¿Cuándo me interesa vender y cuándo alquilar mi departamento?

 

Todo propietario se plantea cómo reconocer, para un determinado caso, que es mejor, vender o alquilar.

Se pregunta como relacionar el precio de venta vs el precio del alquiler.

Para salir de la duda de si vender su departamento o alquilarlo, hay unos rápidos cálculos.



Premisa 1:

Sólo alquilaremos nuestro departamento en los casos que obtengamos un rendimiento por alquiler por encima del 5% (para zonas urbanas) y del 8-10% en playas o casas de campo.

 

Premisa 2: Todos los departamentos de segundo uso son distintos

Para poder realizar bien este ejercicio tenemos que saber el precio real de mercado del departamento (los precios que el mercado ofrece pagar hoy). Todos los departamentos de segundo uso son distintos. Por esta razón es difícil comparar precios de venta solo guiándome por “el valor del m2 en la zona” (importan otras cosas).

Ejemplo 1:

Datos del alquiler

• Alquiler Mensual= 900 dólares
• Alquiler Anual= 10,800 dólares
• Pago de comisión del broker (1 mes de alquiler)
• Renta neta al año = 9,900 dólares

Datos de la venta

• Precio de venta de ese inmueble = 230,000 dólares
• Alcabala (3% del PV) = 6,900 dólares
• Pago comisión del broker (3%) = 6,900 dólares
• Pago del Impuesto a la Renta = 2,500 dólares / (la paga el vendedor, si el inmueble lo compro después del 2004). SUNAT lo explica mejor aquí.
• Precio de compra-venta efectiva = 213,700 dólares

Rentabilidad del alquiler: 9,900 dólares / 213,700 dólares x 100 = 4.63%

 

Este departamento en concreto podría ser interesante vender porque el precio de sus frutos (el alquiler) no justifica el negocio.

 

—Desde la perspectiva de un potencial comprador, este departamento es caro, de ahí que no interese ser comprado sino solo alquilado. Ver: Pasos para comprar un inmueble.

 

Ejemplo 2:

• Alquiler mensual= 1,500 dólares
• Precio de venta = 310,000 dólares
• Rentabilidad del alquiler = 5.72%

 

—Me inclino como propietario a que es mejor negocio alquilar el departamento que venderlo.

 

Éste es uno de los mejores momentos para vender un departamento y uno de los mejores para comprar.

Se prevé que haya una menor oferta inmobiliaria en el 2014 (el sector financiero está siendo más cauto en la calificación de créditos hipotecarios a los constructores) y una mayor demanda.

También hay que tener muy en cuenta que los precios de los alquileres están bajando, con lo que las rentabilidades futuras del bien también continuarán haciéndolo (el valor de los frutos baja).

Para saber a qué precio se puede estar realmente vendiendo / alquilando tu departamento se debe acudir a varias inmobiliarias a las que dirá que desea vender su departamento en un período de tres meses; de esta forma le harán una tasación real y no de especulación –para emocionarlo y captar su propiedad–.

 

—¿Qué por qué?

—Todos los inmuebles son distintos.




Existen muy pocos departamentos que sean iguales, ya sea por distribución de ambientes, altura, zona de la ciudad en los que se hallan u otras características. Por esta misma razón la gente está dispuesta a pagar precios distintos por departamentos que, aún siendo muy similares, son dispares entre sí.


Esta característica tiene como consecuencia que sea muy difícil comparar un departamento con otro. La única forma que tenemos de comparar de forma objetiva dos departamentos es mediante el cálculo de su valor objetivo.

Y aquí es donde entramos las empresas intermediarias. En la ayuda. En la asesoría. En ayudarte a calcular el valor objetivo. En ayudarte a vender o alquilar tu inmueble.

 

Urban Broker.

Twitter: @urbanbrokerperu

 

La foto en nuestro Pinterest