Hace unos
días escuche a una persona “precisamente en esa carrera hacia la
madurez, me he topado en más de una ocasión con la inquietud de hacer que mi
zona de confort sea un sitio físico”.
—¡Sal de tu zona de confort!
—No me da la gana, me ha costado mucho construirla.
—¿Y si te compras un departamento? —comente, sin que lo notara, o eso creo.
Me quede
pensando que la mayoría de los clientes compradores de un departamento no se
plantean si es caro o barato, solamente si les gusta y pueden pagar (aunque
siempre me pregunten el valor del m2, y en dólares). Un mismo inmueble puede
ser visto de distintas formas dependiendo de quién lo esté observando. No
es lo que miras, es cómo lo miras. Sólo necesitan hacer números para ver
cuándo les merece la pena comprar y cuándo no.
Uno se “enamora” de un departamento, cree que es el
departamento de su vida, que es “insustituible".
Todos los inmuebles son distintos. Existen muy pocos departamentos que sean iguales, ya sea por la vista, altura, zona de la ciudad en los que se hallan u otras características. Por esta misma razón la gente está dispuesta a pagar precios distintos por departamentos que, aún siendo muy similares, son dispares entre sí.
Los departamentos en Lima, a diferencia de otros muchos bienes, carecen de lo se llama ‘estandarización’, como por ejemplo aquí, es decir, de la cualidad que hace que todos ellos sean iguales. Esta característica tiene como consecuencia que sea muy difícil comparar un departamento con otro. La única forma que tenemos de comparar de forma objetiva dos departamentos es mediante el cálculo de su valor a través del precio por m2.
Serán las percepciones que ‘ese’ departamento produzca en ti —y no los argumentos de tipo racional— los que predominarán en la toma de decisión.
—Pasamos
mucho tiempo intentando no pensar en esto, pero lo voy a decir de todas formas:
Somos Intermediarios.
¿Qué buscan nuestros clientes?
¡Depende!
Tenemos cuatro tipos de clientes:
1.- Vendedores.
2.- Arrendadores.
3.- Compradores.
4.- Arrendatarios.
Nuestro trabajo no solo consiste en colocar frente a
frente a vendedor/arrendador con comprador/arrendatario, sino que también
tenemos que ser capaces de encargarnos de todo lo relativo al papeleo, es
decir, presentación de contratos; gestiones ante notarías, bancos, visitas a
SUNARP, y cualesquier otro tipo de servicio que necesiten nuestros clientes
derivados del negocio en el que estemos sirviendo de intermediarios.
Tan fácil. Tan difícil.
Los mercados de alquiler y de compra no son perfectos ni
transparentes.
Dependiendo de la posición que ocupe nuestro cliente en
alguno de estas tipologías, sabemos lo que busca, lo que demanda, lo que
persigue.
Si lo precios bajan, como te afecta.
—Un departamento vale el precio al que lo venden sólo
si se paga su precio 100 % al contado.
La única manera es cuando has comprado apalancado con el
banco. Si bien el ‘valor del mercado’ de un inmueble está reflejado en su
precio, el ‘costo financiero’, no.
Cuando el banco nos pide el 20% de inicial para
otorgarnos el hipotecario, significa que el crédito que el banco nos ha
concedido para la compra del departamento es 5 veces mayor que el dinero que
hemos invertido para su adquisición.
Un ejemplo
(se recomienda endeudarse en la moneda que se reciben —la
mayoría— los ingresos, pero lo pongo en dólares porque se nos hace más
fácil):
- Precio de venta de un departamento = 200,000 dólares
- El banco me presta 160,000 dólares
- Nos
toca a nosotros la inicial = 40,000 dólares (20%)
- 200.000 / 40.000 = 5
En este caso práctico estoy “apalancado” 5 veces. La
gente se endeuda porque piensa que podrá hacer frente a la deuda y al pago de
los intereses con todos los sueldos que perciba en el futuro.
Los riesgos que tengo a la hora de “apalancarme” son
varios:
Que el departamento haya bajado de su ‘valor de
mercado’ más allá de los 160,000 dólares que debo al banco.
Que los intereses que he de pagar por la deuda que he
contraído lleguen a superar mi capacidad de reembolso de la deuda, o bien
porque he perdido mi trabajo o porque los intereses fueron variables y han
subido.
Cuanto más bajos sean los tipos de interés de
financiación, más alto será el valor objetivo del departamento.
—Al comparar las tasas, hágalo entre las TCEA (tasa de
costo efectivo anual) y no con la TEA (tasa efectiva anual) ni TEM (tasa
efectiva mensual).
Vale la pena comprar un departamento, pagando intereses,
cuando estos (los costos financieros) sean menores que las ganancias por la
subida del precio del departamento comprado. O lo que pagas en concepto de
intereses al banco es menor que lo que pagarías en concepto de alquiler.
—Debes de tener en cuenta cuál va a ser la evolución de
los precios de los departamentos.
¿Cuándo el alquiler es más ventajoso que la compra?
El arrendatario (el inquilino, el que paga por el uso temporal de algo) solo ha de hacer frente al pago de la cuota del
mantenimiento del edificio y de los Arbitrios Municipales.
El inquilino no ha de hacer frente a las pérdidas de
valor que EL departamento experimente.
El que alquila puede rescindir el contrato cuando le venga
bien y marcharse a otro departamento similar que resulte más barato en ese
momento.
Como inquilino no me afectan las subidas de los tipos de
interés, ya que no tengo una hipoteca que pagar.
En el Perú hay restricciones crediticias
importantes, no es tan fácil acceder a un hipotecario. No todos pueden ser
propietarios. Alquilar es más caro que el costo financiero que nos
cobra el banco.
Cuando uno se enamora se enamora.
Tiene mucho que ver con el concepto de cómo percibes las
cosas en general, una percepción que has adquirido con las experiencias de tu
vida, a través del arte que te gusta, cosas que hace ‘clic’ en ti, como por
ejemplo la música que escuchas. Al margen de la forma que tengas esa visión, se
manifestará en cualquier inversión importante que hagas. Como comprar un
departamento, comprar tu zona de confort.
Urban Broker.
Un departamento cuyo rendimiento por alquiler
esté por debajo del 5 %, es muy caro. Los frutos no justifican su precio. Es
mejor vender.
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