Se pregunta como relacionar el precio de venta vs el precio del alquiler.
Para salir de la duda de si vender su departamento o alquilarlo, hay unos rápidos cálculos.
Mostrando entradas con la etiqueta Vender un departamento. Mostrar todas las entradas
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7/1/14
¿Cuándo me interesa vender y cuándo alquilar mi departamento?
Se pregunta como relacionar el precio de venta vs el precio del alquiler.
Para salir de la duda de si vender su departamento o alquilarlo, hay unos rápidos cálculos.
23/11/13
¿Cómo vender mi departamento?
En ocasiones, vender un departamento o una casa de segundo uso –segunda mano– es una compleja tarea, pero gracias a un buen equipo de trabajo y una serie de consejos –Aquí las 10 primeras formas de vender–, esta tarea puede tener una menor dificultad. Son varios los aspectos que permiten mejorar una departamento de segunda mano.
Lo que todo comprador inspecciona detalladamente:
Lo que todo comprador inspecciona detalladamente:
13/11/13
¿Cómo es el ACTUAL comprador de departamentos en Lima?
La persona que busca ahora un departamento ya no es una persona desinformada -cierto- estamos en la era de la información. Al contrario, muchas veces conoce bastante más de lo que pensamos.
Busca departamentos alrededor de la zona en la que está interesada.
Busca departamentos alrededor de la zona en la que está interesada.
12/11/13
Hoy un departamento se vende, sólo si baja el precio
El sector inmobiliario en Perú es un sector con facilidad para crear fortunas en periodos relativamente cortos. Las nuevas estrellas.
Es un mercado apasionante, tanto para quién se acerca a él como futuro propietario de un departamento como para quienes hemos desarrollado buena parte de nuestra vida profesional en él.
Cada vez más empresas optan por dejar en manos de terceros todas aquellas tareas donde se busca especialización.
Es un mercado apasionante, tanto para quién se acerca a él como futuro propietario de un departamento como para quienes hemos desarrollado buena parte de nuestra vida profesional en él.
Cada vez más empresas optan por dejar en manos de terceros todas aquellas tareas donde se busca especialización.
13/8/13
Inmobiliario Perú: se impone la lógica y la experiencia del cliente
“De camino a casa me llama la atención un precioso edificio que creo que no había visto antes”
Están los que afirman, con posturas bastantes claras, que estamos camino a una burbuja. Hay otros que afirman que la estabilidad social y la actividad productiva han generado confianza para comprar inmuebles.
Están los que afirman, con posturas bastantes claras, que estamos camino a una burbuja. Hay otros que afirman que la estabilidad social y la actividad productiva han generado confianza para comprar inmuebles.
23/4/13
Europeos inmigrantes buscan “piso en Lima”
Aprender a conectarse con la gente ha sido un proceso continuo para nosotros, y ahora más, por que los europeos inmigrantes buscan “piso en Lima”.
Las condiciones económicas en Europa parecen estar planteando un escenario diferente desde hace ya un tiempo, lo que ha generado un espacio propicio para que sus talentos emigren hacia regiones como América Latina.
Comenzamos a ver una tendencia ascendente que refleja la inmigración de talento y trabajo desde Europa hacia América Latina en Redescubriendo América Latina.
América Latina constituye la cuarta economía del mundo, y se ha convertido en la región más desarrollada del mundo emergente. La clave estará en encontrar un camino al desarrollo que no repita los errores de Estados Unidos y Europa -de sobremanera en el tema inmobiliario, que es lo que nos toca-, que nos lleve a un nivel de prosperidad alto y sustentable.
Los inmigrantes necesitan un lugar para vivir
– Los clientes hacen negocios con personas que entienden sus necesidades específicas.
– Los vendedores deben cavar profundo para entender y resolver las cuestiones estratégicas de un cliente y sus desafíos (a partir de la adopción de un enfoque consultivo).
– Poder ver desde su punto de vista.
– Ser capaz de añadir valor a sus vidas de una manera práctica (un departamento 'bien ubicado').
– La capacidad de escuchar es la base para la construcción de relaciones positivas con los demás y una habilidad vital en la comunicación efectiva. Te permite identificar necesidades ocultas: “No me gustan los pisos con numeración terminada en 13”. “... ni los pisos bajos o pisos altos”. “He escuchado más sobre Barranco que Miraflores y San Isidro”.
Simultáneamente
Los departamentos (o pisos), casas y hasta oficinas, ese escenario, tratado por el particular estilo de cada propietario, debe adaptarse al nuevo público objetivo. 10 formas de hacerlo.
Busca un equipo
Solo, tu fuerza es limitada e insuficiente; en grupo, estas se multiplican. Así funcionan los equipos. Un equipo multidisciplinar en el que tan importante es la opinión y el trabajo de abogados, arquitectos y otros profesionales.
Si te a tocado venir a Lima aquí puedes encontrar un piso y un equipo que te ayude a buscar un lugar para vivir y una oficina para trabajar.
Urban Broker
pd: La foto, es la playa La Herradura, Lima, Peru. Tomada por Kirfa Lens en Abril 2013.
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- ¿Te gustaría que fuéramos tu segundo mejor agente inmobiliario?
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América Latina constituye la cuarta economía del mundo, y se ha convertido en la región más desarrollada del mundo emergente. La clave estará en encontrar un camino al desarrollo que no repita los errores de Estados Unidos y Europa -de sobremanera en el tema inmobiliario, que es lo que nos toca-, que nos lleve a un nivel de prosperidad alto y sustentable.
Los inmigrantes necesitan un lugar para vivir
– Los clientes hacen negocios con personas que entienden sus necesidades específicas.
– Los vendedores deben cavar profundo para entender y resolver las cuestiones estratégicas de un cliente y sus desafíos (a partir de la adopción de un enfoque consultivo).
– Poder ver desde su punto de vista.
– Ser capaz de añadir valor a sus vidas de una manera práctica (un departamento 'bien ubicado').
– La capacidad de escuchar es la base para la construcción de relaciones positivas con los demás y una habilidad vital en la comunicación efectiva. Te permite identificar necesidades ocultas: “No me gustan los pisos con numeración terminada en 13”. “... ni los pisos bajos o pisos altos”. “He escuchado más sobre Barranco que Miraflores y San Isidro”.
Simultáneamente
Los departamentos (o pisos), casas y hasta oficinas, ese escenario, tratado por el particular estilo de cada propietario, debe adaptarse al nuevo público objetivo. 10 formas de hacerlo.
Busca un equipo
Solo, tu fuerza es limitada e insuficiente; en grupo, estas se multiplican. Así funcionan los equipos. Un equipo multidisciplinar en el que tan importante es la opinión y el trabajo de abogados, arquitectos y otros profesionales.
Si te a tocado venir a Lima aquí puedes encontrar un piso y un equipo que te ayude a buscar un lugar para vivir y una oficina para trabajar.
Urban Broker
pd: La foto, es la playa La Herradura, Lima, Peru. Tomada por Kirfa Lens en Abril 2013.
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- ¿Te gustaría que fuéramos tu segundo mejor agente inmobiliario?
8/3/13
¿Te gustaría que fuera tu 2do mejor agente inmobiliario?
“Las personas crecen a través de la gente. Si estamos en buena compañía, es más agradable.”
No vendemos ladrillos.
Trabajamos con personas. Vendemos a personas.
A mí me gusta mucho lo que hago. La primera regla que aprendí fue que en la compra de un departamento este debe ser bonito.
La segunda la puedes encontrar aquí -las reglas para comprar un departamento-.
Pero, al margen de todo esto, si hay una peculiaridad que nos une y que nos hace en cierta forma especiales (aún no sé si para bien o para mal), es que conocer a la persona -al cliente- a fondo es lo que da un valor totalmente diferente a la gestión.
Pensaba justo en esto el otro día, cuando estaba leyendo este párrafo:
“El consumidor se muestra muy confiado cuando contrata con un promotor inmobiliario, y no está capacitado para hacerlo, no sabe que hay una serie de precauciones de orden legal y de orden fáctico que debería tomar en cuenta”. La noticia completa aquí
La experiencia de compra es algo bonito.
Pero que, por algún extraño misterio que nadie alcanza a comprender, no siempre las cosas salen bien y terminamos embarcados en alguna relación tormentosa y traumática con el constructor.
En una mala compra: hay pasiones, traiciones, enfados, gritos, peleas, lloros, dramas, abogados y hasta denuncias a Indecopi.
No habláremos de estafas. No voy a entrar en cuestionamientos de este tipo, porque eso es algo que no va en el estilo de este blog. Hablo de la mala experiencia de compra.
Este fenómeno es tan inexplicable como extendido y no deja de resultar perturbante esa rapidez mental con la que acudimos a nuestro archivo mental de historias de estas malas experiencias que alguien cercano a nosotros vivió para establecer paralelismos (e incluso extraer conclusiones) para pensar que también puede ser nuestra historia. En definitiva, una situación incómoda.
Por eso creemos en los triángulos.
El triángulo entre las necesidades de las personas, la experiencia del constructor y la experiencia de compra. El triángulo entre la asesoría, la negociación y el estilo. El triángulo entre el cliente, el constructor y el Agente Inmobiliario.
La vida, al fin y al cabo, no es más que un paseo.
Buscar un triángulo para que al menos el paseo y la compra sea divertida, ¿no?
¿Tienes un agente inmobiliario?
----
5 ventajas para estar acompañado:
1) 10 Formas de vender una casa.
2) ¿Un departamento para comprar o un departamento para alquilar?.
3) ¿Quieres un departamento en Miami?
4) Hay que tener un plan B. Siempre.
5) Indefectiblemente, hay un día que siempre llega en la vida de cualquier hombre / mujer / pareja : salir a buscar un departamento y lo peor es que no tienes tiempo.
El broker urbano.
Me encuentras en Twitter: @urbanbrokerperu o Aquí
PD: la foto. Mi amiga pertenece a esa clase de chica muy guapa (extremadamente guapa) y con unos ojos verdes que con una mirada doman a la más fiera de entré las fieras.
No vendemos ladrillos.
Trabajamos con personas. Vendemos a personas.
A mí me gusta mucho lo que hago. La primera regla que aprendí fue que en la compra de un departamento este debe ser bonito.
La segunda la puedes encontrar aquí -las reglas para comprar un departamento-.
Pero, al margen de todo esto, si hay una peculiaridad que nos une y que nos hace en cierta forma especiales (aún no sé si para bien o para mal), es que conocer a la persona -al cliente- a fondo es lo que da un valor totalmente diferente a la gestión.
Pensaba justo en esto el otro día, cuando estaba leyendo este párrafo:
“El consumidor se muestra muy confiado cuando contrata con un promotor inmobiliario, y no está capacitado para hacerlo, no sabe que hay una serie de precauciones de orden legal y de orden fáctico que debería tomar en cuenta”. La noticia completa aquí
La experiencia de compra es algo bonito.
Pero que, por algún extraño misterio que nadie alcanza a comprender, no siempre las cosas salen bien y terminamos embarcados en alguna relación tormentosa y traumática con el constructor.
En una mala compra: hay pasiones, traiciones, enfados, gritos, peleas, lloros, dramas, abogados y hasta denuncias a Indecopi.
No habláremos de estafas. No voy a entrar en cuestionamientos de este tipo, porque eso es algo que no va en el estilo de este blog. Hablo de la mala experiencia de compra.
Este fenómeno es tan inexplicable como extendido y no deja de resultar perturbante esa rapidez mental con la que acudimos a nuestro archivo mental de historias de estas malas experiencias que alguien cercano a nosotros vivió para establecer paralelismos (e incluso extraer conclusiones) para pensar que también puede ser nuestra historia. En definitiva, una situación incómoda.
Por eso creemos en los triángulos.
El triángulo entre las necesidades de las personas, la experiencia del constructor y la experiencia de compra. El triángulo entre la asesoría, la negociación y el estilo. El triángulo entre el cliente, el constructor y el Agente Inmobiliario.
La vida, al fin y al cabo, no es más que un paseo.
Buscar un triángulo para que al menos el paseo y la compra sea divertida, ¿no?
¿Tienes un agente inmobiliario?
----
5 ventajas para estar acompañado:
1) 10 Formas de vender una casa.
2) ¿Un departamento para comprar o un departamento para alquilar?.
3) ¿Quieres un departamento en Miami?
4) Hay que tener un plan B. Siempre.
5) Indefectiblemente, hay un día que siempre llega en la vida de cualquier hombre / mujer / pareja : salir a buscar un departamento y lo peor es que no tienes tiempo.
El broker urbano.
Me encuentras en Twitter: @urbanbrokerperu o Aquí
PD: la foto. Mi amiga pertenece a esa clase de chica muy guapa (extremadamente guapa) y con unos ojos verdes que con una mirada doman a la más fiera de entré las fieras.
Ubicación:José Pardo,Lima,Perú
22/2/13
Diez formas de vender una propiedad
El proceso se convierte en un placer.
Cuando pasas gran parte de tu tiempo buscando un inmueble -muchos- o intentando vender un departamento resulta importante que el proceso de compra-venta sea lo más placentero posible -siempre-.
—Sí además de esto te puedes evitar trámites interminables o búsqueda de información como planos, proformas o listas de acabados...
Si compras un departamento, puedes:
1. Comprar de una cartera de proyectos existentes.
2. Encargar la búsqueda.
Si vendes una propiedad, puedes:
1. Poner un cartel.
2. Encargar la venta.
No necesitas más de medio segundo.
Para caer rendido ante una persona, una canción o, por qué no, un departamento. Ése es el tiempo en que el cerebro “se enamora”.
Entonces
¿Cuales podrían ser los factores que llevan a cometer errores en un proceso aparentemente ganador y terminar con disculpas atropelladas, la vena en la frente y los ojos en blanco?. -y de placer, nada-
10 factores a tener en cuenta para vender un inmueble
1. Conocimiento de la necesidad del cliente, pero de manera general, no detallada, ignorando el conocimiento real del cliente acerca del tipo departamento que quiere o de propuestas similares por la zona. Entonces la lista de opciones que enviamos no es la esperada, hay satisfacción a medias, la expectativa supero a la realidad.
2. Hoy la tecnología nos acerca a todo lo que nos interesa, muchos acceden a lo mismo virtualmente, y entonces las expectativas comienzan a parecerse sin diferenciar mercados, ojo, no a ser iguales, pero si parecidas.
3. Seguir actuando bajo paradigmas de precio y no considerar propuestas de valor. Si vendes TU departamento el hecho que este “a buen precio” no es suficiente.
El propietario que vende debe trabajar en la puesta en escena de su departamento.
¿Qué qué es eso?.
Un video. El antes y el después. Necesitas saber que buscan los clientes y eso lo sabe tu broker. -o debería-
4. En este entorno de mercado, los compradores están buscando buenas oportunidades, pero aún más importante una buena plusvalía, los compradores están buscando viviendas nuevas o en buenas condiciones.
5. El hecho de "tener una propiedad muy bien ubicada y como esa no hay otra” no es sinónimo de éxito, se requiere siempre promoción, así seas el único en la zona, activar al mercado con diversas acciones debe generar frecuencia y convertir a tu propiedad en parte del abanico de posibilidades del cliente al momento de buscar cubrir determinada necesidad.
6. No tener claro el lugar y momento en el cual se inicia la experiencia de compra. No es fácil convencer al cliente. Pues no se trata de lo que podemos hacer de manera similar, sino de nuestras diferencias, de aquellas diferencias en el servicio que ofrecemos que nos permiten vender obteniendo el mejor precio x m2.
7. Asumir criterios al ofrecer el inmueble en función al NSE y no en función a estilos de vida y expectativas.
—Así, aseguras que tu propiedad tiene clientes potenciales y que tú vas a resolver o facilitar algún aspecto de su vida.
8. Creer que la actividad de corretaje no tiene muy buena fama en el Perú. Muchas veces pensamos que solo es compra y venta de propiedades, pero no nos damos cuenta que esta profesión abarca mucho mas que mostrar propiedades. Procesos y reglas.
9. Creer que el inmueble se puede vender “rápido”. Revisar documentos, revisar fecha de vencimiento de los DNI, poderes, su sesiones, entre otros.
—Muchas veces pienso que si divido lo que cobramos por las horas que dedico deberíamos dedicarnos a otra cosa.
10. A veces creemos que el éxito está la vuelta de la esquina, hay pocos cuestionamientos a nuestra propiedad, creemos que es sencillo poner un letrero y triunfar, la realidad nos demuestra que sin un trabajo concienzudo y enfocado en el cliente, con el énfasis que esto requiere puede llevarnos a la frustración por el resultado y a demostrarnos que venderle agua a un sediento no era tan sencillo como sonaba.
La fiesta empieza como otra cualquiera.
Pero no siempre acaba igual.
Cuando se trabaja de esta manera, el Cliente (Comprador de inmueble o el cliente vendedor de la propiedad) se siente seguro que esta camino a concretar un buen negocio. Esto nos hace sentirnos cómodos. Es que no hay otra manera de trabajar en pro de tener una fiesta. LA fiesta.
Espero que les gusten algunas de estas recomendaciones. Y aquí, el abajo firmante, más que encantado de compartir con ustedes impresiones acerca de alguno de estos puntos, bien en los comentarios, bien por mail, bien en twitter (@urbanbrokerperu) o con un café adelante.
Urban Broker
Go@urban-broker.pe
Cuando pasas gran parte de tu tiempo buscando un inmueble -muchos- o intentando vender un departamento resulta importante que el proceso de compra-venta sea lo más placentero posible -siempre-.
—Sí además de esto te puedes evitar trámites interminables o búsqueda de información como planos, proformas o listas de acabados...
Si compras un departamento, puedes:
1. Comprar de una cartera de proyectos existentes.
2. Encargar la búsqueda.
Si vendes una propiedad, puedes:
1. Poner un cartel.
2. Encargar la venta.
No necesitas más de medio segundo.
Para caer rendido ante una persona, una canción o, por qué no, un departamento. Ése es el tiempo en que el cerebro “se enamora”.
Entonces
¿Cuales podrían ser los factores que llevan a cometer errores en un proceso aparentemente ganador y terminar con disculpas atropelladas, la vena en la frente y los ojos en blanco?. -y de placer, nada-
10 factores a tener en cuenta para vender un inmueble
1. Conocimiento de la necesidad del cliente, pero de manera general, no detallada, ignorando el conocimiento real del cliente acerca del tipo departamento que quiere o de propuestas similares por la zona. Entonces la lista de opciones que enviamos no es la esperada, hay satisfacción a medias, la expectativa supero a la realidad.
2. Hoy la tecnología nos acerca a todo lo que nos interesa, muchos acceden a lo mismo virtualmente, y entonces las expectativas comienzan a parecerse sin diferenciar mercados, ojo, no a ser iguales, pero si parecidas.
3. Seguir actuando bajo paradigmas de precio y no considerar propuestas de valor. Si vendes TU departamento el hecho que este “a buen precio” no es suficiente.
El propietario que vende debe trabajar en la puesta en escena de su departamento.
¿Qué qué es eso?.
Un video. El antes y el después. Necesitas saber que buscan los clientes y eso lo sabe tu broker. -o debería-
4. En este entorno de mercado, los compradores están buscando buenas oportunidades, pero aún más importante una buena plusvalía, los compradores están buscando viviendas nuevas o en buenas condiciones.
5. El hecho de "tener una propiedad muy bien ubicada y como esa no hay otra” no es sinónimo de éxito, se requiere siempre promoción, así seas el único en la zona, activar al mercado con diversas acciones debe generar frecuencia y convertir a tu propiedad en parte del abanico de posibilidades del cliente al momento de buscar cubrir determinada necesidad.
6. No tener claro el lugar y momento en el cual se inicia la experiencia de compra. No es fácil convencer al cliente. Pues no se trata de lo que podemos hacer de manera similar, sino de nuestras diferencias, de aquellas diferencias en el servicio que ofrecemos que nos permiten vender obteniendo el mejor precio x m2.
7. Asumir criterios al ofrecer el inmueble en función al NSE y no en función a estilos de vida y expectativas.
—Así, aseguras que tu propiedad tiene clientes potenciales y que tú vas a resolver o facilitar algún aspecto de su vida.
8. Creer que la actividad de corretaje no tiene muy buena fama en el Perú. Muchas veces pensamos que solo es compra y venta de propiedades, pero no nos damos cuenta que esta profesión abarca mucho mas que mostrar propiedades. Procesos y reglas.
9. Creer que el inmueble se puede vender “rápido”. Revisar documentos, revisar fecha de vencimiento de los DNI, poderes, su sesiones, entre otros.
—Muchas veces pienso que si divido lo que cobramos por las horas que dedico deberíamos dedicarnos a otra cosa.
10. A veces creemos que el éxito está la vuelta de la esquina, hay pocos cuestionamientos a nuestra propiedad, creemos que es sencillo poner un letrero y triunfar, la realidad nos demuestra que sin un trabajo concienzudo y enfocado en el cliente, con el énfasis que esto requiere puede llevarnos a la frustración por el resultado y a demostrarnos que venderle agua a un sediento no era tan sencillo como sonaba.
La fiesta empieza como otra cualquiera.
Pero no siempre acaba igual.
Cuando se trabaja de esta manera, el Cliente (Comprador de inmueble o el cliente vendedor de la propiedad) se siente seguro que esta camino a concretar un buen negocio. Esto nos hace sentirnos cómodos. Es que no hay otra manera de trabajar en pro de tener una fiesta. LA fiesta.
Espero que les gusten algunas de estas recomendaciones. Y aquí, el abajo firmante, más que encantado de compartir con ustedes impresiones acerca de alguno de estos puntos, bien en los comentarios, bien por mail, bien en twitter (@urbanbrokerperu) o con un café adelante.
Urban Broker
Go@urban-broker.pe
Ubicación:Cavenecia,Lima,Perú
8/1/13
¿Qué se viene para el sector inmobiliario en el 2013?
El 2013 parece estar apuntando una madurez del mercado inmobiliario peruano.
Según los datos revelados por BBVA Research, en su reporte “Perú, Situación Inmobiliaria 2012”.
La actividad edificadora con fin residencial
Estuvo concentrada en los departamentos de valor mediano y alto.
A nivel geográfico, el reporte destacó el fuerte incremento de las unidades construidas en el distrito de Ate, en tanto que Surco y Miraflores mantuvieron su importancia relativa. Los distritos de Magdalena y el Cercado de Lima también registraron un fuerte avance.
Caída en la rentabilidad de alquilar departamento
Pasamos de 7,5% en 2010 a 6,5% en 2012. La rentabilidad de los alquileres contraería la demanda por departamentos con fines de inversión.
—¿Y cómo cálculo el alquiler mensual?
—Fácil. El precio de alquiler mensual es el 6.5% del precio de venta (del departamento que compraste) / 12 meses.
La inversa de esta rentabilidad es medida por el ratio PER (precio de venta / alquiler anual).
—¿Qué significa eso?
—Que el precio de compra de un departamento equivale -en promedio- al ingreso proveniente de 15.3 años (184 meses) de alquiler.
Lentitud en la colocación de las nuevas unidades construidas.
El ritmo de ventas fue algo más lento, por lo que se ha observado un aumento de la oferta disponible (departamentos en venta). ¿Qué se necesita para colocar estas propiedades?
El número de unidades vendidas en el 2012 aumentó un 2.6%, mientras que la oferta disponible tuvo un alza de 20.6%. Así, se pudo registrar una mayor demora en la venta de unidades construidas, como lo reveló la Cámara Peruana de Construcción (Capeco): las ventas en retraso (unidades que se encuentran a la venta por un período no menor a seis meses) se elevó a 58.3% de la oferta disponible en el 2012 (40.7% en el 2011).
Moderación en el ritmo de aumento del precio del metro cuadrado.
Se espera una elevación de los costos financieros de los préstamos hipotecarios, en línea con las nuevas disposiciones regulatorias. Todo esto tenderá a encarecer el otorgamiento de créditos hipotecarios y a reducir su flexibilidad en términos de plazos y cuota inicial.
En las ciudades, como Lima, somos muchos, y cada uno quiere hacer lo que necesita o le place en cada momento. Pero siempre necesitas un lugar para vivir.
Hay que organizarse
Hay que planificar, investigar, diseñar, vender y comprar, pagar la hipoteca y cobrar el alquiler; y también hay que financiar. Además, para ahorrar, hay que invertir.
Urban Broker
www.urban-broker.pe
Según los datos revelados por BBVA Research, en su reporte “Perú, Situación Inmobiliaria 2012”.
La actividad edificadora con fin residencial
Estuvo concentrada en los departamentos de valor mediano y alto.
A nivel geográfico, el reporte destacó el fuerte incremento de las unidades construidas en el distrito de Ate, en tanto que Surco y Miraflores mantuvieron su importancia relativa. Los distritos de Magdalena y el Cercado de Lima también registraron un fuerte avance.
Caída en la rentabilidad de alquilar departamento
Pasamos de 7,5% en 2010 a 6,5% en 2012. La rentabilidad de los alquileres contraería la demanda por departamentos con fines de inversión.
—¿Y cómo cálculo el alquiler mensual?
—Fácil. El precio de alquiler mensual es el 6.5% del precio de venta (del departamento que compraste) / 12 meses.
La inversa de esta rentabilidad es medida por el ratio PER (precio de venta / alquiler anual).
—¿Qué significa eso?
—Que el precio de compra de un departamento equivale -en promedio- al ingreso proveniente de 15.3 años (184 meses) de alquiler.
Lentitud en la colocación de las nuevas unidades construidas.
El ritmo de ventas fue algo más lento, por lo que se ha observado un aumento de la oferta disponible (departamentos en venta). ¿Qué se necesita para colocar estas propiedades?
El número de unidades vendidas en el 2012 aumentó un 2.6%, mientras que la oferta disponible tuvo un alza de 20.6%. Así, se pudo registrar una mayor demora en la venta de unidades construidas, como lo reveló la Cámara Peruana de Construcción (Capeco): las ventas en retraso (unidades que se encuentran a la venta por un período no menor a seis meses) se elevó a 58.3% de la oferta disponible en el 2012 (40.7% en el 2011).
Moderación en el ritmo de aumento del precio del metro cuadrado.
Se espera una elevación de los costos financieros de los préstamos hipotecarios, en línea con las nuevas disposiciones regulatorias. Todo esto tenderá a encarecer el otorgamiento de créditos hipotecarios y a reducir su flexibilidad en términos de plazos y cuota inicial.
En las ciudades, como Lima, somos muchos, y cada uno quiere hacer lo que necesita o le place en cada momento. Pero siempre necesitas un lugar para vivir.
Hay que organizarse
Hay que planificar, investigar, diseñar, vender y comprar, pagar la hipoteca y cobrar el alquiler; y también hay que financiar. Además, para ahorrar, hay que invertir.
Urban Broker
www.urban-broker.pe
Ubicación:José Pardo,Lima,Perú
17/12/12
Quiero comprar un departamento pero no tengo tiempo
Competir en el segmento de la venta de departamentos supone habilidades que no son en absoluto sencillas.
Como muy bien se observa en los cuadros preparados por Macroconsult lo más interesante del gráfico es la visualización que el crecimiento inmobiliario tiene para rato.
Los casos de constructores son diferentes. En la mayor parte de los casos utilizan estrategias basadas en su excelencia en construcción o acabados. Y muy pocos dedican tiempo y servicio al propio proceso de venta de un departamento desde la perspectiva del cliente.
No tengo tiempo
Algunos clientes quieren comprar pero alegan “estoy muy ocupado con tareas realmente importantes”. Es en este terreno donde trabajar con un broker inmobiliario produce rendimientos cuantificables y positivos, sobre todo en el proceso de selección en época de verano: Tu en la playa y nosotros filtrando por ti.
Tenemos claro los pilares de nuestro modelo de trabajo: el servicio en la venta o compra según sea el caso.
Urbanbroker
Como muy bien se observa en los cuadros preparados por Macroconsult lo más interesante del gráfico es la visualización que el crecimiento inmobiliario tiene para rato.
Los casos de constructores son diferentes. En la mayor parte de los casos utilizan estrategias basadas en su excelencia en construcción o acabados. Y muy pocos dedican tiempo y servicio al propio proceso de venta de un departamento desde la perspectiva del cliente.
No tengo tiempo
Algunos clientes quieren comprar pero alegan “estoy muy ocupado con tareas realmente importantes”. Es en este terreno donde trabajar con un broker inmobiliario produce rendimientos cuantificables y positivos, sobre todo en el proceso de selección en época de verano: Tu en la playa y nosotros filtrando por ti.
Tenemos claro los pilares de nuestro modelo de trabajo: el servicio en la venta o compra según sea el caso.
Urbanbroker
4/12/12
Vender un departamento con nuevas reglas
Las cosas, en realidad, son mucho más sencillas: ¿quieres salir a vender un departamento? Hazlo, y recibe las visitas correspondientes a tu visibilidad. ¿Quieres salir a comprar un departamento? Busca. –¿quieres volar? Vuela.
Tenemos por delante dos grandes oportunidades para fallar el tiro a la hora de plantear una estrategia de vender una casa –la casa de toda la vida, donde jugabas con tus padres y tus hermanos– o comprar un departamento para inversión:
La primera, pensar que los Agentes Inmobiliarios son la solución a todos nuestros problemas.
La segunda, pensar que es fácil vender o comprar y No necesito a un Agente Inmobiliario, que sólo basta con poner un letrero. Que resulta más práctico teclear en un buscador algunas palabras de la información a la que se pretende acceder: cómo-vender-un-departamento.
Nuevas Reglas
El modo de vida cada vez más inmediato, efímero, saturado de información y de oferta inmobiliaria nos dice que NO, que ni la primera ni la segunda, que estamos en un nuevo escenario y que se juega con nuevas reglas:
1. Saturación de oferta inmobiliaria en los mercados, excesos publicitarios y un escenario de información casi infinita. Donde el proceso de búsqueda es más importante que el propio proceso comercial.
2. La cultura 2.0 cala internamente en personas, en las familias, en las organizaciones. Respeto, humildad, colaboración, estructuras más abiertas, información accesible donde la obligación de competir por precio y servicio no distingue entre grandes inmobiliarias ni agentes inmobiliarios independientes -formales-, ni entre tiendas físicas, clasificados y plataformas de búsqueda virtuales.
Y al final
Probablemente, la cuestión es que esto, no deja de ser una elección a la que conduzcan las circunstancias de cada negocio y por ello el agente inmobiliario es importante. La asesoría es importante.
¿Qué le pido a mi agente inmobiliario?
- “Requiere tener valores, un poco de humildad, honestidad y un punto de vista sincero”.
- Hazlo bien y hazlo saber. Si lo haces bien pero no lo sabe nadie, ¿cómo te van a escoger entre tanta competencia que hay hoy en día?.
- Un mismo individuo puede estar en infinitas posiciones -asesor, ventas, captación, temas legales, temas municipales, registros públicos, ...- en diferentes tiempos limitados. Las competencias que deben desarrollar los broker en la ciudad es extrema y la transmisión de información debe ser rápida.
- No lo llames "corredor"
—Un ejemplo: Hace algunos años, con la aparición de cámaras y sistemas acústicos para sustituir a los retrovisores en los automóviles, en una reunión en la que un fabricante de estos últimos se desesperaba ante la competencia, que temía le desplazara fatalmente del mercado, había un profesional que no padecía marketingopia, o miopía comercial, tomó la palabra y afirmó con serenidad: “Nuestro trabajo no es fabricar retrovisores”. Ante la estupefacción de los asistentes, experimentados ingenieros y productores del espejito, reiteró: “Nuestro trabajo, y de lo que sabemos, es informar al conductor aquello que necesita saber y está fuera de su campo visual. Hasta ahora lo hemos hecho con retrovisores y nuestro reto es seguir haciéndolo”.
—Simple, no fácil, pero, por favor, dejen ya de llamarnos ‘corredores’.
Urban Broker
www.urban-broker.pe
Nota: la espectacular foto fue tomada por Ricardo Mares desde su parapente. La encontré en su Facebook y la puse aquí. Muestra una parte de lo bonito que es Miraflores y el por qué es un distrito tan buscado para vivir aquí.
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- Un cambio de época vuelve escasos los terrenos en Miraflores.
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La segunda, pensar que es fácil vender o comprar y No necesito a un Agente Inmobiliario, que sólo basta con poner un letrero. Que resulta más práctico teclear en un buscador algunas palabras de la información a la que se pretende acceder: cómo-vender-un-departamento.
Nuevas Reglas
El modo de vida cada vez más inmediato, efímero, saturado de información y de oferta inmobiliaria nos dice que NO, que ni la primera ni la segunda, que estamos en un nuevo escenario y que se juega con nuevas reglas:
1. Saturación de oferta inmobiliaria en los mercados, excesos publicitarios y un escenario de información casi infinita. Donde el proceso de búsqueda es más importante que el propio proceso comercial.
2. La cultura 2.0 cala internamente en personas, en las familias, en las organizaciones. Respeto, humildad, colaboración, estructuras más abiertas, información accesible donde la obligación de competir por precio y servicio no distingue entre grandes inmobiliarias ni agentes inmobiliarios independientes -formales-, ni entre tiendas físicas, clasificados y plataformas de búsqueda virtuales.
Y al final
Probablemente, la cuestión es que esto, no deja de ser una elección a la que conduzcan las circunstancias de cada negocio y por ello el agente inmobiliario es importante. La asesoría es importante.
¿Qué le pido a mi agente inmobiliario?
- “Requiere tener valores, un poco de humildad, honestidad y un punto de vista sincero”.
- Hazlo bien y hazlo saber. Si lo haces bien pero no lo sabe nadie, ¿cómo te van a escoger entre tanta competencia que hay hoy en día?.
- Un mismo individuo puede estar en infinitas posiciones -asesor, ventas, captación, temas legales, temas municipales, registros públicos, ...- en diferentes tiempos limitados. Las competencias que deben desarrollar los broker en la ciudad es extrema y la transmisión de información debe ser rápida.
- No lo llames "corredor"
—Un ejemplo: Hace algunos años, con la aparición de cámaras y sistemas acústicos para sustituir a los retrovisores en los automóviles, en una reunión en la que un fabricante de estos últimos se desesperaba ante la competencia, que temía le desplazara fatalmente del mercado, había un profesional que no padecía marketingopia, o miopía comercial, tomó la palabra y afirmó con serenidad: “Nuestro trabajo no es fabricar retrovisores”. Ante la estupefacción de los asistentes, experimentados ingenieros y productores del espejito, reiteró: “Nuestro trabajo, y de lo que sabemos, es informar al conductor aquello que necesita saber y está fuera de su campo visual. Hasta ahora lo hemos hecho con retrovisores y nuestro reto es seguir haciéndolo”.
—Simple, no fácil, pero, por favor, dejen ya de llamarnos ‘corredores’.
Urban Broker
www.urban-broker.pe
Nota: la espectacular foto fue tomada por Ricardo Mares desde su parapente. La encontré en su Facebook y la puse aquí. Muestra una parte de lo bonito que es Miraflores y el por qué es un distrito tan buscado para vivir aquí.
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15/10/12
Saltando desde la estratosfera de tu departamento
4 minutos y 19 segundos.
Es el tiempo que ha invertido el loco del austríaco Félix en saltar en caída libre desde la estratosfera.
Pero TU no lo hagas.
No desde tu departamento.
Déjame que te cuente. Aunque lo hagas con paracaídas terminaras aplastado en el suelo.
No lo hagas, aunque el único espacio que conozcas sea el que deja ella cuando se va.
No lo hagas, aunque baste con un tercer chilcano para ponerte en órbita y quieras ir en caída libre cuando ella te dice que regresa -para llevarse lo que queda de ropa-.
No lo hagas, así admires al estratosferico Félix porque no se echó para atrás en el momento decisivo.
No lo hagas, porque no vas a llegar a 1.173 Km/h y romper la barrera del sonido para decirle todo lo que te gustaría decirle y nunca lo dijiste.
No lo hagas, si eres de los que no saben aterrizar y mucho menos sabes como se abre el paracaídas, y si eres así, –mejor– compra un departamento en el primer piso. -como el pescado en un vaso de whisky-
El broker urbano.
Es el tiempo que ha invertido el loco del austríaco Félix en saltar en caída libre desde la estratosfera.
Pero TU no lo hagas.
No desde tu departamento.
Déjame que te cuente. Aunque lo hagas con paracaídas terminaras aplastado en el suelo.
No lo hagas, aunque el único espacio que conozcas sea el que deja ella cuando se va.
No lo hagas, aunque baste con un tercer chilcano para ponerte en órbita y quieras ir en caída libre cuando ella te dice que regresa -
No lo hagas, así admires al estratosferico Félix porque no se echó para atrás en el momento decisivo.
No lo hagas, porque no vas a llegar a 1.173 Km/h y romper la barrera del sonido para decirle todo lo que te gustaría decirle y nunca lo dijiste.
No lo hagas, si eres de los que no saben aterrizar y mucho menos sabes como se abre el paracaídas, y si eres así, –mejor– compra un departamento en el primer piso. -como el pescado en un vaso de whisky-
El broker urbano.
Ubicación:Ovalo Guiterrez,Lima,Perú
2/6/10
Si divides lo que cobras por las horas que dedicas…
Estuve hablando con los socios de UrbanBroker sobre lo difícil que es transmitir a los clientes (propietarios vendedores) lo mucho que puede ayudarlos el contar con un socio estratégico que los ayude a la venta de un departamento, a la venta de una casa, hasta para la venta de una casa y compra de más de un departamento.
Conclusiones
La primera, que la actividad de corretaje no tiene muy buena fama en el Perú.
Muchas veces pensamos que solo es compra y venta de propiedades, pero no nos damos cuenta que esta profesión abarca mucho mas que mostrar propiedades.
Hay que tener una estrategia, pues sí.
Estrategias para ofrecer su propiedad para conseguir clientes potenciales; de manera rápida y efectiva, para nosotros el servicio que ofrecemos por ese 3% (5% en el mejor de los casos y si el esfuerzo lo amerita) del precio final de venta es un Servicio Integral.
La segunda, que si el inmueble no esta “limpio” muchas veces piensas que si divides lo que cobras por las horas que dedicas deberíamos dedicarnos a otra cosa.
Y, la tercera conclusión, casi al final del café, es que no es fácil convencer al cliente que nos firme y nos de su propiedad en exclusividad para la venta.
—“A pesar que les contamos que cuando recibimos un encargo de un cliente para vender su propiedad, optamos por el método más sencillo para promocionar un inmueble: mostrar sus ventajas. El cliente sale con la objeción: “¿para que exclusividad?, ¿no es mejor que la vendan varios para así vender mi propiedad en el menor tiempo posible?.”
Pues no se trata de lo que podemos hacer de manera similar… sino de nuestras diferencias, de aquellas diferencias en el servicio que ofrecemos que nos permiten vender obteniendo el mejor precio x m2.
Con un contrato sobre la mesa (y detallando bien el alcance de nuestros servicios, por supuesto) pasaremos a definir junto al cliente, el precio de venta, los tiempos de mudanza, el arras, revisión de documentos para la elaboración de una promesa de compraventa y estar listos para iniciar el marketing (fotos, fotos virtuales 360) y la negociación con las intenciones de compra.
Cuando se trabaja de esta manera, el Cliente (Comprador de inmueble) también se siente seguro que esta camino a concretar un buen negocio. Esto nos hace sentirnos cómodos.
—Es que no hay otra manera de trabajar.
Urban Broker
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