Uno tiende a pensar que existe en el mundo un cierto equilibrio, y que algo ahí fuera, ya sea el mercado, el crecimiento o los entes reguladores, compensan las oportunidades y amenazas del mercado inmobiliario equilibrando, por así decirlo, una metafórica balanza.
—Hasta aquí todos de acuerdo, pero...
¿Qué mira el BCR?
Ellos miran el PER (Precio de venta / Alquiler Anual) ya que los precios de alquiler y venta deben ir relacionados.
En agosto de 2013, BCR: Indicador del mercado inmobiliario se mantiene en condiciones normales.
Nota: Si el ratio se encuentra por debajo de 12.5, los precios de inmuebles están subvaluados, mientras que si se ubica por encima de 25 los precios están sobrevaluados. Niveles entre 12.5 y 25 sugieren que los precios se encuentran próximos al equilibrio y se apoyan en factores fundamentales del mercado.
Ejem 1: El ratio más bajo lo tiene el distrito de Pueblo Libre con un 14.3; es decir, se necesita 14.3 años de alquiler para pagar el departamento (se puede entender que los departamentos están un poco más baratos en este distrito).
Ejem 2: En San Borja se necesita más años: 17.5.
¿Y para qué nos sirve a nosotros el PER?
1.- El cálculo también sirve para saber si un departamento es atractivo para ser comprado o es mejor vivir en el pagando alquiler.
—Si al dividir el precio de venta entre el costo del alquiler en un año sale un dato inferior a 25 años, es atractiva para comprar. Si el resultado es superior, es una vivienda atractiva para vivir en ella alquilando.
2.- Nos sirve para saber en cuanto tiempo recuperaremos la inversión de la compra del departamento.
A inicios del 2013 ya hablamos de la Caída en la rentabilidad de alquilar departamento.
3.- Si tenemos un departamento alquilado y queremos calcular un precio de venta adecuado y atractivo deberemos multiplicar su renta mensual por 12 meses y por el PER +/- el ajuste por la Plusvalía y la demanda existente por el departamento.
4.- Sirve para que un inquilino sepa si la vivienda que le están ofreciendo está en precio o no.
—Si tenemos una departamento de 210.000 dolares de precio de venta en Miraflores (PER = 16.5), el precio adecuado de alquiler sería 210.000/16.5 = 12,727 dolares al año. US$1,060 dólares x mes.
Precios de departamentos
El sector inmobiliario peruano ha alcanzado un nivel de estabilidad en precios de venta de departamentos, por lo que no deberían crecer mucho más. La variación debería estar entre un 2 y 5%.
Precio de terrenos
En proyectos dirigidos en ubicaciones preferenciales de Lima la incidencia del valor del terreno pueden llegar hasta un 40 o 50%. En los distritos, donde se puede construir muchas unidades inmobiliarias está entre un 20 y un 25%.
Si está a punto de tomar una decisión de comprar un inmueble, para construir, alquilar, vivir o revender; vuelva a valorar su propuesta mirando el PER en ese proceso de decisión.
La misión de los que trabajamos en esto sigue siendo la misma: encontrar los puntos de unión entre usuarios y nuestros clientes, las empresas constructoras y los propietarios. Los puntos anteriores son las dos caras de una misma moneda: equilibrio y estadística.
El Post queda abierto por si alguien quiere introducir alguna fórmula nueva.
Urban Broker
Si me alquilan a 500 dolares
ResponderEliminarpara saber el pv del inmueble multimplico x el coeficiente PER
CONSULTA: los 500 tienen IGV e I renta, como se enfoca esto, si le quito
Alquiler sin impuestos =(0.7/1.18) x 500 = 296.60 ==< con este se halla el P Venta del Inmueble??
Saludos
Disculpen el retraso.
EliminarEstábamos aferrados a un evento.
Y respondiendo a su pregunta. Sí, para calcular el PV, multiplicamos el valor del alquiler mensual por doce meses y por el PER.
Este cálculo es referencial y se toma como base lo que el inquilino desembolsa, es decir, incluido los impuestos. Se entiende que es una empresa que es la arrendadora a otra empresa que es la arrendataria y aquí entra el concepto del crédito fiscal.
Si nos vamos al detalle sabemos que hay otros montos incluidos como por ejemplo la Plusvalía que puede tener el inmueble (hablamos de inmuebles para vivienda, ¿no?). O el estado de conservación del inmueble, los años de construcción, entre otros.
Para tener un valor "más fino” se recomienda el proceso de tasación.
Gracias por comentar.
Saludos.
ResponderEliminarEl ratio PER arriba indicado también vale para locales comerciales, como por ejemplo galerías en el Centro de Lima o en Centros Comerciales?.
Gracias por la información.
MasterSierra, en efecto, se llama índice PER al que determina el número de años que se tarda en recuperar la inversión realizada en la compra de una propiedad mediante su alquiler anualizado. Este ejemplo es sobre propiedades residenciales. En el caso de oficinas es un poco más complejo. No tengo estadisticas a la mano pero le prometo hacer un post sobre ello.
ResponderEliminarGracias por pasar por aquí.
Urban Broker