Cifras Inmobiliarias. Lima. al 26 enero 2012

Entre café y leyendo Gestión -un buen habito- encontré hoy un análisis que vale la pena dejarlo en negro sobre blanco porque hay cifras importantes sobre el mercado inmobiliario.


Mi fuente es el articulo que salió en Gestion/Negocios/Inmobiliario 26-enero-2012.

La oferta

1.- En stock al 2010 14,000 unidades. En el 2011 ingresaron 27,400 unidades. | no se vende todo lo que se construye. Por experiencia esto ocurre porque el precio de los últimos departamentos en los proyectos es muy alto en relación a uno en pre-venta o, a pocos meses de entregar. Hay otras variables, claro esta.

2.- En el 2011 se vendieron 21,549 viviendas en Lima.

3.- Los precios pueden subir 12%.| Nosotros creemos que será del 20% en Miraflores y San Isidro.

El precio promedio -de mayor a menor: San Isidro / La Molina / San Borja / Miraflores / Surco / Barranco / ...

4.- En el 2011 se construyeron menos proyectos que el 2010. 542 vs. 652 proyectos. | nota: hoy se construyen más viviendas por proyecto.

La demanda:

5.- La demanda se estima en más de 2M en todo el Perú. Se deberían desarrollar cerca de 130mil viviendas por año.

Existe entonces una demanda real acompañada de: una oferta incapaz de satisfacer la demanda, un panorama con tasas hipotecarias bajas, inflación moderada y la apreciación del sol.

"El Perú no vive un 'boom' inmobiliario sino un 'boom' financiero-económico", Layseca | Nada más cierto.

La SBS descarta burbuja de créditos en el Perú. Hay demanda real. Así los hipotecarios tiene de cinco a diez años para seguir creciendo.

6.- La mayor demanda esta en: Comas, Villa El Salvador, Carabayllo.

Respecto a las Constructoras

7.- En el 2010, 461 empresas. En el 2011, 394 empresas. | habría que aclarar la premisa: hay grupos inmobiliarios que crean empresas para cada proyecto.

8.- El respaldo financiero que ofrece la banca le da espaldas a los constructores para gestionar entre 2 y 3 proyectos en paralelo | hablan de los grupos grandes.


Hay cosas que son importantes y cosas que no. Útiles si estas el proceso de compra de un departamento -proceso que detallaremos como se debe- porque te da tranquilidad saber que estas comprando en un mercado sano.

Nos vemos en Twitter o en alguno de los proyectos en Miraflores o San Isidro, claro.

Ubicación:Virgen Milagrosa,Lima,Perú

Quieren matar al Broker: "los precios de los departamentos subirán 20%"

Dice que los precios subirán un 20%. Créanme, si quieres comprar hoy, no hay nada mejor que comprar hoy. Esta visión tiene poco de utópico: "Van a seguir subiendo los precios".

"Si lo tienes considérate un afortunado. Otros mueren por conseguirlo y por no haberlo conseguido."

Foto: Werner Herzog y Klaus Kinski by Lord_Henry


Porque No agarrarsela con el Broker:

En un mercado competitivo, los precios de los productos se definen por la interacción de la oferta y la demanda. Puede "parecer" que el precio de los departamentos están altos, pero a menos que haya una falla de mercado originada por aplicación de una medida específica, podríamos concluir que:


1.- No hay razón para creer que estamos en una burbuja inmobiliaria.

El gobierno norteamericano quería casas para el pueblo -como tu comprenderás!-. Pero el pueblo no podía pagarlas porque los bancos no daban crédito porque no eran sujetos de crédito -eran Ninjas. Había que crear dinero fácil a través de presión regulatoria para lograr el objetivo. Una vez que las tasas de interés son empujadas hacia abajo se había creado el “dinero fácil”. El dinero fácil hizo crecer artificialmente la demanda y los precios de inmuebles se dispararon, creando la famosa burbuja.

Definición de burbuja: La burbuja no es otra cosa que inmuebles adquiridos no en base a un aumento de la productividad de la economía, sino a una política que creaba el espejismo que podías tener una casa que en realidad no podías pagar por que no eras suficientemente productivo. Esa es "riqueza artificial"


2.- El mundo está cambiando y la forma en la que nos vamos a ganar la vida también. Para poder acceder a la compra de un departamento, hay que ser Productivos.

El aumento de la productividad: +ingreso = +demanda = +precios = + incentivos para la productividad (mejor trabajo, tecnología, procesos eficientes, servicio,...) = +ingresos = +sueldos =+dinero para ahorrar/invertir.

Ejemplo: ¿Quien te paga el sueldo?.

Tendemos a creer que es nuestro empleador (la empresa en la que trabajamos). Pero eso es un espejismo generado por las boletas de pago. En realidad los sueldos son pagados por los consumidores que demandan productos y servicios y que están dispuestos a pagar por ellos.

Entonces, a mayor productividad en Lima, la demanda por departamentos crece.


3.- La tendencia -la diferencia entre el precio de pre-venta (planos) y precio final (listo para entregar)- se mantendrá entre 20 y 25% de crecimiento.

¿Se puede concluir que los precios seguirán subiendo?

Sí, porque:

* En principio, si bien las tasas de interés han bajado, aún no llegamos a un crédito gratis -dinero fácil- que nos distorsione el mercado.

* Si queremos comprar un departamento tenemos que trabajar más, -ahorrar para la inicial y para pagar las cuotas del crédito hipotecario que tanto nos costo negociar con el banco- es decir ser más productivos.

Muchos peruanos estamos siendo productivos y ganando más y podemos comprar nuestro departamento. ¿Acaso tu no tienes más ingresos?.

* Los precios de venta se han disparado: porque hay mayor demanda y porque los precios de los terrenos son muy elevados debido a la poca oferta de estos, sobre todo donde nosotros vendemos: Miraflores y San Isidro.

* Hay nueva normativa que implica fabricar (al constructor) un producto (departamentos) con mayores costos de fabricación: más sótanos, más áreas verdes, más estacionamientos de visitas.

Los departamentos te pueden resultar "caros", la comida no. Lo compras o no lo compras. Un departamento no se compra a medias, no se consigue parcialmente -y no te la agarras con tu broker por ello.

The Profe.

Ubicación:Ovalo Gutierrez,Miraflores,Perú

Por qué el principal indicador es el precio x m2

Leyendo esta historia me quede con la duda de por que nuestros clientes o potenciales clientes consideran al inicio de una conversación: el precio por metro cuadrado y no el valor del edificio -y por consiguiente el valor del departamento-."la Plusvalía" por el trabajo del arquitecto y los acabados. Será que es el primer paso, del proceso de compra: la necesidades,  y recien lo consideraran en el paso 4: la mejor alternativa?

La introducción -mi duda-, es cierto, no tiene nada que ver con el resto del artículo. Lo que me llevo a compartir esta historia -no dejes de ver donde acabo la obra- fue el mensaje: el artista (ej: el arquitecto) quiere exponer su obra.

Un estudiante de arte cuela una obra suya en uno de los mayores museos de Polonia.

Historia de Ximena Arnau

Leer el articulo completo  (clic en la foto) Foto: Natalia Lobato

 

 

 

 

 

La seguridad y la tranquilidad que brindan los ladrillos.

“Nunca viajes con una persona que no amas”. La frase, es de Hemingway.

Porque el 2012 será un año de crecimiento económico y es un requisito estar bien asesorado. En este modelo que vivimos hoy los peruanos, las personas dejan de mirar el ahorro por la inversión y de cara a la compra de propiedades.

Buscan la seguridad y la tranquilidad que brindan los ladrillos:

"Un departamento muy cálido y con toda la energía que implica vivir en Miraflores!", dicen algunos inversores.

Foto: Repinned from Some Other Things by Ryan Lawrance McGreer

-De que se tratara todo esto?

-Tienes 2 maneras de hacerlo:

1.- Comprar para Vender y obtener una utilidad de la venta. | hay que saber comprar para inversión. Entender como sacarle mayor utilidad al negocio, como optimizar su compra y como despreocuparse de los tramites.

• La primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras no se encuentra afecta al impuesto del Alcabala, por lo tanto como comprador no tienes que pagar el 3% del valor de la propiedad.
• La oferta del precio de venta. Siempre en planos se puede conseguir una buena oportunidad. Si el pago es en efectivo también.
• Costos de la compra: gastos notariales y registrales.
• La Plusvalía de la zona y del proyecto. Esto te asegurara el precio futuro.
• Cuando vendas debes considerar el impuesto a la ganancia que corresponde al 5% de la utilidad (precio de venta - precio de compra).
• Se recomienda trabajar con el banco que financia el proyecto.

 
2.- Comprar para obtener una renta mensual por alquiler. | hay que comprar un departamento "alquilable".

• Comparar alquileres de la zona.
• Debes estimar el % de días que estará el inmueble alquilado en un año.
• Rango de precios a manejar.
• % de dias que estará desocupado el inmueble.
• Gastos por m2 para dejarlo habitable en el menor tiempo posible.
• Promedio de gastos mensuales del departamento
• Impuesto Predial y Arbitrios Municipales.
• Condiciones del préstamo hipotecario: tasa, tiempos. Lo ideal es que el departamento "se pague solo".
• Costos del préstamo: gastos notariales y registrales.
• Depreciación.

Eran 2, pero hay una 3era, que esta entre las dos primeras:

"lo compro para inversión pero quizás me anime a vivir allí" 

-y que según tú- 

es el típico rincón que no recomiendas por temor a que se masifique. Pero la respuesta y el asesoramiento es más compleja de lo que parece porque hay muchos sentimientos encontrados. Y, para hacer un buen negocio en estos casos, implica un "cambio de chip": LO QUE A TI TE GUSTA PUEDE QUE NO SEA FÁCIL DE VENDER O ALQUILAR.

¿Tienes otro indicador que me anime a invertir en ladrillo?

Pues sí. La situación de EEUU y la Eurozona le suma al mercado inmobiliario peruano. ¿Por qué?, porque los excedentes de los inversionistas de estos lugares están mirando al ladrillo peruano con otros ojos. Y ya están acá!!!: Venezolanos, Argentinos, Españoles, Américanos.

Así que hay que elegir: 

Ahorro o Inversión. 

¿Y cuándo es el mejor momento?

Este verano, ahora, cuando quema el asfalto y el calor castiga sin piedad con las ganas de hacer nada, salvo, claro, ayudarte con la búsqueda del departamento. Nuestros clientes son aquellos que disfrutan la vida, valoran su tiempo y buscan maximizarlo. Valoran los servicios de un broker que asesora y apoya en la búsqueda de departamento tal y como ellos necesitan.

Foto: Urban Broker. Información sobre Inversiones Inmobiliarias.

Twitter: @urbanbrokerperu

¿Por qué quieres comprar un departamento?

El lugar donde vives. El lugar donde trabajas. Espacios donde transcurre tu vida y donde cada día dejas pistas de quién eres. Estas localizaciones revelan múltiples notas de identidad de las personas y sus entornos culturales y sociales -este interés es el que te lleva a salir e ir en busca de departamento en una determinada zona.

Me quiero quedar en Lima!

 

Lima, está en plena transformación: De hermosos balcones y casas en los cerros, hoy vemos imponente edificios, construidos y en construcción, con muchos departamentos que son la prueba fehaciente del crecimiento del poder adquisitivo de la mayor parte de los cerca de 11 millones de personas que habitan esta ciudad.

Según Capeco, la demanda efectiva hipotecaria bordea las 400,000 familias. La banca tendrá que ir cada vez más hacia los segmentos socioeconómicos que hasta ahora no han sido masivamente atendidos, creando productos atractivos para demostrar que califican para un crédito hipotecario. 

¿Y de qué sirve todo esto a una persona de bien como, seguramente, es Ud.?

Los hombres de bien tienen Brokers y hasta asesores.

1. No pretendemos que estés dando vueltas todo el fin de semana, -como el heladero de la foto- mientas puedes estar en la playa. 

 

 En esto de comprar departamentos, lo que para unos es lo más normal -y se lo toman "light" durante el proceso de compra- a otros puede resultar sorprendente o traumático (lo decimos con conocimiento de causa, que llevo a una persona al estrés). 

 

2. Entre arquitectos, ingenieros, diseñadores de interiores, departamentos que te dejan con la boca abierta, departamentos que te asustan por 'n' razones, nos dan la oportunidad de aprender y conocer para poder aconsejar sobre que hacer al departamento. -es una manera de ayudar a que el cliente tome decisiones buena para él. 

 

Hace unos años, un viejo amigo me enseñó orgulloso su nueva casa. En todo el departamento había instalado tecnología: una de esas plataformas que incluyen música, iluminación, temperatura del ambiente, programada por zonas. En aquel preciso instante tuve la certeza, que la hoy uno puede "personalizar" su hogar. 

 

3. Ayudar profesionalmente a comprar. 

 

El primer paso es centrar la estrategia en los clientes: Necesidades vs Presupuesto, ¿compras para inversión o te lo vas a quedar?."Los presupuestos duros no dejan realizar y tomar decisiones beneficiosas".  

Algunas veces aconsejamos presionamos levemente para que lo estiren, siempre es positivo, porque el resultado es hacer más feliz al cliente con el departamento que adquirió -no es por el cierre o por ganarnos la comisión, es una relación ganar-ganar que puede durar toda la vida. 

 

El Segundo paso: explicar cómo es la travesía al cliente, como será su proceso de compra.

 

Una sola estrategia con diferentes implementaciones porque cada cliente es único 

 

No. No es tan sencillo. 

 

1. Detección de necesidad real. 

2. Presentación de alternativas (opciones de departamentos). 

3. Comparación, números y resolución de dudas (sobre todo con el hipotecario, las formas de pago, tiempos). 

4. Selección la mejor opción. (separación vs arras). 

5. Compra y asesoría en temas legales, bancos, tramites. 

6. Entrega del departamento y post venta. 

 

En el post que viene les contare lo que vivimos en cada una de las 6 etapas. 

 

Urban Broker. 

 

 Otras consideraciones:Hay una sola cosa que nunca puede faltar es el verdadero “Beneficio para quien compra”.