¿Cuándo me interesa vender y cuándo alquilar mi departamento?

 

Todo propietario se plantea cómo reconocer, para un determinado caso, que es mejor, vender o alquilar.

Se pregunta como relacionar el precio de venta vs el precio del alquiler.

Para salir de la duda de si vender su departamento o alquilarlo, hay unos rápidos cálculos.

En la compra de un departamento nos ponemos en tus zapatos

En ciertos momentos de confusión, en los que uno no sabe qué dirección tomar, y va avanzando con el alma turbada, rota y cansada de tanto buscar departamento, conviene mirar más allá de quien te vende el departamento.

«Mantén la calma y llama a tu agente inmobiliario.»

El otro día estaba pensando en todo esto después de despedirme de un cliente y supe que te tienes que permitir empatizar con tus clientes para así reconocer otros modos de pensamiento, emociones o puntos de vista; y cómo sentirte como ellos.

 

Déjenme que les cuente como lo hacemos nosotros.

 

La escucha

Cuando te enfrentas a un proyecto de venta de un departamento lo primero de todo es observar comportamientos y escuchar entre líneas.

—Sólo tienes que abrir bien las orejas cuando el cliente se comunica, te transmite cómo es y cuáles son sus necesidades e incluso que hace en el día a día.

«Nosotros queremos una casa de campo de 8 hectáreas rodeada de cerros, árboles y arroyos, a poca distancia de tiendas, restaurantes, colegios, teatros y algún lugar nocturno.»

Cómo piensa

Luego comienza la parte de la serie en la que nos vamos conociendo poco a poco en la que vas entendiendo su modelo mental –su mecanismo del pensamiento para entender cómo funciona el mundo. SU MUNDO–. Esto nos permitirá poder describir su comportamiento, su filosofía y su pensamiento.

«Si el constructor está dispuesto a reemplazar el techo, agregar una terraza, poner una chimenea y una piscina techada. Ampliar la sala de estar de 4.5m y mover todo el edificio para el lado otro lado de la ciudad, estamos muy interesados.»

Qué siente

 

¿Todo el mundo concibe una cafetera del mismo modo en su mente?

Es evidente que se puede pedir una cafetera de muchas formas: “Quiero una cafetera de 6 tazas para cuando invito a gente a comer a casa” o “quiero una cafetera que haga el café rápido para cuando despierto por la mañana”.

Esta es la parte del capítulo que tenemos que leer entre líneas para conocer sus motivaciones e intenciones:

– 1, 2 ó 3 dormitorios. Y tal vez necesite 4 dormitorios. O algo así

– Dúplex o Flat.

– Pisos altos o pisos bajos.

– Vista interior o vista exterior.

 

“El Perú se ha convertido por primera vez en un mercado que empieza a consumir diseño y a percibirlo como un valor en cualquier propuesta inmobiliaria que personalice o tematice el proyecto. Nuestro mercado se ha vuelto moderno y contemporáneo”

 

Qué hace

Esta es la parte más sencilla para conocer su rutina y su contexto de vida. Es la etapa donde se construye al personaje.

Donde conocemos a nuestro cliente.

 

—El departamento no es el protagonista de la película, tenemos que hacer “un modelo de departamento” para cada tipo de cliente. Conviene aquí aclarar, querido lector, que para cada persona creamos su mapa de experiencia.

—Tienes que conocer qué puede hacer antes, durante y después del uso del departamento (para vivir o como inversión); su contexto de uso, sus posibles motivaciones, objetivos e incluso qué puede sentir en cada momento.

El viaje del usuario

Representado por las fases por las que pasa el usuario al relacionarse con el servicio o necesidad que estás cubriendo.

Se trata de todo un viaje: no es la simple estancia en un hotel.

En la primera cita nunca pasa nada, aunque pase, aunque el cliente diga “Sí Quiero”, es mejor hacer una pausa para explicar el proceso.

Tienes que diferenciar las fases por las que pasan los clientes en la preventa, venta y postventa.

 

La Fase de Preventa

Hacer una compra de un departamento es fácil. Hacer una compra de quitarse el sombrero, es una película muy distinta. Por eso siempre hay una segunda reunión y unas Reglas.

Aquí cuidamos detalles como:

– La reputación del constructor.

– La información del banco. ¿Cómo se evalúa un crédito hipotecario?

– El proceso de compra.

 

Siempre hablamos con el lenguaje y el punto de vista del usuario –el cliente que comprará el departamento– y muy pocas veces nos ponemos del lado del constructor -quien contrata nuestros servicios-.

La Fase de Venta

– Revisión de documentos.

– Coordinaciones con sectoristas de bancos.

– Firma de minuta de compra venta.

– Revisión de la Lista de Acabados.

La Fase de Postventa

– Cambios en acabados.

– La entrega del departamento.

– El alta como contribuyente en la Municipalidad.

– La independización y el registro del inmueble en SUNARP.

 

Y es tremendamente interesante porque a diferencia de otros procesos de venta tratamos de regalar cada segundo de nuestras vidas a: las relaciones con clientes, a la formación, la asesoría y hasta los trámites documentaríos.

Nos ponemos en tus zapatos.

 

Urban Broker.

Nuestra página en Facebook: FB/Urbanbroker

 

Publicado con Blogsy

¿Alguien sabe qué hacer con... mis utilidades del 2013?

Comprar departamento tiene primordialmente una rentabilidad emocional muy importante. Siempre es distinto tener una inversión inmobiliaria que una cuenta de ahorros. Con las utilidades, si son bien aprovechadas, podría ser bastante beneficioso en este escenario:

Rentabilidad económica
Es una inversión segura porque se presume que aumenta su valor. Si esto no llegara a suceder, de todas formas representa un ahorro del dinero y ese ahorro lo usas en pagar las cuotas del préstamo. Ese dinero se vuelve parte de tu patrimonio. Un ladrillo vale más que un dólar.

Lo que ocurre al invertir en comprar departamento es que te endeudas y, vas pagando a futuro, mensualmente, el valor de tu inversión. Es decir, no necesitas tener todo el dinero junto para comprar casa, sino sólo un porcentaje (20%).

Invertir en el exterior ¿puede ser?
La demanda en el sector inmobiliario es un mecanismo de inversión que crece. Para invertir en otro lugar -por ejemplo en Miami- lo primero que debes analizar es la rentabilidad que esa inversión te ofrece. Y para eso estamos nosotros aquí.

¿Y comparado con invertir en la bolsa de valores?
Si piensas en comprar acciones tendrías que ahorrar previamente -a diferencia de endeudarte a futuro con un crédito hipotecario- o acumular periódicamente lo suficiente como para hacer una inversión en el mercado de valores. El riesgo es que en lugar de ahorrar, lo uses como dinero de bolsillo. Es muy fácil "chocar con ese dinero".


¿Cómo empezar?

Primero: Tu asesor inmobiliario.
El corretaje en Peru ha dejado de ser un "té de tías" y aunque parezca que cualquiera puede hacerlo, estar en el negocio inmobiliario es una profesión de consultoria y la clave para ser un buen consultor esta en el conocimiento del producto, conocimiento del cliente, habilidades sociales, capacidad de comunicación, sentido común, disciplina y creatividad.

Segundo: ubicación, ubicación, ubicación.
Sectores que se pueden valorizar o que mantendrán su precio: Plusvalía Inmobiliaria.

—¿Estamos hablando de calidad de vida?

La plusvalía mejora la calidad de vida y puede mantener y mejorar el valor de la inversión. Un buen proyecto acompañado de servicios de buena categoría, vías de acceso, áreas verdes y seguridad es muy importante en la sociedad.

La expansión de las ciudades obliga a hacer cambios en las zonificaciones.

Hay sectores que hoy son residenciales y mañana pueden ser industriales con lo que la vivienda que compró podría perder su valor. Las probabilidades de que esto pase son cada vez más bajas.

O al revés. Sectores como por ejemplo el sur de Lima, dejaron de ser zonas industriales para convertirse en zonas de vivienda.

Futuro 1: Será al sur, la única zona disponible para expandir la ciudad. Distritos como Lurín, Pachacamac, Punta Hermosa, San Bartolo, Santa María del Mar y hasta Pucusana podrían ser los próximos La Planicie o Casuarinas. Sucede que estos lugares ofrecen atractivos similares a los del este: calma, espacio, vista y clima agradable. Para que ello se dé, sin embargo, es necesario que haya atractivos en aquellos distritos, desde comerciales hasta educativos. Uno de los más importantes es el transporte. El Tren Eléctrico, para los especialistas, debe extenderse de Villa El Salvador hacia estos distritos, incluso hasta Pucusana.

Futuro 2: Frente a Nueva York está Long Island, frente a China estpa Hong Kong, frente a Vancouver está la Isla Victoria y frente a Nápoles está Capri. ¿Por qué no la Isla San Lorenzo?. Con la tecnología actual, ya no es difícil urbanizar la Isla en forma ordenada y sostenible con inversión privada nacional e internacional.

Tercero: El producto ¿Terreno o departamento?
Si tienes una hermosa casa en un lugar residencial, que se transforma en un sector lleno de edificios, la casa pierde su valor, pero el terreno se aprecia.

Un departamento con Plusvalía-Alquilable. representan una inversión muy interesante porque la demanda, tanto para venta como para alquilar, tiene varios orígenes. Los departamentos pequeños (60 - 90m2) son atractivos para los adultos que viven solos, para jóvenes profesionales que quieren independizarse de sus padres y también por las parejas que aún no tienen hijos y no quieren complicarse la vida con áreas más grandes. Están cerca a TODO (iglesias, colegios, bodegas, supermercados, lavanderías).


¿Esa estabilidad de Perú es el escenario perfecto para invertir las utilidades?

Es una suma de factores que se han dado paulatinamente con el pasar de los años y que obedecen al desarrollo de un país y a la estabilidad económica que tiene.

El escenario y las utilidades si es bien aprovechado podria ser bastante beneficioso. No hablamos de especulación hablamos de inversiones analizando distintos escenarios.

Urban Broker.

Quiero comprar un departamento pero no tengo tiempo

Competir en el segmento de la venta de departamentos supone habilidades que no son en absoluto sencillas.

Como muy bien se observa en los cuadros preparados por Macroconsult lo más interesante del gráfico es la visualización que el crecimiento inmobiliario tiene para rato.









Los casos de constructores son diferentes. En la mayor parte de los casos utilizan estrategias basadas en su excelencia en construcción o acabados. Y muy pocos dedican tiempo y servicio al propio proceso de venta de un departamento desde la perspectiva del cliente.

No tengo tiempo
Algunos clientes quieren comprar pero alegan “estoy muy ocupado con tareas realmente importantes”. Es en este terreno donde trabajar con un broker inmobiliario produce rendimientos cuantificables y positivos, sobre todo en el proceso de selección en época de verano: Tu en la playa y nosotros filtrando por ti.

Tenemos claro los pilares de nuestro modelo de trabajo: el servicio en la venta o compra según sea el caso.


Urbanbroker

Oye, ya tengo Depa

Sí. Debería actualizar más a menudo pero las exigencias del día a día y mi manía de escribir textos largos me impiden hacerlo tanto como quisiera.

No sé si lo saben. Pero justo aquí posteamos sobre –ya lo imaginan– temas inmobiliarios. Cosas sencillas.

Vinimos por trabajo al Cusco.



Les cuento todo esto porque, en las últimas semanas, varias personas de mi entorno me han anunciado, a traición y por la espalda, que se han comprado un departamento o quieren un departamento para comprar. Así, sin pedirnos permiso, ni nada. De buenas a primeras. Oye, ya tengo Depa. Es como si la gente hubiera aprovechado la coyuntura para sentar la cabeza y tomar este tipo de decisiones.

Y en todos los casos de la mano de un “profesional del sector” (requisito indispensable) o sea un Home Broker, Agente Inmobiliario, corredor inmobiliario, un broker urbano en pocas palabras.

Yo creo que está bien.


El Broker Urbano.
Sígueme en twitter: @urbanbrokerperu

Ubicación:Portal Belen,Cusco,Perú

Lo Provechoso que es Invertir en Inmuebles en Perú.

“Decidir es importante, hacerlo es todo”
—Como nos gusta la frase en Urban Broker.

Es importante partir de algún sitio. Hoy es sencillo: el momento en el que no entiendes un ápice de como funcionan las cosas en la compra de un departamento. —¿Que por qué?. —Porque no compras departamentos todos los días.

Prefiero un "dinamitero loco" que una "mula coja".
Es más fácil frenar que empujar.

Por ello en nuestra primera reunión de trabajo siempre explicamos 4 cosas a los clientes que quieren comprar para invertir.

1 ) La Importancia de la Plusvalía.

En un país que aún mira los grandes proyectos -de más de 100- departamentos como un problema, hay quienes lo ven como una oportunidad. Edificios que emergen de la neblina que ha cubierto Miraflores por estos días.

La clave de esta inversion es la ubicación. Por eso seguiran subiendo de valor y por: A) La construcción de viviendas está concentrada en un reducido número de grandes grupos inmobiliarios. B) Los distritos más deseados son Miraflores y San Isidro por su seguridad, colegios y ambiente social y turístico. Pero, son los Distritos donde ya no existen terrenos para construir y por eso seguiran subiendo de valor. C) Estamos en un boom económico y NO es una burbuja inmobiliaria. Vean, vean.


2 ) Convertir las oportunidades de negocio en negocio.
La verdadera diferencia con los genios de las inversiones está en la constancia, la valentía, y en saber aprovechar las oportunidades cuando vienen.



Le dejo un articulo para que se haga una idea de lo que estamos hablando:

Este artículo-publicado en Diario Gestión- que habla de “lo provechoso que es invertir en inmuebles ya que al comparar el ROI que ésta genera vs otros tipos de inversión, no hay algún otro que lo supere, además -y de acuerdo a los expertos- consideran una inversión segura en un mercado aun en crecimiento.”, nos dice el autor.

¡Pasen! Pasen y vean


Y, el que busca, encuentra. Pero a veces no lo que quisiera, ¿no es así?.



3 ) La importancia de la Asesoria.
No hay dos clientes iguales y el trabajo del broker implica trabajar con muchas.

—Abro un pequeño paréntesis sobre la palabra broker.
—Nos gusta porque creo que es una palabra con gran significado.

Significa: Ventas, pero tambien responsabilidad. Significa decision y prudencia. Significa tener "la informacion" y comunicar. Significa interpretar y predecir el futuro -esta es una exageración- y orientar al cliente hacia ese futuro. Eso significa hacer la función de broker inmobiliario. Y no cualquier hacer, sino un hacer envuelto de sensatez.

—Cierro paréntesis.

El Cliente (usted), el broker (nosotros) y el quid pro quo. El broker da informacion suficiente para que el cliente le de informacion sufiente -toda y la mejor información disponible- para poder asesorar de la mejor manera posible y convertir, la oportunidad de negocio en negocio.

—Regla UB No.23: Existe una regla básica en el mundo de las inversiones -como en la compra de departamentos- aquella que dice: si queremos cubrirnos del riesgo, tendremos que renunciar a rentabilidad, y si queremos rentabilidad, tendremos que asumir riesgos.


4 ) El cambio de Chip.
No es lo mismo comprar para invertir que comprar para vivir.

—Regla UB No.1: Hay 2 clases de departamentos, en los que vivirías y los que no. Huye de los primeros si estas comprando para inversión.

Divide y vencerás
Un departamento grande y/o un "repaso".
—¿Un qué?.
—Sí, un "repaso".—Es que son más chicos que un "estudio". JA!
La nueva tipología.



Estaremos atentos para servirlos.


Sin otro particular, me despido, deseando que ustedes también tengan este tipo de pasiones.


El Broker Urbano.


PD: En la foto: Gordon Gekko.

PD2: Ver reglas de un cliente de bien. Pronto, la Lista No.2. Es una especie de tutorial para ser -nuestro- un cliente perfecto. —Lo que quiero decir es que esto le puede pasar a cualquiera y que cualquiera puede hacer negocios.


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- Cuanto cobra un agente inmobiliario.

- Procedimiento para comprar un departamento.

- Mejorando las ciudades en Perú

- De donde sacas para la inicial en la compra de un departamento.

- Un departamento para invertir.

Ubicación:Comandante Espinar,Miraflores,Perú

Explora a la Hora de Comprar un Departamento

“Otros serán los primeros, pero a ti te recordarán.”

El que busca arriesga poco y -aunque- muchas veces encuentra respuestas a sus preguntas, lo que encuentra rara vez lo sorprende. Buscar tiene un final cerrado, explorar tiene un final abierto.

–Dejo unos segundos para releer esta frase. –si, la de arriba.


El que explora se adentra en territorios desconocidos -porque uno no sale a comprar un departamento todos los días-. No lleva mapas. Se deja llevar por el home broker.


El broker lo sabe. Tu lo sabes. Ambos lo saben.
Que vivimos en un mundo trepidante, en el que a menudo la primera impresión marca la diferencia entre entablar contacto con un cliente o ver cómo éste se aleja.

El Broker Urbano no habla, sentencia, cuando se trata de Urban Broker.
“Unos brokers con la capacidad de desentrañar los misterios del proceso de compra-venta de departamentos. Equilibrados y distinguidos. Nostálgicos por la experiencia de compra, donde las formas son el fondo, y no la comisión.”, —fue la respuesta que le dio a...


Quieres comprar el departamento que nunca has visto.
Lo queremos todo, lo queremos ahora, somos insaciables. Lo que no esta a nuestro alcance, el departamento que no tiene el vecino.


El que explora no busca respuestas, busca oportunidades.
No siempre las encuentra, pero -aún así- se arriesga. Escucha al broker -a ver que pasa-. Y a veces -muchas veces- suceden cosas.





El broker urbano.

PD, la foto. Una inspiración de esta casa, usada en una tarjeta de saludos por las Navidades del 2011.

Ubicación:Ramon Rlbeyro,Lima,Perú

6 pasos para comprar un Departamento en Lima

"La última visita todo fue perfecto. Es de esos departamentos increíbles, tú sabes lo que digo. Cuando todo hace clic. Entre lo que se busca y lo que se encuentra hay un trecho, en este caso es muy pequeño, quizás lo complete con mis experiencias vividas."


En Urban Broker no "empujamos" los departamentos -del constructor- hasta el cliente: buscamos el que mejor se adapta a su situación. Somos un motor de recomendación y no de comparación. Somos brokers que no vendemos departamentos sino que trabajamos para el cliente que busca un lugar para vivir -en Miraflores y San Isidro-. Tenemos un modelo de trabajo diferente.

Aclarado lo que hacemos, no te vamos a enseñar cómo buscar las mejores oportunidades, ni qué departamentos tienes que visitar o qué proyectos no te puedes perder. Sino algo más; algo que hará que te sientas -bien-, que te atrape y no quieras dejar de presumir de tu compra.

A lo que vamos.-

El proceso de compra de un departamento es más o menos igual sea cual fuere el tipo de cliente y tiene 6 pasos. Y como no pretendemos que estés dando vueltas todo el fin de semana, mientas puedes estar en la playa, te ayudamos profesionalmente a comprar. ¿Por qué?, porque las personas de bien tienen asesores, como usted.

En esto de comprar departamentos, lo que para unos es lo más normal -y se lo toman 'light'- a otros puede resultar sorprendente o traumático (lo decimos con conocimiento de causa, que llevó a una persona al estrés).

El departamento es ¿para ti?, ¿para tu novio?, ¿para los dos?, ¿para invertir?. Ejemplos de clientes bien diferentes, pero clientes al fin y al cabo, en cuatro situaciones diferentes. Es nuestro trabajo explicar cómo es/será la travesía al cliente, como es -y será- su proceso de compra -una sola estrategia con diferentes implementaciones, porque cada cliente es único.

Al grano.-

1. Detección de la necesidad real.

"No sé diferenciar un flat de un loft. kitchenette o cocina… en ocasiones tengo dudas. Sobre todo porque es la primera vez que salgo a comprar departamento." -Veamos, necesita una mirada objetiva: usted no lo sabe, porque no compra departamentos todos los días. Y para eso estamos acá-

Voy a avanzar en mi reflexión: Es como tiene que ser, tratar de comprar el mejor precio x m2, siempre!. Lo más no es lo mejor, ni lo más bonito, ni lo más lujoso. Lo más es auténtico, vivo, con movimiento, te hace volar y te hace sentir en casa, aunque no estés. -Busca 'eso' que hace que te sientas cómodo.

“Cuando inician un contacto con el cliente antes que hablar de precio buscan conocer algo más sobre ellos. Saber lo que hacen en la vida y su personalidad. A partir de allí indagan más en sus gustos, el presupuesto, la necesidad de habitaciones y cocheras”.


2. Presentación de alternativas.

Muy pocas veces -y eso que creemos en el amor a primera vista- ocurren compra/ventas que no podrían haber ocurrido en ningún otro escenario. Al ejemplo me remito: El capitán de un transatlántico hace naufragar su barco y acto seguido resbala de él cayendo en una lancha salvavidas y apareciendo en tierra de forma rápida y segura. No, así no, la tienes que sudar.

La visita al 'Departamento Piloto' -la caseta de venta más coloquialmente- es ante todo la forma sencilla/rápida para experimentar/entender/visualizar como viviremos, compartir opiniones y por supuesto saber lo que nos funcionará y lo que no. Se va acompañado -siempre- de tu broker.


3. Comparación y resolución de dudas (sobre todo con el hipotecario y las formas de pago).

Frecuentemente el cliente -usted- se encuentra en situaciones incómodas donde se ve presionado para escoger entre un proyecto u otro -un departamento u otro-.

El primer pilar para iniciar esta reevaluación de las opciones presentadas debe empezar por la conversación con el broker, números en mano y una calculadora -Nos volvemos racionales y se necesitan datos-. Todo esto, además, no es posible sin la colaboración entre todos: el Sectorista del banco, el abogado, el broker, usted -y su esposa, que ella siempre tiene la ultima palabra-.

De la mano de tu broker te permite tomar tu tiempo y no sentirte presionado. Se trata de dedicar tiempo para que el dinero sea bien invertido. El tiempo es dinero, y si es bien utilizado el tiempo se convierte en rentabilidad para el comprador. Usted.

4. Selección la mejor opción.

Visto el panorama y habiendo hecho todos los “upgrades” que necesitemos: segundas visitas, revisión de fotos, segundas opiniones, corridas con el banco. Llega el momento de decir.

"Es un departamento donde la cocina y la sala se integran en un todo armonioso, perfecto, para decorarlo para reuniones con amigos. Es un departamento muy cálido y con toda la energía que implica vivir en Miraflores!, ¿qué dices, me aviento con zapatos y todo?. Me gusta!!!"


5. Compra y asesoría en temas legales, bancos, tramites.

"Un departamento es como una chica: no la(lo) deseas realmente hasta que no sueñas con ella(él)"

A partir de acá el proceso es un híbrido. Hay cosas tuyas, cosas que hacemos nosotros y cosas que haremos juntos. Todo, todo el proceso estarás de la mano de un broker.

Firma de la minuta de compra-venta (de bien futuro, -si es proyecto-). Firma del Hipotecario -si el pago es financiado-. Firma de escritura publica -siempre-

"Conozco la sensación de que se pare el mundo y te sientas pequeño -porque ya no tienes dinero- y grande a la vez -porque tienes el departamento de tus sueños-, contento -porque en unos meses te mudas- y aturdido -porque en 30 días pagas la primera cuota al banco- todo junto en pocos segundos."

6. Uso: entrega del departamento y post venta.

Un departamento -siempre- es una promesa de un lugar mejor. Un mejor mañana.

El camino es largo. Una que otra visita al proyecto antes de la entrega.

Hasta que llega el día. La entrega del departamento -en la fecha programada-. Entras, los suspiros amueblan las habitaciones vacías -generalmente- y estarás lleno de felicidad en esos momentos.

-A ver si nos invitan a cenar a su nueva casa. Llevamos el vino.

Un año después:
Sale la independización (tramites registrases y municipales).

Tienen ustedes la palabra. -y nosotros los departamentos. Y la botella de vino-.

El Broker.
---

PD1: Tu tiempo es limitado, de modo que no lo malgastes -nosotros lo sabemos-. Permitenos desarrollar nuestro trabajo de la mejor manera posible. -Juro que no cobramos ni un sol/dólar por nuestros servicios. A usted, claro esta-.

PD2: Les dejo el post de hace unos días, en el que hablábamos de las reglas que hay que tener en cuenta a la hora de salir a buscar un departamento: Reglas Urban Broker.

Ubicación:Ovalo Gutierrez,Miraflores,Perú

¿Por qué quieres comprar un departamento?

El lugar donde vives. El lugar donde trabajas. Espacios donde transcurre tu vida y donde cada día dejas pistas de quién eres. Estas localizaciones revelan múltiples notas de identidad de las personas y sus entornos culturales y sociales -este interés es el que te lleva a salir e ir en busca de departamento en una determinada zona.

Me quiero quedar en Lima!

 

Lima, está en plena transformación: De hermosos balcones y casas en los cerros, hoy vemos imponente edificios, construidos y en construcción, con muchos departamentos que son la prueba fehaciente del crecimiento del poder adquisitivo de la mayor parte de los cerca de 11 millones de personas que habitan esta ciudad.

Según Capeco, la demanda efectiva hipotecaria bordea las 400,000 familias. La banca tendrá que ir cada vez más hacia los segmentos socioeconómicos que hasta ahora no han sido masivamente atendidos, creando productos atractivos para demostrar que califican para un crédito hipotecario. 

¿Y de qué sirve todo esto a una persona de bien como, seguramente, es Ud.?

Los hombres de bien tienen Brokers y hasta asesores.

1. No pretendemos que estés dando vueltas todo el fin de semana, -como el heladero de la foto- mientas puedes estar en la playa. 

 

 En esto de comprar departamentos, lo que para unos es lo más normal -y se lo toman "light" durante el proceso de compra- a otros puede resultar sorprendente o traumático (lo decimos con conocimiento de causa, que llevo a una persona al estrés). 

 

2. Entre arquitectos, ingenieros, diseñadores de interiores, departamentos que te dejan con la boca abierta, departamentos que te asustan por 'n' razones, nos dan la oportunidad de aprender y conocer para poder aconsejar sobre que hacer al departamento. -es una manera de ayudar a que el cliente tome decisiones buena para él. 

 

Hace unos años, un viejo amigo me enseñó orgulloso su nueva casa. En todo el departamento había instalado tecnología: una de esas plataformas que incluyen música, iluminación, temperatura del ambiente, programada por zonas. En aquel preciso instante tuve la certeza, que la hoy uno puede "personalizar" su hogar. 

 

3. Ayudar profesionalmente a comprar. 

 

El primer paso es centrar la estrategia en los clientes: Necesidades vs Presupuesto, ¿compras para inversión o te lo vas a quedar?."Los presupuestos duros no dejan realizar y tomar decisiones beneficiosas".  

Algunas veces aconsejamos presionamos levemente para que lo estiren, siempre es positivo, porque el resultado es hacer más feliz al cliente con el departamento que adquirió -no es por el cierre o por ganarnos la comisión, es una relación ganar-ganar que puede durar toda la vida. 

 

El Segundo paso: explicar cómo es la travesía al cliente, como será su proceso de compra.

 

Una sola estrategia con diferentes implementaciones porque cada cliente es único 

 

No. No es tan sencillo. 

 

1. Detección de necesidad real. 

2. Presentación de alternativas (opciones de departamentos). 

3. Comparación, números y resolución de dudas (sobre todo con el hipotecario, las formas de pago, tiempos). 

4. Selección la mejor opción. (separación vs arras). 

5. Compra y asesoría en temas legales, bancos, tramites. 

6. Entrega del departamento y post venta. 

 

En el post que viene les contare lo que vivimos en cada una de las 6 etapas. 

 

Urban Broker. 

 

 Otras consideraciones:Hay una sola cosa que nunca puede faltar es el verdadero “Beneficio para quien compra”.

 

¿Como es la vecina?

Cuando pasamos de la talla S a la M en departamentos o cuando nos vamos de casa al propio -y que mucho esfuerzo nos costo-, más valoramos la importancia de la Plusvalía (incremento de valor de los departamentos que se pone de manifiesto como consecuencia de tener: buena ubicacion, buena vista, buenos vecinos, etc.) que pueda tener nuestra compra a que solo sea un lugar para vivir.

A partir de aquí esta historia es banal, -esas pequeñas cosas tontas de cada día, pero que las pensamos (el bloguero de UrbanBroker es hombre).

Ya hemos mencionado anteriormente, en un tuit, que a la hora de encontrar compañía no siempre es necesario -ni efectivo- frecuentar los sitios que frecuenta todo el mundo: el trabajo, bar, discoteca. 

Hay un lugar, en el que vivimos nuestro día a día: el mundo de las ventas de departamentos nuevos, que nos ubica en una intimidad inesquivable -oportunidad, dirían otros- y al que no damos la suficiente importancia:  ¿Y si lo intentamos con la vecina -para ti-, la nueva propietaria -para nosotros- del quinto piso que ha comprado el departamento tipo duplex de dos dormitorios que nos quedaba?.

El mito de la vecinita es más potente que el auto ideal en una cochera. La vecina -tu vecina- es, en principio, el affaire perfecto: no tiene excusa como "vivo muy lejos" para no venir a tu casa, como tampoco decir "ya no pasan taxis" a la hora de irse a la suya, y es realmente útil tener alguien en el edificio a quien dejarle un juego de llaves de repuesto. 

¿Como es tu vecina?, treintañeras insoportables que se creen bohemias por leer tres libros y algún suplemento dominical, o esas que imaginan vacaciones en Nueva York -para colmo, con una terraza que el tuyo no tiene-.

El tipo de cambio retrocedió en Octubre... Y,...

Y nos afecto operaciones de ventas de departamentos en Miraflores y San Isidro.


El dólar sigue siendo una moneda de refugio a la que se recurre ante la percepción de riesgo. Pero si se genera optimismo en mercados emergentes como el peruano el sol se vuelve más atractivo. Entonces mientras haya confianza en la económia mundial más rápido cae el tipo de cambio.

¿Cómo nos afecto en algunas operaciones?

Se vende departamento para Inversión. ¿Compras?

"Primero tienes que concentrarte en adquirir activos (un departamento por ejemplo). Luego, del dinero que consigues con tus activos podrías destinar cierta parte a lujos, pero no al revés, más aún si formas malos hábitos de consumo."


¿Por qué comprar?

Según Kiyosaki, la riqueza es medida como el número de días que el ingreso de tus activos puede mantenerte, y la libertad financiera se logra cuando tu ingreso mensual por tus activos excede tus gastos mensuales.

Recuerda que el objetivo principal es que con las ganancias de tus activos puedas lograr la libertad financiera. Te ayudamos de dos maneras:

Las seis "Constructoras Top" de Brasil están en Perú

La perspectiva es positiva para las Inmobiliarias en Perú como Urban Broker. El volumen de inversiones que se realizará, en obras de infraestructura los próximos 10 años, es una oportunidad para las constructoras de America Latina.

Un indicador es el estudio elaborado por la calificadora de riesgo crediticio Fitch Ratings. En el que se muestra que 6 constructoras brasileras "top" estan en el Perú.

Las obras en infraestructura traen consigo la inversión en viviendas, en donde es una oportunidad también para las constructoras que realizan proyectos de departamentos. Esto significa una oportunidad para los Brokers Inmobiliarios que tenemos más oferta de departamentos para mostrar a nuestros clientes.

Si a dicho crecimiento de la oferta inmobiliaria le sumamos las bajas tasas de las hipotecarias que ofrecen hoy los bancos, podemos concluir que las perspectivas son buenas.

Ubicación:Alfredo Benavides,Lima,Perú

Tres métodos gourmet para comprar departamento en Lima

A la hora de comprar departamento en Lima, existen tres tipos de procesos que las personas pueden seguir (¿cual es tu tipo?).



Partimos de la premisa: ¿Cómo buscar departamentos en condiciones de presión de tiempo y exceso de opciones?.

Queremos hablar con el pequeño inversionista

"No queremos hablar de acabados, lo que queremos es hablar con el pequeño inversionista y facilitarle las cosas para que pueda entender como sacarle mayor utilidad al negocio, como optimizar su compra y como despreocuparse de los tramites."





Así empezamos esta entrada para explicar brevemente los aspectos a tomar en cuenta cuando decides que "quieres comprar un departamento para invertir"

Asegurando el Exito
Conociendo el numero de especialidades que debes considerar para hacer un buen deal.

Nos vamos a enfocar en dos maneras de hacerlo:

Ante la pregunta si subirán o bajaran los precios de los departamentos.

Dicen que la demanda por un producto es sólida cuando existe una necesidad real que la sustenta. Como en el Perú la demanda por vivienda resulta de un gran déficit habitacional, no cabe duda que la necesidad continúa presente.Entonces, si existe una demanda inmediata por departamentos, se espera que el precio suba en el corto plazo.

La lógica nos dice que hoy los que buscan departamentos tipo A son los menos inclinados a comprar vivienda ya que no tienen una necesidad urgente y son los más temerosos del gobierno entrante. Ellos van a esperar un poco los movimientos económicos del Gobierno de Humala. Si bien, el movimento del mercado inmobilario se ha desacelerado en este segmento por el ingreso de un nuevo gobierno, esta situacion va a cambiar en septiembre, cuando el nuevo gobierno comunique la politica economica, y la composicion de su gabinete.

Los que buscan departamentos tipo D por su lado tienen necesidad apremiante de vivienda, pero su acceso dependerá más del apoyo gobierno a través de los programas como Techo Propio, Mi vivienda, entre otros.

Los tipo B y C, aquellos buscados por la clase media, nuestro grupo de profesionales, aquellos que cuentan con ingresos fijos y puestos de trabajo estable, parejas que ambos aportan a la economia familiar, es el mercado con mayor indice de crecimiento en el sector inmobilario. Que viven solos o con pareja en departamentos alquilados. Nos atrevemos a decir que allí está la necesidad.





También aquí esta la oportunidad para los constructores y por ende para los brokers inmobiliarios como Urban Broker que nos enfocamos en este grupo de clientes que tiene necesidades especificas y sobre todo que no tienen tiempo para realizar solos el proceso de compra de un departamento.

Esta es la conclusión a la que llegamos luego de leer el articulo de Rolando Arellano publicado en El Comercio.

Ubicación:Alfredo Benavides,Lima,Perú

El precio de las viviendas subirá en 10% este año (2011) en Lima

Ya decidido a comprar un departamento nuevo?

Los precios de venta de las viviendas podrían elevarse hasta 10% en el presente año, considerando la estructura de costos de las empresas constructoras, según un informe del BBVA Research Perú.

Este aumento se daría a nivel de las viviendas dirigidas a todos los niveles socioeconómicos.

Refiere que el precio del metro cuadrado (m2) en Lima Metropolitana se incrementó 19%, de US$ 814 en el 2009 a US$ 966 en el 2010, según información de la Cámara Peruana de Construcción (Capeco).

Ello se explica por los mayores costos y una mayor demanda insatisfecha. Esta dinámica de los precios continuó en el primer trimestre de este año con un aumento de 12% interanual, según datos del BCR, agrega.

Salió el 28/06/2011 en
Gestión-Negocios-13, El Peruano-Economía-8, Expreso-Economía-16

Tomado del Newsletter de ESAN: http://www.esan.edu.pe/newsletter/2011/06/el-precio-de-las-viviendas-subiria-este-ano-hasta-en-10-en-el-pais.html

Debemos seguir aplazando la decisión de comprar o es el momento, ¿que opinas?

PD: "Si estas decidido, consideranos una opción para ayudarte ya que nos centramos en simplificar el proceso de compra para que puedas seguir con las labores en la oficina, con la familia y los amigos." - URBAN BROKER

Un Broker Inmobiliario tiene uno de los trabajos más bonitos y notables que una persona puede hacer: ayudar a las personas a encontrar un lugar en donde vivir.

Un Broker Inmobiliario tiene uno de los trabajos más bonitos y notables que una persona puede hacer: ayudar a las personas a encontrar un lugar en donde vivir.

Una empresa dedicada a la intermediación inmobiliaria NO VENDE INMUEBLES, SINO SERVICIOS –el que vende los inmuebles es el constructor que nos contrato-. Ahí esta la clave del modelo de negocio: es decir, la naturaleza de los servicios que ofrecemos están basados en la confianza y experiencias, pero también, en el conocimiento del departamento o casa que vendemos, conocimiento de la empresa que nos contrato, habilidades sociales, capacidad de comunicación, muchísimo sentido común, disciplina, creatividad, mucho de arte, mucho de técnica, --son capacidades mínimas que se requieren para desarrollar con éxito este oficio de Broker Inmobiliario.

“No nos interesa tanto una base de datos amplia de compradores potenciales de departamentos o de constructores que quieren casas como terreno para proyectos inmobiliarios, sino una red amplia de fans --que hoy ya son casi 500 en nuestra pagina en Facebook--, que cada vez que un amigo, pariente, un pata del trabajo, tu cuero… mencione una necesidad inmobiliaria: la compra de un departamento, la búsqueda de terrenos, o simplemente porque se queja que nunca tiene tiempo para salir a buscar la propiedad de sus sueños, entre otros muchos motivos-- le recomiendes de inmediato hablar conmigo, convencido y convincente de que yo soy el que tiene la solución para su problema”.

Ser consultor en intermediación inmobiliaria –o vendedor de inmuebles- no se improvisa. Como toda profesión, tiene unas claves que hay que entender para triunfar, relacionadas con el saber, el querer y el hacer. Y esto, ya lo comentamos en un post anterior: Un vendedor no tiene clientes tiene fans 

Ser Broker no es fácil. Y por eso no lo es cualquiera. El Broker auténtico conoce al cliente y lo que necesita. Por eso, entre cliente y broker la palabra siempre es la misma: compromiso, que nace de la confianza mutua.

Y todo esto hay que hacerlo con humor, con este caso que te la pegas y siempre miras el lado bueno de las cosas (te dejo un ejemplo en video), ilusión y pasión.

Se VENDE inmueble para inversor “sin tiempo”

y sin un agente inmobiliario que le este soplando la nuca.

Nadie es mejor conocedor que nosotros mismos de lo que nos proporciona felicidad. Por ese motivo, lo mejor que nos puede pasar es que nos regalen un sobre lleno de dinero, cuanto más grande mejor, para que nosotros los gastemos en el departamento que queramos.

“No nos gustan los vecinos molestos y ruidosos. Nos gustan las cocheras grandes, los edificios amplios, con salas diáfanas, con vista al mar, frente a un parque, baños con jacuzzi, aire acondicionado, cocinas enormes, walking closet, en donde pueda ver las noticias en un TV de 42 pulgadas, controles automáticos de temperatura y luminosidad, música. Con piscina, sala de juegos, zona de parrillas, etc, etc, etc”. Pero seamos sinceros, no es nuestra realidad ni la tuya –o quizás sí, pero no presumas-, sumado a que nunca tienes tiempo para buscar tu inmueble ideal.

Los pasos para la COMPRA de un DEPARTAMENTO

La compra de una vivienda es una decisión muy importante.

Desde el punto de vista económico, es probable que se trate de una de las inversiones más importantes de la vida de una persona 

Y desde el punto de vista personal, pues puede ser clave para las relaciones familiares y hasta incluso sociales, además de mejorar la calidad de vida.

Estos son los pasos a seguir:

1.     ¿Qué hacer antes de comprar una vivienda?

2.    Mirando la oferta de viviendas.

3.    Las comprobaciones previas.

4.    Formalizar la compra de la vivienda.

a.     La reserva o separación del inmueble.

b.    El financiamiento (si lo necesitas).

c.     El contrato de compra-venta.

d.     La escritura pública

5.    Gastos de formalización de la operación.

Lo detallamos

1.- Qué hacer antes de comprar una vivienda

Para empezar debemos tener en cuenta dos cuestiones económicas fundamentales:

• Los ahorros que disponemos para la cuota inicial.
• La cantidad que podemos pagar cada mes.

Comprar una vivienda en construcción o sobre plano también puede ser un ahorro y, al mismo tiempo, te permite hacer cambios sobre el proyecto inicial, normalmente sin aumentar su precio. Los constructores pueden manejar un “precio de pre-venta”.

Debemos también tener en cuenta las necesidades “reales” de: espacio, tanto presentes como futuras, así como otros criterios en relación al entorno de la futura casa (colegios, transporte, zonas comerciales, proximidad al lugar de trabajo, amigos, etc.). Digo “reales” porque –seamos sinceros- a todos nos gustaría vivir frente a la playa y en el edificio más caro de Lima.

2.- La oferta de viviendas

Ahora que ya sabemos lo que queremos –o mejor dicho- lo que podemos comprar, tenemos que empezar a ver dónde encontrarlo.

·       Una mirada a los buscadores. Ejem: Inmuebles disponibles de Urban Broker.

·       Nos podemos pasear por la zona elegida para apuntar los números de teléfono de contacto de las empresas que figuran en los carteles. Este paseo nos permitirá, además, comprobar la infraestructura de la zona y su vida cotidiana (los colegios, las zonas verdes de los alrededores, el trafico, acceso a vías rápidas, etc.). Además es útil porque no todos los constructores tienen publicidad en algún medio impreso o Internet o redes sociales (Facebook, Tumblr, Instagram).

·       Otras vías para detectar oferta de viviendas son los diarios en general (recomendamos Clasificados de El Comercio que los fines de semana tiene secciones especializadas con varias paginas de ofertas y ahora un portal: Urbania), y sobre todo, las revistas especializadas (entre ellas esta Inmobilia), porque actualizan periódicamente una larga lista de anuncios con ofertas en muchas zonas.

·       También es importante visitar una feria o evento inmobiliario (Expo Urbania, Inmoperu, y EXCON, entre otras más).

·       Puedes consultar a agentes inmobiliarios. Hay especialistas por tipo de inmueble y zonas. Los hay: independientes (o también llamado “corredor”), empresa inmobiliaria (o broker), franquicia inmobiliaria, el mismo constructor a través de su caseta de ventas.

·       Buscar en Internet: portales inmobiliarios (Urbania, Inmobilia, A donde Vivir, La Encontre, Tu Corretaje, entre otros). Si buscas casa de playa (Casa de Playa Perú)

·       Están los MLS (Listado Múltiple de Inmuebles), en Perú hay uno que se llama House On Line -Creemos que deben haber más, especializados por zonas o distritos y hasta por departamentos.

·       Las redes sociales, por ejemplo nuestra pagina en Facebook, Youtube.

·       Brokers Inmobiliarios (a lo que se dedica Urban Broker).

·       Puedes recurrir a la Cámara de Agentes Inmobiliarios Registrados del Perú (CAIRP) o la Asociación Peruana de Agentes Inmobiliarios (ASPAI).

·       La recomendación de un amigo.

3.- Comprobaciones previas

Es fundamental obtener el máximo número de datos sobre su futuro domicilio para ver si lo que le ofrece el vendedor coincide con la realidad. Puedes recurrir a los planos en 3D, maquetas, vídeos en 3D, la visita al “departamento piloto”.

4.- Formalizar la compra de la vivienda

La parte más tediosa, el momento en donde es importante estar bien asesorado.

4. a.- La reserva o separación

Se debe separara el inmueble para que no nos modifiquen las condiciones ni perder la oportunidad de compra.

Para realizar la reserva de una vivienda el comprador entrega al vendedor un dinero en concepto de arras, separación o adelanto, como garantía que comprará la vivienda en un plazo determinado.

—Si un vendedor te dice que realmente separes el inmueble, hoy en día en Perú, hay un 70% de verdad y un 30% de técnica de venta.

Una cosa es una Separación (Acuerdo jurídico por el que se reserva el derecho sobre la vivienda mediante la entrega de una cantidad y se devuelve sin ninguna penalidad), y otra

Un Arras (Al tratarse de arras de retractación existe la posibilidad que la parte que las entregó se retracte de la decisión de adquirir el inmueble por lo que se le penaliza perdiendo las arras a favor de la persona que está vendiendo. Si por el contrario, es la parte que recibe las arras quien ya no desea transferir el inmueble tendrá como penalidad la devolución del doble de las arras entregadas como señal).

Nota: Una práctica general se consideran como un adelanto o pago a cuenta del precio total.

4. b.- El financiamiento:

Si tienes el monto completo, busca un buen descuento, si no, busca al banco. Sobre esto lo comentamos en una entrada anterior (texto completo, aquí)

Nos sucede con regularidad preguntarle al banco si nos puede dar un préstamo… como el banco sabe que no tenemos nada concreto nos da una tasa promedio, pero cuando le presentas el contrato de separación, con un monto fijo de venta, la cosa cambia… ahora los bancos pueden presentarnos ofertas muy atractivas.

Recomendación: Suelta esa carta a varios bancos y escucha las mejores propuestas.

4. c.- El contrato privado

Ya sea porque el banco te aprobó el crédito o tienes el dinero listo para la transferencia al Constructor, viene la aceptación de condiciones de compra-venta que se realiza a través de los contratos que redacta previamente una de las partes (por lo general el Constructor. Si tienes un amigo abogado envíaselo, siempre es bueno una segunda opinión), de preferencia con conocimiento en transacciones inmobiliarias porque sino puede generarte muchas dudas.

En nuestro caso, presentamos a nuestros clientes un modelo de contrato estandarizado, homogéneo y redactado por nuestra área legal.

Analiza bien todas las cláusulas del contrato, sin olvidar las que indican quién deberá hacerse cargo de los gastos y de los impuestos derivados de la compra, y leer bien los derechos y obligaciones de las dos partes.

Nota: Con algunos constructores, y teniendo el efectivo de la Inicial + Carta de Aprobación del Banco, ya puedes firmar la Minuta de Compra-Venta de Bien Futuro (si es un proyecto inmobiliario).

4. d.- La Escritura Pública

Es el momento culminante de la compra de una vivienda, después de firmar la escritura ante un Notario que dará fe pública de la operación, usted ya es propietario y así consta legalmente para cualquier persona, al quedar inscrita la compra en el Registro de la Propiedad.

5.- Hay otros gastos de formalización de la operación.

·       Entre Gastos de Banco, Gastos Notariales y Gastos Registrales debes contemplar un 2% del valor del inmueble.

·       Alcabala si es segunda venta (la paga el comprador)

·       Impuesto a la Renta (la paga el vendedor, si el inmueble lo compro después del 2004). SUNAT lo explica mejor aquí.

Compartimos dos artículos más que te ayudaran en este proceso de compra:

1.     6 pasos para comprar un Departamento en Lima

2.    Nos gustan las listas, el orden y las reglas, y cuando sales a buscar departamento hay cosas que importan y cosas que no. Reglas Urban Broker: cómo comprar departamento.

3.    Si eres del tipo de cliente que No Tiene Tiempo. —Es normal, tenemos muchos planes, cosas diferentes que hacer, y queremos sacar el máximo partido de nuestro tiempo. Y buscas soluciones debes leer este último articulo.

Urban Broker

Nuevamente dejamos abierto el blog para que nos comenten y/o complementen lo que les hemos contado. Puedes preguntarme a mi correo go@urban-broker.pe o al Twitter: @urbanbrokerperu

ACTUALIZACIÓN 14 de Agosto 2013

Este Post lo escribimos en marzo de 2010. Después de poco más de 3 años hemos actualizado algunos de los links. Muchas gracias por leernos.