"Cuando veamos una etapa de auge sabemos que viene una de declinación. No tengamos una sobre reacción ante algo que ya debería estar asumido: la existencia de ciclos económicos".
Entretanto, nosotros, aquí escribiendo sobre cómo se está —o se debería estar— inyectando dinero al cliente para que pueda comprar departamentos y como esto dinamiza el mercado inmobiliario.
—Una pequeña adversidad, como esta, te da el aplomo para perseverar. Así delicadamente, como si un post curase la realidad. Me aburre que todo esté bien.
Les cuento esto porque ayer, tras cruzarme con un amigo constructor, me dijo:
—Se paró el mercado. El boom inmobiliario se desinfla en Lima.
1.- Se trata de un duchazo de agua fría que contrasta con una demanda por vivienda en el país que crece de forma constante.
El mercado inmobiliario (lugar donde hay intercambio de inmuebles —bienes de consumo duradero— entre el propietario, que puede ser el constructor o una persona natural y el cliente, aquel que quiere comprar un departamento) se trata de uno de los pocos mercados transversales de nuestra economía ya que afecta e interesa a múltiples sectores.
Es una actividad en la que se desconoce quiénes serán los competidores en los próximos años, donde los clientes no son repetitivos y la calidad tiene una apreciación muy relativa por parte de los consumidores.
Es un mercado sin barreras de entrada resulta —más— complejo concretar estrategias de negocio que son mucho más aplicables en otros sectores. La diversificación en productos, la especialización en conocimiento, tecnología e innovación, por ejemplo, pueden resultar estrategias que no se pueden aplicar en una actividad, como la inmobiliaria.
2.- Para evitar la especulación (y que se infle la tan temida burbuja inmobiliaria) los entes reguladores de este mercado pusieron ‘unas reglas’ y lograron que el mercado no se distorsione (equilibraron los precios) equilibrando la capacidad de compra de los clientes para evitar que la sobre demanda aumente los precios de la oferta. Finalmente cayeron las ventas. El productor (constructor) decide no construir —“el interés para comprar un producto o servicio determina para quién se produce”— y el mercado se detiene. El comprador no tiene muchas opciones y además no tiene acceso al medio de intercambio (dinero).
3.- Plantean facilitar crédito hipotecario para frenar caída en venta de viviendas. Esta propuesta al ente regulador —SBS y BCRP— (la importancia de las instituciones en el papel de los mercados) busca que el cliente tenga más opción para aprovechar la compra. Crea, así, las condiciones para facilitar el intercambio de bienes. Propone un incentivo que alienta la acción. Le da poder de compra. Ya sea por un cambio en el costo marginal (menores tasa de interés o ‘bonos promocionales’) o un cambio en el beneficio marginal (estacionalidad en los pagos).
Si queremos obtener algo debemos sacrificar algo
El costo de oportunidad del cliente que quiere una vivienda (para vivir y/o para incrementar su patrimonio) será disminuir su consumo actual (comida, entretenimiento u otra gran variedad de bienes y servicios, sacrificando el estilo de vida) para invertir en un bien que tiende, en el tiempo, a aumentar su valor.
Al aumentar el ingreso aumenta la cantidad demanda. Y el mercado inmobiliario vuelve a coger ritmo que origina un desplazamiento de la curva de demanda ya que el precio permanece constante —o debería—. Y esto a su vez origina un cambio en la cantidad ofrecida. Por lo tanto aumentara el numero de nuevos proyectos inmobiliarios.
Esta información puede permitir a un cliente decidir por la compra de un inmueble ya que las condiciones que se proponen posiblemente lo haga pensar acerca de los beneficios y costos de su decisión. Ya que los beneficios futuros (tener una vivienda que se revaloriza en el tiempo, no incurrir en gastos de alquiler y buscar seguridad familiar) superan los costos del dinero que prestaremos a otro actor en el mercado (el banco) para adquirir el inmueble. “Si tenemos asegurada nuestra cena no es gracias a la benevolencia del carnicero, el cervecero o el panadero, sino a la preocupación de cada uno por su propio interés”, Adam Smith.
El Gobierno a tomado nota de la situación del sector inmobiliario en el marco de la desaceleración de la economía.
Propone como medida, la aplicación de un régimen especial de depreciación acelerada para edificios y construcciones iniciadas en el 2014, 2015 y 2016, que pasará de 5% a 20% durante esos años. no obstante que ello no necesariamente favorece la adquisición de viviendas, pues quienes invierten en ellas son familias y estas no deducen impuestos. En cambio, sí resulta positiva para quien compran activos fijos como oficinas, locales comerciales o plantas industriales entre otros.
El Perú tiene un potencial enorme en el desarrollo de infraestructura y, por ende, es un país con muchas oportunidades de inversión en este sector. "La inversión en infraestructura cumple un rol muy importante a nivel nacional y, este año y el próximo en particular, ayudará a impulsar la actividad económica del país".
Lo positivo es que el mercado inmobiliario no esta abandonado a su suerte.
Mantengan la fe.
Afortunadamente, no es la desaceleración más profunda del país y ya se han tomado medidas (monetarias y fiscales) al respecto.
Urban Broker
