¿Comprar o alquilar un departamento?

“La gran diferencia será que cuando termines de pagar, el departamento será tuyo”.


De acuerdo al informe del BCR (1) o el informe del BBVA del cual escribimos lo que se viene para este 2013 decía:

“El precio de compra de un departamento en Lima Metropolitana equivale -en promedio- al ingreso proveniente de 15.3 años (184 meses) de alquiler.”

En ambos casos de refieren al PER.
¿Y cuál es su valor?

Este. PER=15.3


El PER inmobiliario

Es un indice que determina los años que tardariamos en pagar el precio de venta de un bien inmueble si lo destinaramos al alquiler, o lo que es lo mismo, cuantos años tardariamos en recuperar la inversion en la compra de un departamento alquilándolo.

Un PER entre 10 y 17.
Para la gran mayoría este valor de PER es el adecuado (i.e. retorno de inversión más beneficio estándar).

Debemos tener en cuenta que la gran mayoria de las compras se realizan con hipoteca. Podemos aplicar la comparativa entre cuota hipotecaria y renta en alquiler, de modo que un per inmobiliario razonable seria obtener -mediante el alquiler- una rentabilidad igual a la cuota hipotecaria tomando como referencia una hipoteca a 20 años (PER = 20).

¿Comprar un departamento o alquilar un departamento?

Lo veo desde dos puntos de vista -como todo en la vida-:

El primero: Quiero vivir en el departamento.

—En lugar de pagar alquiler me hago, invierto, en la compra de una propiedad. Como me lo dijo un amigo que en cosas de inversión sabe mucho: un ladrillo vale más que un dólar.

—Considero que mi estadía en Lima será mayor a 10 años. A partir de periodos más largos la balanza se inclina a favor de la compra en aquellos casos en los que se financia un 80% de la inversión con hipoteca. El alquiler es una opción ágil y flexible.

—Si mis ingresos son muy variables. Alquiler. Dependiendo el momento me puedo "achicar" y buscar un lugar con un menor costo del alquiler hasta que las cosas mejoren y no me amarrado a una hipoteca.

—Para hacer reformas en el departamento o para pintarlo necesitamos el permiso del dueño. Además, ese dinero que invirtamos en mejorar la casa lo perdemos el día en que la abandonamos.

—Estamos obligados a mantener una relación permanente con el dueño del inmueble. Finalizado el contrato y las prórrogas, el dueño puede decidir dejar de alquilar el departamento. Es libre de hacerlo. Tendríamos que abandonar la vivienda y buscar otra.

El segundo: quiero invertir y tener una renta.

Me compro un departamento y lo alquilo. ¿Cuanto debo pedir al mes?.

—¿Y cómo cálculo el alquiler mensual?
—Fácil. El precio de alquiler mensual es el 6.5% del precio de venta (del departamento que compraste) / 12 meses.

Este valor (6.5%) nos permite también estimar el precio de venta de un departamento que alquilamos.

Un ejemplo.
Cobramos un alquiler mensual de 800 dólares -no vamos a negar aquí que seguimos entendiendo mejor las cifras en dólares- el precio de venta sería igual (US$800 x 12 meses)/6.5%. Podemos vender el departamento por 148,000 dólares.

Evidentemente el mercado inmobiliario no son matemáticas puras y por lo tanto ni el método de comparación ni el de rentabilidad en alquiler puede darnos un valor EXACTO del precio de venta.

Urban Broker


—(1) Reporte Indicadores del Mercado Inmobiliario del Banco Central de Reserva (BCR) al tercer trimestre del 2012. La noticia

Ubicación:alameda san marcos,,Perú