¿En qué piso puedo vivir si compro un departamento en un edificio de varios niveles?

—Recursos interesantes que nos comparte Pilar Núñez, Gerente de Marketing en Ciudaris, que debes tener en cuenta a la hora evaluar tu compra. Vivir en los pisos más altos, en la planta media o en los primeros pisos, además, cómo influye el precio en la decisión.

Existen muchas cosas que un comprador siempre considera cuando está en la búsqueda de un departamento. Se tiene que buscar la ubicación perfecta, que esté cerca al trabajo o a zonas comerciales, y sobre todo, que esté dentro del presupuesto. Aparte de estas consideraciones, otra importante decisión que un comprador debe tomar en cuenta es elegir en qué piso del edificio va a vivir.

 

 

Con el fin de aliviar a los compradores de esa carga, Ciudaris Inmobiliaria  presenta los pros y los contra con respecto a cada piso de un edificio de varios niveles. Además de otros factores que se deben  tener en cuenta antes de comprar el departamento ideal.  

 

1. Vivir en los pisos más altos 

Con una creciente población urbana y la necesidad de espacio, es inevitable vivir en los pisos superiores. Uno de los mayores beneficios de vivir en estos pisos es la buena ventilación e iluminación. Asimismo, son pisos relativamente seguros y tienen buena vista, algo que algunas personas anhelan. También, la apreciación del capital es relativamente mayor en estos niveles.

No obstante, el lado negativo es que el consumo de energía per cápita es alto. En definitiva, los pisos superiores consumen más energía, ya sea por el transporte de personas por los ascensores, el transporte de agua por las tuberías o el incremento de la factura de energía durante el verano por el constante uso del aire acondicionado.

 

 

Para tener en cuenta 

Los compradores que decidan vivir en los pisos superiores de un edificio de varios niveles, deben tener en cuenta  los materiales utilizados en las ventanas de los departamentos. Estos tienen que ser de buen material y de confiable calidad. A menudo se utiliza como material el cloruro de polivinilo no plastificado. El marco tiene que ser resistente a los fuertes vientos durante condiciones extremas.

También es preciso verificar si la impermeabilización del edificio es eficiente o no. Los lugares de evacuación durante una emergencia son un factor importante que no se debe ignorar. Las condiciones de seguridad apropiadas para prevenir o actuar de manera segura durante brotes de fuego deben ser parte de la estructura del edificio. 

2. Vivir en la planta media 

Vivir en la planta media pone en balance los pros y los contra de vivir en los pisos más altos. El consumo de energía per cápita es relativamente menos, no obstante, los efectos del clima continúan siendo los mismos.

Por otro lado, transportar objetos de un piso a otro es relativamente fácil, al igual que usar las escaleras durantes una emergencia. Sin embargo, en algunos vecindarios abarrotados, donde los niveles de ruido en el ambiente son mayores, vivir en estos pisos puede ser perturbador para los ocupantes.

 

Para tener en cuenta

Es importante que el edificio cuente con un sistema de ventanas bien diseñadas para evitar el ingreso de ruidos externos.

 

 

 

 

3. Vivir en los primeros pisos 

 

Si tu departamento está ubicado en una zona suburbana o rural, entonces vivir en la planta baja es desde luego agradable, pero si vives en una ciudad con mucha población, vivir en los primeros pisos es todo un desafío.

Los pisos inferiores tienen luz limitada y poca ventilación, además es más propenso que ingresen mosquitos o insectos a esas áreas. Asimismo, la humedad del suelo y en general del ambiente es mayor, al igual que el constante calor. A menudo, las personas creen que la seguridad de los primeros pisos se ve más comprometida que en los inferiores. 

 

 

 

Sin embargo, también existe un aspecto positivo, ya que durante las estaciones del año, los pisos ubicados en la planta baja van manteniendo una temperatura fría, por lo tanto, el consumo de energía es menor. Además, transportar objetos de un piso a otro es más fácil.

 

Para tener en cuenta 

Los edificios de gran altura deben tener un mecanismo sanitario y un mecanismo de agua apropiado, de manera que a largo plazo no haya filtración de agua ni humedad. 

 

 

4. Diferencia en el precio 

Usualmente, la diferencia de precios entre la planta baja, media y superior se aprecia en los edificios que ofrecen vista al mar u otra vista atractiva desde los pisos superiores.

 

Por ejemplo.

Los departamentos con vista a la Costa Verde en los últimos pisos cuestan mucho más.

Cuando un comprador opta por un departamento en los pisos superiores, los promotores le cobran de acuerdo al piso.

 

En la mayoría de los proyectos de condominios de lujo, los pisos más altos son considerados penthouses especiales, que cuestan más por metro cuadrado que los departamentos en pisos inferiores. 

 

 

Por Pilar Núñez. 

 

 

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Alquilo departamento en Lima con opción de compra

Durante los últimos días se ha hablado mucho en los medios sobre lo que se viene para el mercado inmobiliario peruano, el leasing inmobiliario. Lo leemos en estas dos noticias:

• 26 de febrero de 2015: Ministerio de Vivienda plantea nueva ley de leasing inmobiliario
• 01 de marzo de 2015: Viviendas de segundo uso también podrán ser financiadas por leasing

 

—Pero lo importante es saber qué se trata

El leasing inmobiliario, es un contrato por el cual el dueño del departamento conviene en transferir al inquilino la tenencia del departamento para su uso, contra el pago del alquiler —hasta aquí todo igual— pero para darle opción de compra debe entregar una prima o “una seña” por un precio que se pacta en el contrato. En otras palabras “un alquiler con opción a compra”.  Si pasado este tiempo el inquilino no quiere comprarlo, no tiene por qué hacerlo. Normalmente se pierde la prima y las cantidades abonadas en concepto de alquiler. La prima se puede prorratear en la cuota del alquiler.

En un plazo de dos o tres años, con un máximo cinco (o lo que diga la norma), el inquilino puede decidir si adquiere finalmente o no la propiedad. En muchos casos se permite deducir un % o la totalidad de lo pagado en concepto de alquiler del precio final de la vivienda al comprarla.

Un ejemplo

La mensualidad es de 800 dólares (usamos los dólares por que los entendemos mejor) y el arrendador (el propietario) le ofrece a usted una opción de compra pasados cinco años y se fija el precio de venta en US$200,000. A cambio de tener en exclusiva la opción a compra por este departamento, usted tiene que pagar ahora mismo (o como se acuerde) una prima de 5,000 dólares (que se descontará del precio de compra si finalmente se efectúa la transacción). Además, parte de la renta mensual puede ir dirigida también a rebajar el precio de venta. 

Si suponemos que el propietario acepta el 100% de las cuotas abonadas mensualmente en concepto de alquiler en el precio de la vivienda; lo que tendrá que pagar dentro de cinco años serán US$200,000 – US$800*60cuotas – 5,000(la prima) = US$147,000

Aspectos a tener en cuenta

La ventaja es que el dinero pagado  del alquiler servirá para pagar parte del precio del departamento. Así se puede disfrutar del departamento mientras se ahorra para pagarlo. Otra ventaja para el inquilino, a la hora de acceder a la hipoteca,es que el banco “apreciará” que el inquilino ha pagado sus cuotas a tiempo.

Es una propuesta ideal para parejas o personas jóvenes, porque con este sistema pueden obtener una alternativa para adquirir una propiedad sin hacerlo en forma inmediata, ni abonando todo el dinero de una sola vez, ni necesitando la cuota inicial como ocurre con el crédito hipotecario.

El propietario percibe una mensualidad mes a mes y puede beneficiarse de ventajas fiscales por alquilar. Incluso puede protegerse de impagos con una clausula que indique que si el inquilino se retrasa, pierde la opción a compra (y la prima).

El propietario no percibe la totalidad del dinero desde el principio ni puede venderla a terceros, ya que recibió la prima.

El precio de venta se congela en la opción de compra. El inquilino durante la opción no podrá beneficiarse de una posible caída de los precios.

El Inquilino puede estar pagando un alquiler más alto por el hecho de tener opción a comprar, si es que la prima se prorratea en la mensualidad. 

Esta norma también favorecería a los empresarios o constructores, en el caso de que los compradores no paguen sus cuotas, las inmobiliarias podrían revender las viviendas sin perder su inversión inicial. Se benefician al no tener su propiedad ociosa y al contar con una firme posibilidad de venta.

 

Me parece una gran idea, ojala vea la luz esta norma (para mayo del 2015). Ya iremos actualizando. 

 

Urban Broker

 

La foto: Disfrute de un café mientras lee noticias o busca departamento.

El tráfico de Lima mato a la exclusividad, ¿O no?

“Nos gusta el departamento por el componente de proximidad a la oferta que implica”.



—¿Otra razón para evitar tanto aburrimiento?

Saber comprar un departamento nos ayuda a optimizar.
Puede ahorrarnos un buen dineral en taxis, sacar el auto y manuales de autoayuda o sobre cómo ser mas eficientes con nuestro tiempo.

—La cuestión es que esos depas buenos duran poco tiempo en el mercado, usted ya me entiende.

Pensando en la realidad local

Movilizarse en Lima es cada vez más difícil. La construcción de vías alternas no está siendo proporcional al imparable crecimiento del mercado vehicular y este desfase no solo nos afecta a todos en el normal desarrollo de nuestras actividades diarias, sino que está siendo una importante variable a tomar en cuenta por los futuros propietarios a la hora de elegir el lugar de su compra.

—Pero entre tanto sobresalto y velocidad te obligas a buscar matices que sueles ignorar.

Una de las grandes variables en el momento de elegir lugar de compra de un departamento será la cercanía, el propietario buscará lugares de fácil acceso vehicular o a pie que les permita realizar sus compras habituales o acceder a servicios en menor tiempo. Son lugares donde el consumidor podrá encontrar tiendas tales como un supermercado, farmacias, tienda de accesorios, servicios varios, una cafetería entre otros.

—Eso, precisamente: estoy aburrido del tráfico.

Si quisiéramos adaptar el formato a la realidad de nuestra ciudad agregaríamos una librería, electrónica menor, una tienda de deporte, florería, entre los más importantes. También podría incorporarse entretenimiento y oferta gastronómica, típico ejemplo de entretenimiento pueden ser los cines, juegos infantiles, adicionalmente a restaurantes.

—Y por qué se venden en tan poco tiempo?
—La ley de la oferta y la demanda.

Esta composición de negocios dependerá del mercado al cual se oriente el propietario. Y por ello una buena asesoría no basta. ¡Hay que salir a explorar el distrito.!

—Ajá, ha dicho asesoría.
—Sí, asesoría inmobiliaria.
—Y tiene costo el servicio?
—No. Para usted como futuro propietario, No.

—¿Quiero contactarlos, dónde (exactamente) los busco?.
—Por las mañanas podía usted encontrarnos en cualquiera de los restaurantes de la foto agarrados a una tasa de café planificando lo que sucederá horas después con nuestros clientes. Muy bien, también por aquí en nuestra -su- casa

El Broker Urbano


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“Otros serán los primeros, pero a ti te recordarán.”

El que busca arriesga poco y -aunque- muchas veces encuentra respuestas a sus preguntas, lo que encuentra rara vez lo sorprende. Buscar tiene un final cerrado, explorar tiene un final abierto.

–Dejo unos segundos para releer esta frase. –si, la de arriba.


El que explora se adentra en territorios desconocidos -porque uno no sale a comprar un departamento todos los días-. No lleva mapas. Se deja llevar por el home broker.


El broker lo sabe. Tu lo sabes. Ambos lo saben.
Que vivimos en un mundo trepidante, en el que a menudo la primera impresión marca la diferencia entre entablar contacto con un cliente o ver cómo éste se aleja.

El Broker Urbano no habla, sentencia, cuando se trata de Urban Broker.
“Unos brokers con la capacidad de desentrañar los misterios del proceso de compra-venta de departamentos. Equilibrados y distinguidos. Nostálgicos por la experiencia de compra, donde las formas son el fondo, y no la comisión.”, —fue la respuesta que le dio a...


Quieres comprar el departamento que nunca has visto.
Lo queremos todo, lo queremos ahora, somos insaciables. Lo que no esta a nuestro alcance, el departamento que no tiene el vecino.


El que explora no busca respuestas, busca oportunidades.
No siempre las encuentra, pero -aún así- se arriesga. Escucha al broker -a ver que pasa-. Y a veces -muchas veces- suceden cosas.





El broker urbano.

PD, la foto. Una inspiración de esta casa, usada en una tarjeta de saludos por las Navidades del 2011.

Ubicación:Ramon Rlbeyro,Lima,Perú

Un peruano comprando 'departamentos' en Miami

Sonny: "Lo que vivimos, ¿fué autentico?"
Caroline: "Si, ya lo creo que lo fue".
Miami Vice


Hace menos de un mes pasé unos días en Miami. En un cumpleaños, en algún lugar de Biscayne Boulevard, -en un edificio que seguro has visto en fotos en cada libro de Miami- y poco antes de regresar, una hermosa amiga me pregunto que por qué no ayudamos a inversionistas peruanos a comprar propiedades en Miami. Y yo, que nunca he podido resistirme a los ojos castaños de una chica (ni a los verdes, ni a los azules, ni a los negros, ni a los negros, la verdad), dije que sí, que por supuesto, que cómo no. Acto seguido nos pusimos en contacto con amigos de The Real State Club y llegamos a un acuerdo para ayudar a Peruanos a comprar en Miami.

Miami tiene los ingredientes perfectos

Un poco de Cuba, con su propio barrio 'Little Habana'; un poco de Nueva York, con su Downtown, que no tiene nada que envidiar a Manhattan; y mucho de la pasión por la vida del Caribe, con sus playas interminables.

Una ciudad que convoca a grandes profesionales. Los grandes artistas que acuden al Miami Art Basel. También tienen un equipo de basket, el Miami Heat, con estrellas de la NBA.

Tienen grandes eventos deportivos, como el Open de tenis de Key Biscayne ahora llamado Sony Ericsson Open. -al que no pude ir la primera vez que llegue a Miami, hace poco más de un año-

Miami se ha convertido en la playa más atractiva de América.

La ciudad cuenta además con la doble virtud de hacerte sentir tanto en una gran metrópoli -si tienes 2 minutos, regresas y miras este video Miami de 'noche' - o como en una pequeña villa del Caribe si paseas por Ocean Drive. Allí puedes visitar el distrito Art Deco, una verdadera joya de la arquitectura con edificios emblemáticos. No muy lejos está Lincoln Road , uno de los mejores rincones para el 'shopping'. Además de los 'outlets' de fama en todo el mundo.


Miami es muchas cosas

Miami es una ciudad ubicada en la parte sureste de Florida sobre el río Miami, entre los Everglades y el océano Atlántico. Según el censo de 2009 cuenta con una población de 433,136 hab.; su área metropolitana engloba a más de 5,4 millones de habitantes, lo que la convierte en la séptima más grande de los Estados Unidos.

En 2008 Miami se convirtió en la cuarta área urbanizada más grande del país, detrás de Los Ángeles, Nueva York y Chicago.

Miami es considerada una ciudad global de importancia en las finanzas, el comercio, los medios de comunicación, entretenimiento, artes y comercio internacional.

La ciudad es sede de numerosas oficinas centrales de compañías, bancos y estudios de televisión. Es, también, centro internacional del entretenimiento popular en televisión, música, moda, cine y artes escénicas.

El puerto de Miami es considerado el puerto que alberga el mayor volumen de cruceros del mundo. La ciudad tiene la mayor concentración de bancos internacionales de todo Estados Unidos.

En 2008, la ciudad fue galardonada con el título "Ciudad más limpia de Estados Unidos" de la revista Forbes. En ese mismo año, Miami se situó como la tercera ciudad estadounidense más rica y la vigésimo segunda del mundo.

Leer sobre Miami


No nos engañemos

Estados Unidos esta en crisis -o saliendo de ella- y en algún momento las cosas serán como antes. Es momento de poner una inversión por allá.

-Para 'vivir de las rentas', para vivir, para cuando te retires, para tener una razón y viajar y, sobre todo, por las chicas. Chicas morenas. Chicas en bikini. Chicas con vestidos de verano. Chicas con el pelo mojado leyendo ipad en la playa. Chicas con gafas de sol y pantalones cortos. Chicas con pecas. Chicas con sandalias. Chicas bebiendo Royal Martini. Chicas en un convertible. Chicas tomando helado. Chicas en una Vespa. Chicas que huelen a crema y a sol y a sal. Chicas sonriendo. Chicas con sombrero Chicas como tu.


En Miami no pasan cosas. Te suceden a ti mismo.

-Por lo tanto tienes que hacer que te sucedan.

Nosotros quedamos a la espera de poder detallar cosas imprescindibles que ha de saber cualquier persona de bien que quiera conocer como es el proceso de compra de una propiedad en Miami. -No donde viven las 'celebrities' -que encuentran la paz en sus islas-, sino oportunidades de inversión a precios iguales que Lima.

- Por donde empezar?
- Pues escribiendo un email a operaciones@urbanbroker.pe y coordinamos.

Mientras tanto, les dejo la canción de Miami Vice con la serie que muchos soñamos en la década de los 80 -reconozcamos: todos queríamos veranear allí.

PD1: la foto fue tomada en el balcón del departamento, después de varios tragos me olvide de configurar bien las opciones del iPod y no salió muy clara

PD2: Foto 2 tomada camino, a Sunny Isles Beach, al centro de operaciones de The Real Estate Club

Ubicación:28 de Julio,Miraflores,Perú

 

Actualización: 01 de abril de 2015

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