSE y no en función a estilos de vida y expectativas.

—Así, aseguras que tu propiedad tiene clientes potenciales y que tú vas a resolver o facilitar algún aspecto de su vida.

8. Creer que la actividad de corretaje no tiene muy buena fama en el Perú. Muchas veces pensamos que solo es compra y venta de propiedades, pero no nos damos cuenta que esta profesión abarca mucho mas que mostrar propiedades. Procesos y reglas.

9. Creer que el inmueble se puede vender “rápido”. Revisar documentos, revisar fecha de vencimiento de los DNI, poderes, su sesiones, entre otros.

—Muchas veces pienso que si divido lo que cobramos por las horas que dedico deberíamos dedicarnos a otra cosa.

10. A veces creemos que el éxito está la vuelta de la esquina, hay pocos cuestionamientos a nuestra propiedad, creemos que es sencillo poner un letrero y triunfar, la realidad nos demuestra que sin un trabajo concienzudo y enfocado en el cliente, con el énfasis que esto requiere puede llevarnos a la frustración por el resultado y a demostrarnos que venderle agua a un sediento no era tan sencillo como sonaba.

La fiesta empieza como otra cualquiera.
Pero no siempre acaba igual.

Cuando se trabaja de esta manera, el Cliente (Comprador de inmueble o el cliente vendedor de la propiedad) se siente seguro que esta camino a concretar un buen negocio. Esto nos hace sentirnos cómodos. Es que no hay otra manera de trabajar en pro de tener una fiesta. LA fiesta.


Espero que les gusten algunas de estas recomendaciones. Y aquí, el abajo firmante, más que encantado de compartir con ustedes impresiones acerca de alguno de estos puntos, bien en los comentarios, bien por mail, bien en twitter (@urbanbrokerperu) o con un café adelante.


Urban Broker
Go@urban-broker.pe

Ubicación:Cavenecia,Lima,Perú

Departamentos en Miami desde Lima

“Hay que ser codicioso cuando los demás son miedosos, y miedoso cuando los demás tienen los ojos inyectados por la codicia”. Una vieja y conocida frase del señor Warren Buffet

Acción y riesgo

Como primer paso para invertir su dinero debe pedir la carta y conocer que hay en el menú; o en otras palabras, qué alternativas tiene como consumidor financiero.

La carta


1) Latinoamérica tendrá una década dorada. Todo podría estar cambiando, dice Fareed Zakaria, Editor-in-Chief de TIME Magazine y uno de los más respetados analistas de la actualidad global. El sector inmobiliario en Perú ha atraído la curiosidad de los interesados inversionistas y se ha convertido en uno de los ejes fundamentes de nuestro crecimiento y 2013 se presenta lleno de nuevos retos y proyectos apasionantes.

2) Este es el mejor momento para invertir en Miami. Alguien dijo alguna vez: “No te olvides que los mayores placeres de la vida si quieres vivir durante mucho tiempo son comer, viajar y caminar”.

Las inversiones en propiedades en la Florida siempre son una excelente opción en cuanto a rédito, y mantenimiento del capital.



Por eso, si está buscando un destino para sus ahorros que le garantice una inversión segura, y con excelentes perspectivas a mediano plazo, ésta es la solución.

Asesórese bien

A mayor riesgo, mayor rentabilidad, por lo que lo primero será identificar en qué tramo de esta escala se siente cómodo. Antes de invertir haga un esfuerzo para identificar su zona de confort.

Es nuestro mejor consejo.

Urban Broker

Nos especializamos en la venta de departamentos y casas. Nuestro modelo de negocio en Urban Broker es asistir a nuestros clientes principalmente inversionistas en todos los aspectos del negocio de bienes raíces que puedan requerir en Miami sin moverse de Lima.

Ubicación:José Pardo,Lima,Perú

ACTUALIZACION

Cuando hablamos de inversión inmobiliaria, tenemos que abrir la mente y los ojos para ver en qué otros lugares que no han sido explotados podemos lograr una mejor rentabilidad sin tener que empujarnos unos a otros por conseguir un pequeño pedazo de un negocio. El Perú está creciendo, no sólo Lima, y esa es la mejor señal de que no todo lo que brilla está en la capital.

Leer más: Nuevas alternativas de inversión inmobiliaria, por Eduardo Ferrero

Una canción, una chica, un departamento

Creo en San Valentín.

Creo en el lado frío de la almohada. Creo que la vida es demasiado corta como para vivir sólo. Creo en las letras de Juan Luis Guerra. Creo que es mejor vivir solo que mal acompañado. Creo que una mujer nunca puede ocultar cuando está borracha o enamorada. Creo en las copas al aire libre. Creo en las terrazas. Creo en las chicas que te llevan el café a la cama. Creo en los recuerdos.

Los recuerdos de una canción, una chica, un departamento. #Urban Love




Sobre todo las canciones.

Para algunos son balas perdidas del tiempo que te alcanzan cuando menos lo esperas. Un boomerang que lanzaste en su día y al que diste la espalda. Una mina que explota años después. Un volcán que entra en erupción cuando llevaba décadas inactivo. Un edificio que aparece cuando pasas por esa calle donde un día un portazo sonó como un signo de interrogación.

La letra de esta canción nos encanta. Así que te dejo tres versiones:

Juan Luis Guerra y 4.40 - Burbujas de Amor - live en Afro-Latino Festival 2011



Tocada en piano por Enrique Chia



Ray Conniff - Love Bubbles ( Burbujas de Amor )



¿Que qué pasó?

—Ella nos alquilo un departamento. Nunca llegué a hablar con ella más allá de esos buenos temas propietario-brokers-inquilino. El departamento se vendió, ella desapareció.

Pero la canción sigue sonando.


Los espero en Twitter.
Mientras tanto, lean nuestra tarjeta y bailen con esta canción.

Besos de película para ellas y varoniles abrazos para ellos.

Urban Broker

Ubicación:José Pardo,Lima,Perú

Un equipo de trabajo a la hora de comprar departamento

No es suficiente contar con mejores procesos y modelos de negocio, necesitamos mejores principios de negocio.

Cada vez más
Los profesionales queremos trabajar en organizaciones abiertas que nos permitan estimular conocimientos en un entorno de trabajo colaborativo y con proyección global. Por eso creo en estructuras jerárquicas horizontales basadas en capacidades y esfuerzo conjunto, donde el grupo suma y nos enriquecemos los unos a los otros.

Un documental
—¿Cuánto pesa su edificio, Sr. Foster?

(trailer)



En él se narra la vida de Norman Foster y la visión de este arquitecto. Su gran talento le ha permitido diseñar edificios con espacios imposibles pero con formas, materiales y consumos que buscan la integración en el entorno y la reducción de emisiones y consumo energético.

En el documental nos traslada claramente uno de sus mayores retos: seguir siendo capaces de atraer personas con talento al estudio, elemento clave para poder hacer participar a todos los miembros de cada proyecto con un foco de trabajo en equipo y reparto de responsabilidad en el mismo. Ha implantado en la organización una cultura orientada hacia el trabajo en equipo, sin muros ni barreras a la interacción entre personas, ni al conocimiento.

—Mientras esperaba a que se enfríe uno de esos cafés nocturnos.

Hace unos días me encontré con este interesante artículo de Territorio Creativo, el autor Salvador Suarez: ¿Cuanto pesa el talento de su organización?.

—Para los que nos dedicamos a estos temas relacionados con el real estate en Lima y la venta de departamentos en Miami, es sin duda una reflexión interesante: la filosofía en la gestión de su organización, la importancia de trabajar en equipo y hacer que las cosas funcionen.

Les comparto los Links del documental en youtube, con subtítulos en español: Parte 1, Parte 2, Parte 3, Parte 4, Parte 5, Parte 6


Un dato:
Steve Jobs encargó a Mr. Norman Foster para diseñar la nueva sede de Apple en Cupertino, California, que Jobs describió como una "nave espacial".


El broker urbano
Mi Twitter @urbanbrokerperu

Ubicación:José Pardo,Lima,Perú

Me pierdo en mi departamento

No es la primera vez

Al contrario que los años y los días, las noches pasan lentamente. Por momentos tan solitarias y largas que a ciertas horas la mente se ocupa en cosas lejanas. ¿En serio?



Es inevitable despistarse y no pensar en otra cosa
Y creo que despistarse no es más que otro modo de prestar atención.

—“Me gustaría estar en Miami o en las diez ciudades más caras para vivir”


Cualquier despiste, después de todo, tiene su origen en un exceso de atención.

Nunca sabes cuándo será el momento para hacer algo imprevisto
Como llamar, digamos, a una empresa de brokers inmobiliarios y te ponga al tanto de los procesos, formas y opciones de como comprar en Miami departamentos o casas que están en venta.

Todos nos despistamos, durante un breve lapso, en mitad de las reuniones de negocios, en mitad de una cena o cuando miramos por la ventana.

Quizás como lo hace Hatfield, que ya está en la Estación Espacial Internacional (EEI) que recurre a su cuenta de Twitter para mostrar algunas asombrosas fotos de la Tierra tomadas mientras el módulo orbita el planeta. ¡No te lo pierdas!

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