Uno depende del otro: boom económico vs inmobiliario

Un departamento es como una chica: no la deseas realmente hasta que no sueñas con ella. Por eso, antes de comprar uno, primero hay que soñarlo.

Lima es una ciudad que se halla en un momento de transición.

Desde aquel olor a café frío, a víspera de examen, a noches en vela, a luz de lámpara y a apuntes fotocopiados con letra de chica.



—Esta es la versión metal de "Triciclo Perù" hecha por Charlie Parra como homenaje a una de las canciones mas emblematicas del rock nacional y a "Los Mojarras" (aquí el video y letra del grupo de rock de los 90s).

Hoy -Ese olor a café caliente- animada por la bonanza económica, la ciudad, de diez millones de habitantes, vive un momento dulce.




Lima está cruzando el puente que lleva de la ciudad con cosas y costumbres típicas a la gran ciudad de vida uniforme, monótona y gris.


Hasta cuando podremos soñar.

El mercado inmobiliario nacional presenta hoy un desempeño notable. Estamos frente a una actividad que debe su dinamismo a una fuerte demanda que se explica principalmente por la combinación de un aumento de los ingresos de las familias y a un déficit habitacional importante. Por el sano equilibrio del sector inmobiliario - El articulo es de Óscar Rivera


¿Tenemos todavía para unos 15 0 20 años más?.

Si bien la construcción es una actividad económica fuerte (y tiene para 20 años más) -y nosotros parte de ella- todo dependerá del crecimiento económico del país.

“El 60% de la demanda de viviendas está entre S/. 65 mil y S/. 180 mil”

La actividad inmobiliaria depende del crecimiento del país.




“Si Perú quiere grandes inversiones, debe transmitir absoluta seguridad jurídica”

“Si Perú quiere esperar grandes inversiones, debe transmitir lo que está transmitiendo, que es absoluta seguridad jurídica de que es un cumplidor de sus acuerdos y de su palabra. Por tanto, en ese aspecto, resulta un socio fiable”.


La Superintendencia de Banca y Seguros y el Banco Central de Reserva están dando medidas para evitar que el país entre a una “burbuja hipotecaria”.

Tres de cada 10 hipotecas son para adquirir una segunda vivienda. Las medidas implementadas por la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) están para desalentar que las personas adquieran una segunda vivienda con fines de inversión, a través de créditos hipotecarios.

O es el fin natural de un ciclo.

Según la entidad, la menor dinámica del crédito es una señal de que este año podrían caer las ventas de viviendas. "Sector inmobiliario puede contraerse por primera vez desde el 2006"

Se debe impulsar una oferta sostenible para poder seguír soñando con el departamento propio.

El broker urbano.


pd: clic en las imágenes para disfrutarlas mejor.

¿Alguien sabe qué hacer con... mis utilidades del 2013?

Comprar departamento tiene primordialmente una rentabilidad emocional muy importante. Siempre es distinto tener una inversión inmobiliaria que una cuenta de ahorros. Con las utilidades, si son bien aprovechadas, podría ser bastante beneficioso en este escenario:

Rentabilidad económica
Es una inversión segura porque se presume que aumenta su valor. Si esto no llegara a suceder, de todas formas representa un ahorro del dinero y ese ahorro lo usas en pagar las cuotas del préstamo. Ese dinero se vuelve parte de tu patrimonio. Un ladrillo vale más que un dólar.

Lo que ocurre al invertir en comprar departamento es que te endeudas y, vas pagando a futuro, mensualmente, el valor de tu inversión. Es decir, no necesitas tener todo el dinero junto para comprar casa, sino sólo un porcentaje (20%).

Invertir en el exterior ¿puede ser?
La demanda en el sector inmobiliario es un mecanismo de inversión que crece. Para invertir en otro lugar -por ejemplo en Miami- lo primero que debes analizar es la rentabilidad que esa inversión te ofrece. Y para eso estamos nosotros aquí.

¿Y comparado con invertir en la bolsa de valores?
Si piensas en comprar acciones tendrías que ahorrar previamente -a diferencia de endeudarte a futuro con un crédito hipotecario- o acumular periódicamente lo suficiente como para hacer una inversión en el mercado de valores. El riesgo es que en lugar de ahorrar, lo uses como dinero de bolsillo. Es muy fácil "chocar con ese dinero".


¿Cómo empezar?

Primero: Tu asesor inmobiliario.
El corretaje en Peru ha dejado de ser un "té de tías" y aunque parezca que cualquiera puede hacerlo, estar en el negocio inmobiliario es una profesión de consultoria y la clave para ser un buen consultor esta en el conocimiento del producto, conocimiento del cliente, habilidades sociales, capacidad de comunicación, sentido común, disciplina y creatividad.

Segundo: ubicación, ubicación, ubicación.
Sectores que se pueden valorizar o que mantendrán su precio: Plusvalía Inmobiliaria.

—¿Estamos hablando de calidad de vida?

La plusvalía mejora la calidad de vida y puede mantener y mejorar el valor de la inversión. Un buen proyecto acompañado de servicios de buena categoría, vías de acceso, áreas verdes y seguridad es muy importante en la sociedad.

La expansión de las ciudades obliga a hacer cambios en las zonificaciones.

Hay sectores que hoy son residenciales y mañana pueden ser industriales con lo que la vivienda que compró podría perder su valor. Las probabilidades de que esto pase son cada vez más bajas.

O al revés. Sectores como por ejemplo el sur de Lima, dejaron de ser zonas industriales para convertirse en zonas de vivienda.

Futuro 1: Será al sur, la única zona disponible para expandir la ciudad. Distritos como Lurín, Pachacamac, Punta Hermosa, San Bartolo, Santa María del Mar y hasta Pucusana podrían ser los próximos La Planicie o Casuarinas. Sucede que estos lugares ofrecen atractivos similares a los del este: calma, espacio, vista y clima agradable. Para que ello se dé, sin embargo, es necesario que haya atractivos en aquellos distritos, desde comerciales hasta educativos. Uno de los más importantes es el transporte. El Tren Eléctrico, para los especialistas, debe extenderse de Villa El Salvador hacia estos distritos, incluso hasta Pucusana.

Futuro 2: Frente a Nueva York está Long Island, frente a China estpa Hong Kong, frente a Vancouver está la Isla Victoria y frente a Nápoles está Capri. ¿Por qué no la Isla San Lorenzo?. Con la tecnología actual, ya no es difícil urbanizar la Isla en forma ordenada y sostenible con inversión privada nacional e internacional.

Tercero: El producto ¿Terreno o departamento?
Si tienes una hermosa casa en un lugar residencial, que se transforma en un sector lleno de edificios, la casa pierde su valor, pero el terreno se aprecia.

Un departamento con Plusvalía-Alquilable. representan una inversión muy interesante porque la demanda, tanto para venta como para alquilar, tiene varios orígenes. Los departamentos pequeños (60 - 90m2) son atractivos para los adultos que viven solos, para jóvenes profesionales que quieren independizarse de sus padres y también por las parejas que aún no tienen hijos y no quieren complicarse la vida con áreas más grandes. Están cerca a TODO (iglesias, colegios, bodegas, supermercados, lavanderías).


¿Esa estabilidad de Perú es el escenario perfecto para invertir las utilidades?

Es una suma de factores que se han dado paulatinamente con el pasar de los años y que obedecen al desarrollo de un país y a la estabilidad económica que tiene.

El escenario y las utilidades si es bien aprovechado podria ser bastante beneficioso. No hablamos de especulación hablamos de inversiones analizando distintos escenarios.

Urban Broker.

¿Comprar o alquilar un departamento?

“La gran diferencia será que cuando termines de pagar, el departamento será tuyo”.


De acuerdo al informe del BCR (1) o el informe del BBVA del cual escribimos lo que se viene para este 2013 decía:

“El precio de compra de un departamento en Lima Metropolitana equivale -en promedio- al ingreso proveniente de 15.3 años (184 meses) de alquiler.”

En ambos casos de refieren al PER.
¿Y cuál es su valor?

Este. PER=15.3


El PER inmobiliario

Es un indice que determina los años que tardariamos en pagar el precio de venta de un bien inmueble si lo destinaramos al alquiler, o lo que es lo mismo, cuantos años tardariamos en recuperar la inversion en la compra de un departamento alquilándolo.

Un PER entre 10 y 17.
Para la gran mayoría este valor de PER es el adecuado (i.e. retorno de inversión más beneficio estándar).

Debemos tener en cuenta que la gran mayoria de las compras se realizan con hipoteca. Podemos aplicar la comparativa entre cuota hipotecaria y renta en alquiler, de modo que un per inmobiliario razonable seria obtener -mediante el alquiler- una rentabilidad igual a la cuota hipotecaria tomando como referencia una hipoteca a 20 años (PER = 20).

¿Comprar un departamento o alquilar un departamento?

Lo veo desde dos puntos de vista -como todo en la vida-:

El primero: Quiero vivir en el departamento.

—En lugar de pagar alquiler me hago, invierto, en la compra de una propiedad. Como me lo dijo un amigo que en cosas de inversión sabe mucho: un ladrillo vale más que un dólar.

—Considero que mi estadía en Lima será mayor a 10 años. A partir de periodos más largos la balanza se inclina a favor de la compra en aquellos casos en los que se financia un 80% de la inversión con hipoteca. El alquiler es una opción ágil y flexible.

—Si mis ingresos son muy variables. Alquiler. Dependiendo el momento me puedo "achicar" y buscar un lugar con un menor costo del alquiler hasta que las cosas mejoren y no me amarrado a una hipoteca.

—Para hacer reformas en el departamento o para pintarlo necesitamos el permiso del dueño. Además, ese dinero que invirtamos en mejorar la casa lo perdemos el día en que la abandonamos.

—Estamos obligados a mantener una relación permanente con el dueño del inmueble. Finalizado el contrato y las prórrogas, el dueño puede decidir dejar de alquilar el departamento. Es libre de hacerlo. Tendríamos que abandonar la vivienda y buscar otra.

El segundo: quiero invertir y tener una renta.

Me compro un departamento y lo alquilo. ¿Cuanto debo pedir al mes?.

—¿Y cómo cálculo el alquiler mensual?
—Fácil. El precio de alquiler mensual es el 6.5% del precio de venta (del departamento que compraste) / 12 meses.

Este valor (6.5%) nos permite también estimar el precio de venta de un departamento que alquilamos.

Un ejemplo.
Cobramos un alquiler mensual de 800 dólares -no vamos a negar aquí que seguimos entendiendo mejor las cifras en dólares- el precio de venta sería igual (US$800 x 12 meses)/6.5%. Podemos vender el departamento por 148,000 dólares.

Evidentemente el mercado inmobiliario no son matemáticas puras y por lo tanto ni el método de comparación ni el de rentabilidad en alquiler puede darnos un valor EXACTO del precio de venta.

Urban Broker


—(1) Reporte Indicadores del Mercado Inmobiliario del Banco Central de Reserva (BCR) al tercer trimestre del 2012. La noticia

Ubicación:alameda san marcos,,Perú

Fuga de capitales o burbuja inmobiliaria

Es viernes y arranca con uno de -tantos- mails cuyo mensaje de fondo es la burbuja Inmobiliaria:

Hola, te escribo porque estoy muy preocupada por algo, bueno, tampoco es que me quite el sueño, pero me tiene un pelín consternada ¿cual es la causa y cual la consecuencia? me gustaría tener el punto de vista desde el otro lado de la trinchera.



Pues para eso -exactamente eso- estamos aquí

Una razón -hay otras como el boom económico- de por que suben los precios de los departamentos es por el acceso al crédito hipotecario. Así cómo, el ingreso de capitales mueve el mercado de créditos bancarios haciendo que estos bajen las tasas de interés (crédito barato). Lo mismo sucede con el rápido crecimiento del crédito hipotecario. Hay impulsos específicos lo leí en el artículo Viviendas caras, dólar barato de Waldo Mendoza, Jefe del Departamento de Economía de la PUCP.

Una buena inversión.

Mire, los que se endeudaron desde el 2004 hasta el 2011 han hecho una buena compra -negocio-. Lo han hecho en un contexto de crecimiento continuo, con un dólar a la baja. Se endeudaron en dólares -con precios 2 ó 3 veces menores que ahora- pero ganan en soles por lo que ahora pueden comprar mas dólares y pagar mas deuda. Han incrementado sus ingresos y con ello tiene mas capacidad de pago.

El riesgo

Que el precio de los departamentos se sitúe por encima de sus valores de largo plazo aumenta el riesgo para los que se están endeudando este año. El ingreso de capitales puede revertiese rápidamente si cambian condiciones del entorno peruano o extranjero. Los capitales se van. El dólar sube. El mercado se frena.

Hay que minimizar los riesgos

Por una parte los entes reguladores ya están trabajando. Pero también hay que generar las condiciones para que los capitales sigan llegando -y nunca se vayan-.


El Broker Urbano
Twitter: @urbanbrokerperu

Ubicación:José Pardo,Lima,Perú

Vender un departamento con nuevas reglas

Las cosas, en realidad, son mucho más sencillas: ¿quieres salir a vender un departamento? Hazlo, y recibe las visitas correspondientes a tu visibilidad. ¿Quieres salir a comprar un departamento? Busca. –¿quieres volar? Vuela.


Tenemos por delante dos grandes oportunidades para fallar el tiro a la hora de plantear una estrategia de vender una casa –la casa de toda la vida, donde jugabas con tus padres y tus hermanos– o comprar un departamento para inversión:

La primera, pensar que los Agentes Inmobiliarios son la solución a todos nuestros problemas.

La segunda, pensar que es fácil vender o comprar y No necesito a un Agente Inmobiliario, que sólo basta con poner un letrero. Que resulta más práctico teclear en un buscador algunas palabras de la información a la que se pretende acceder: cómo-vender-un-departamento.


Nuevas Reglas

El modo de vida cada vez más inmediato, efímero, saturado de información y de oferta inmobiliaria nos dice que NO, que ni la primera ni la segunda, que estamos en un nuevo escenario y que se juega con nuevas reglas:

1. Saturación de oferta inmobiliaria en los mercados, excesos publicitarios y un escenario de información casi infinita. Donde el proceso de búsqueda es más importante que el propio proceso comercial.

2. La cultura 2.0 cala internamente en personas, en las familias, en las organizaciones. Respeto, humildad, colaboración, estructuras más abiertas, información accesible donde la obligación de competir por precio y servicio no distingue entre grandes inmobiliarias ni agentes inmobiliarios independientes -formales-, ni entre tiendas físicas, clasificados y plataformas de búsqueda virtuales.


Y al final

Probablemente, la cuestión es que esto, no deja de ser una elección a la que conduzcan las circunstancias de cada negocio y por ello el agente inmobiliario es importante. La asesoría es importante.

¿Qué le pido a mi agente inmobiliario?

- “Requiere tener valores, un poco de humildad, honestidad y un punto de vista sincero”.

- Hazlo bien y hazlo saber. Si lo haces bien pero no lo sabe nadie, ¿cómo te van a escoger entre tanta competencia que hay hoy en día?.

- Un mismo individuo puede estar en infinitas posiciones -asesor, ventas, captación, temas legales, temas municipales, registros públicos, ...- en diferentes tiempos limitados. Las competencias que deben desarrollar los broker en la ciudad es extrema y la transmisión de información debe ser rápida.

- No lo llames "corredor"

—Un ejemplo: Hace algunos años, con la aparición de cámaras y sistemas acústicos para sustituir a los retrovisores en los automóviles, en una reunión en la que un fabricante de estos últimos se desesperaba ante la competencia, que temía le desplazara fatalmente del mercado, había un profesional que no padecía marketingopia, o miopía comercial, tomó la palabra y afirmó con serenidad: “Nuestro trabajo no es fabricar retrovisores”. Ante la estupefacción de los asistentes, experimentados ingenieros y productores del espejito, reiteró: “Nuestro trabajo, y de lo que sabemos, es informar al conductor aquello que necesita saber y está fuera de su campo visual. Hasta ahora lo hemos hecho con retrovisores y nuestro reto es seguir haciéndolo”.

—Simple, no fácil, pero, por favor, dejen ya de llamarnos ‘corredores’.


Urban Broker
www.urban-broker.pe

Nota: la espectacular foto fue tomada por Ricardo Mares desde su parapente. La encontré en su Facebook y la puse aquí. Muestra una parte de lo bonito que es Miraflores y el por qué es un distrito tan buscado para vivir aquí.

Temas relacionados:

- Un cambio de época vuelve escasos los terrenos en Miraflores.

- ¿Eres EL propietario o EL agente inmobiliario?

- Soy un cliente que se queja siempre

Lo Provechoso que es Invertir en Inmuebles en Perú.

“Decidir es importante, hacerlo es todo”
—Como nos gusta la frase en Urban Broker.

Es importante partir de algún sitio. Hoy es sencillo: el momento en el que no entiendes un ápice de como funcionan las cosas en la compra de un departamento. —¿Que por qué?. —Porque no compras departamentos todos los días.

Prefiero un "dinamitero loco" que una "mula coja".
Es más fácil frenar que empujar.

Por ello en nuestra primera reunión de trabajo siempre explicamos 4 cosas a los clientes que quieren comprar para invertir.

1 ) La Importancia de la Plusvalía.

En un país que aún mira los grandes proyectos -de más de 100- departamentos como un problema, hay quienes lo ven como una oportunidad. Edificios que emergen de la neblina que ha cubierto Miraflores por estos días.

La clave de esta inversion es la ubicación. Por eso seguiran subiendo de valor y por: A) La construcción de viviendas está concentrada en un reducido número de grandes grupos inmobiliarios. B) Los distritos más deseados son Miraflores y San Isidro por su seguridad, colegios y ambiente social y turístico. Pero, son los Distritos donde ya no existen terrenos para construir y por eso seguiran subiendo de valor. C) Estamos en un boom económico y NO es una burbuja inmobiliaria. Vean, vean.


2 ) Convertir las oportunidades de negocio en negocio.
La verdadera diferencia con los genios de las inversiones está en la constancia, la valentía, y en saber aprovechar las oportunidades cuando vienen.



Le dejo un articulo para que se haga una idea de lo que estamos hablando:

Este artículo-publicado en Diario Gestión- que habla de “lo provechoso que es invertir en inmuebles ya que al comparar el ROI que ésta genera vs otros tipos de inversión, no hay algún otro que lo supere, además -y de acuerdo a los expertos- consideran una inversión segura en un mercado aun en crecimiento.”, nos dice el autor.

¡Pasen! Pasen y vean


Y, el que busca, encuentra. Pero a veces no lo que quisiera, ¿no es así?.



3 ) La importancia de la Asesoria.
No hay dos clientes iguales y el trabajo del broker implica trabajar con muchas.

—Abro un pequeño paréntesis sobre la palabra broker.
—Nos gusta porque creo que es una palabra con gran significado.

Significa: Ventas, pero tambien responsabilidad. Significa decision y prudencia. Significa tener "la informacion" y comunicar. Significa interpretar y predecir el futuro -esta es una exageración- y orientar al cliente hacia ese futuro. Eso significa hacer la función de broker inmobiliario. Y no cualquier hacer, sino un hacer envuelto de sensatez.

—Cierro paréntesis.

El Cliente (usted), el broker (nosotros) y el quid pro quo. El broker da informacion suficiente para que el cliente le de informacion sufiente -toda y la mejor información disponible- para poder asesorar de la mejor manera posible y convertir, la oportunidad de negocio en negocio.

—Regla UB No.23: Existe una regla básica en el mundo de las inversiones -como en la compra de departamentos- aquella que dice: si queremos cubrirnos del riesgo, tendremos que renunciar a rentabilidad, y si queremos rentabilidad, tendremos que asumir riesgos.


4 ) El cambio de Chip.
No es lo mismo comprar para invertir que comprar para vivir.

—Regla UB No.1: Hay 2 clases de departamentos, en los que vivirías y los que no. Huye de los primeros si estas comprando para inversión.

Divide y vencerás
Un departamento grande y/o un "repaso".
—¿Un qué?.
—Sí, un "repaso".—Es que son más chicos que un "estudio". JA!
La nueva tipología.



Estaremos atentos para servirlos.


Sin otro particular, me despido, deseando que ustedes también tengan este tipo de pasiones.


El Broker Urbano.


PD: En la foto: Gordon Gekko.

PD2: Ver reglas de un cliente de bien. Pronto, la Lista No.2. Es una especie de tutorial para ser -nuestro- un cliente perfecto. —Lo que quiero decir es que esto le puede pasar a cualquiera y que cualquiera puede hacer negocios.


ARTÍCULOS RELACIONADOS:

- Cuanto cobra un agente inmobiliario.

- Procedimiento para comprar un departamento.

- Mejorando las ciudades en Perú

- De donde sacas para la inicial en la compra de un departamento.

- Un departamento para invertir.

Ubicación:Comandante Espinar,Miraflores,Perú

Hagamos del 'Metro' el negocio inmobiliario más grande de Lima

Se podría ofrecer a la concesionaria la posibilidad de desarrollar proyectos inmobiliarios de usos mixtos asociados a las principales estaciones del metro propuesto.

Se podrían integrar proyectos de centros comerciales, supermercados, parqueos, oficinas y otras facilidades de escala vecinal articulados con la estación de manera que se garanticen los flujos y el éxito comercial.

Por supuesto que esto pasa por una adecuada planificación que implica cambios de zonificación y compatibilización de usos en estas zonas donde se debería elevar al máximo su capacidad constructiva.

Foto: La red del Metro de Madrid.


Una experiencia reciente la podemos analizar en la nueva estación central del Metropolitano.

Este proyecto se diseñó como un terminal únicamente y se habilitaron pequeñas áreas comerciales que sumaban 700 m2 que luego se aumentó a 1,000 m2. Estas áreas fueron tomadas en concesión por el Centro Comercial Real Plaza, que además lo conectaría a través de un túnel con la estación central.

Hoy día gracias a los flujos generados por la estación del Metropolitano, el Centro Comercial Real Plaza se ha convertido en un proyecto comercial exitoso.

Otra experiencia reciente es la concesión del aeropuerto Jorge Chávez.

Uno de los argumentos que presentó la concesionaria actual para mejorar su oferta, fue la incorporación de área comercial importante dentro de toda la inversión que implicaba preparar el aeropuerto Jorge Chávez para la próxima década.

Hoy día el patio de comidas y las áreas comerciales que permanentemente se vienen aumentando forman parte de los ingresos que permiten que el aeropuerto mantenga los estándares comprometidos y que la concesionaria también haga negocio.

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Nota Aclaratoria: este articulo lo he tomado, manteniendo la integridad de los textos de algunas de citas, a manera de un resumen del articulo: Un metro para Lima: nuevas posibilidades escrito por el Arquitecto y Urbanista José Orrego en su blog Inmobiliaria X en SEMANAeconómica.com -un blog de lectura obligada!!, en esta casa.

pd: La foto tomada de Metro! http://pinterest.com/pin/205617539206642447/

Ubicación:Comandante Espinar,Miraflores,Perú

ACTUALIZACIÓN (Miércoles 07 marzo 2012)

Retos para el metro. Conozca la columna de Gonzalo Tamayo, socio director de Macroconsult http://gestion.pe/impresa/noticia/retos-metro/2012-03-07/45693

Quieren matar al Broker: "los precios de los departamentos subirán 20%"

Dice que los precios subirán un 20%. Créanme, si quieres comprar hoy, no hay nada mejor que comprar hoy. Esta visión tiene poco de utópico: "Van a seguir subiendo los precios".

"Si lo tienes considérate un afortunado. Otros mueren por conseguirlo y por no haberlo conseguido."

Foto: Werner Herzog y Klaus Kinski by Lord_Henry


Porque No agarrarsela con el Broker:

En un mercado competitivo, los precios de los productos se definen por la interacción de la oferta y la demanda. Puede "parecer" que el precio de los departamentos están altos, pero a menos que haya una falla de mercado originada por aplicación de una medida específica, podríamos concluir que:


1.- No hay razón para creer que estamos en una burbuja inmobiliaria.

El gobierno norteamericano quería casas para el pueblo -como tu comprenderás!-. Pero el pueblo no podía pagarlas porque los bancos no daban crédito porque no eran sujetos de crédito -eran Ninjas. Había que crear dinero fácil a través de presión regulatoria para lograr el objetivo. Una vez que las tasas de interés son empujadas hacia abajo se había creado el “dinero fácil”. El dinero fácil hizo crecer artificialmente la demanda y los precios de inmuebles se dispararon, creando la famosa burbuja.

Definición de burbuja: La burbuja no es otra cosa que inmuebles adquiridos no en base a un aumento de la productividad de la economía, sino a una política que creaba el espejismo que podías tener una casa que en realidad no podías pagar por que no eras suficientemente productivo. Esa es "riqueza artificial"


2.- El mundo está cambiando y la forma en la que nos vamos a ganar la vida también. Para poder acceder a la compra de un departamento, hay que ser Productivos.

El aumento de la productividad: +ingreso = +demanda = +precios = + incentivos para la productividad (mejor trabajo, tecnología, procesos eficientes, servicio,...) = +ingresos = +sueldos =+dinero para ahorrar/invertir.

Ejemplo: ¿Quien te paga el sueldo?.

Tendemos a creer que es nuestro empleador (la empresa en la que trabajamos). Pero eso es un espejismo generado por las boletas de pago. En realidad los sueldos son pagados por los consumidores que demandan productos y servicios y que están dispuestos a pagar por ellos.

Entonces, a mayor productividad en Lima, la demanda por departamentos crece.


3.- La tendencia -la diferencia entre el precio de pre-venta (planos) y precio final (listo para entregar)- se mantendrá entre 20 y 25% de crecimiento.

¿Se puede concluir que los precios seguirán subiendo?

Sí, porque:

* En principio, si bien las tasas de interés han bajado, aún no llegamos a un crédito gratis -dinero fácil- que nos distorsione el mercado.

* Si queremos comprar un departamento tenemos que trabajar más, -ahorrar para la inicial y para pagar las cuotas del crédito hipotecario que tanto nos costo negociar con el banco- es decir ser más productivos.

Muchos peruanos estamos siendo productivos y ganando más y podemos comprar nuestro departamento. ¿Acaso tu no tienes más ingresos?.

* Los precios de venta se han disparado: porque hay mayor demanda y porque los precios de los terrenos son muy elevados debido a la poca oferta de estos, sobre todo donde nosotros vendemos: Miraflores y San Isidro.

* Hay nueva normativa que implica fabricar (al constructor) un producto (departamentos) con mayores costos de fabricación: más sótanos, más áreas verdes, más estacionamientos de visitas.

Los departamentos te pueden resultar "caros", la comida no. Lo compras o no lo compras. Un departamento no se compra a medias, no se consigue parcialmente -y no te la agarras con tu broker por ello.

The Profe.

Ubicación:Ovalo Gutierrez,Miraflores,Perú

La seguridad y la tranquilidad que brindan los ladrillos.

“Nunca viajes con una persona que no amas”. La frase, es de Hemingway.

Porque el 2012 será un año de crecimiento económico y es un requisito estar bien asesorado. En este modelo que vivimos hoy los peruanos, las personas dejan de mirar el ahorro por la inversión y de cara a la compra de propiedades.

Buscan la seguridad y la tranquilidad que brindan los ladrillos:

"Un departamento muy cálido y con toda la energía que implica vivir en Miraflores!", dicen algunos inversores.

Foto: Repinned from Some Other Things by Ryan Lawrance McGreer

-De que se tratara todo esto?

-Tienes 2 maneras de hacerlo:

1.- Comprar para Vender y obtener una utilidad de la venta. | hay que saber comprar para inversión. Entender como sacarle mayor utilidad al negocio, como optimizar su compra y como despreocuparse de los tramites.

• La primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras no se encuentra afecta al impuesto del Alcabala, por lo tanto como comprador no tienes que pagar el 3% del valor de la propiedad.
• La oferta del precio de venta. Siempre en planos se puede conseguir una buena oportunidad. Si el pago es en efectivo también.
• Costos de la compra: gastos notariales y registrales.
• La Plusvalía de la zona y del proyecto. Esto te asegurara el precio futuro.
• Cuando vendas debes considerar el impuesto a la ganancia que corresponde al 5% de la utilidad (precio de venta - precio de compra).
• Se recomienda trabajar con el banco que financia el proyecto.

 
2.- Comprar para obtener una renta mensual por alquiler. | hay que comprar un departamento "alquilable".

• Comparar alquileres de la zona.
• Debes estimar el % de días que estará el inmueble alquilado en un año.
• Rango de precios a manejar.
• % de dias que estará desocupado el inmueble.
• Gastos por m2 para dejarlo habitable en el menor tiempo posible.
• Promedio de gastos mensuales del departamento
• Impuesto Predial y Arbitrios Municipales.
• Condiciones del préstamo hipotecario: tasa, tiempos. Lo ideal es que el departamento "se pague solo".
• Costos del préstamo: gastos notariales y registrales.
• Depreciación.

Eran 2, pero hay una 3era, que esta entre las dos primeras:

"lo compro para inversión pero quizás me anime a vivir allí" 

-y que según tú- 

es el típico rincón que no recomiendas por temor a que se masifique. Pero la respuesta y el asesoramiento es más compleja de lo que parece porque hay muchos sentimientos encontrados. Y, para hacer un buen negocio en estos casos, implica un "cambio de chip": LO QUE A TI TE GUSTA PUEDE QUE NO SEA FÁCIL DE VENDER O ALQUILAR.

¿Tienes otro indicador que me anime a invertir en ladrillo?

Pues sí. La situación de EEUU y la Eurozona le suma al mercado inmobiliario peruano. ¿Por qué?, porque los excedentes de los inversionistas de estos lugares están mirando al ladrillo peruano con otros ojos. Y ya están acá!!!: Venezolanos, Argentinos, Españoles, Américanos.

Así que hay que elegir: 

Ahorro o Inversión. 

¿Y cuándo es el mejor momento?

Este verano, ahora, cuando quema el asfalto y el calor castiga sin piedad con las ganas de hacer nada, salvo, claro, ayudarte con la búsqueda del departamento. Nuestros clientes son aquellos que disfrutan la vida, valoran su tiempo y buscan maximizarlo. Valoran los servicios de un broker que asesora y apoya en la búsqueda de departamento tal y como ellos necesitan.

Foto: Urban Broker. Información sobre Inversiones Inmobiliarias.

Twitter: @urbanbrokerperu

Municipalidad de Lima presenta proyectos en Nueva York

El tema, recogido hoy por los medios, llama la atención por su valor como indicador para deducir que las cosas están caminando bien y esto trae necesidad de mejores lugares para vivir. 

La Alcaldesa Susana Villarán presenta el road show "City of Lima Investment Round" en Nueva York para mostrar la cartera de proyectos de la Municipalidad Metropolitana de Lima dirigido a empresarios de primer nivel, agencias multilaterales y calificadoras de riesgo, entre otros. 

El encuentro de negocios también prevé una reunión con el Alcalde de Nueva York, Michael R. Bloomberg y la Autoridad Metropolitana de Transporte de NY, responsable del sistema de Metro y autobuses en la ciudad de Nueva York: http://www.mta.info/

Foto: gracias a Mariella Sánchez P. Tomada en Oct. 2011 en Nueva York.

En setiembre 2011 el Concejo de Lima logró el grado de inversión BBB -otorgado por la clasificadora de riesgo Fitch Ratings- Esto permitió los primeros acercamientos de algunos bancos de inversión, interesados en el financiamiento de los proyectos municipales.

Destacan:

La Renovación urbana del Centro Histórico de Lima, que demanda una inversión aproximada de US$600 millones.

La construcción del Metropolitano II en el tramo Este – Oeste, con una inversión aproximada de US$220 millones. 

La construcción del Sistema de Terminales Terrestres de pasajeros para el área Metropolitana de Lima con un presupuesto de US$15 millones.

INEI: Economía peruana creció 7.49% en agosto 2011. Construcción 6.66%

INEI: Economía peruana creció 7.49% en agosto. El sector construcción en Lima, también.

Salió en Semana Económica 17 DE OCTUBRE DE 2011 y lo estamos viendo reflejado en el incremento de las ventas de departamentos nuevos en Miraflores y San Isidro.


La economía peruana creció 7.49% en agosto, con lo que el PBI aumentó por 24 meses consecutivos, informó hoy el INEI. Así, el crecimiento del PBI fue de 7.51% entre enero y agosto, mientras que en el período comprendido entre setiembre del 2010 y agosto del 2011 (últimos 12 meses) tuvo un avance de 8.14%.

Comprar departamento no debe ser inalcanzable: empezar a ... es el primer paso

Comprar un departamento o un auto no deben ser objetivos inalcanzables: empezar a ahorrar es el primer paso; el segundo: buscar un instrumento de inversión; Urban Broker te crea una guía para facilitar el camino a los proyectos de inversión.


Esta entrada nace después de la cena la noche de ayer con unos amigos que empiezan con la pregunta: ¿como podemos entrar en el negocio inmobiliario.?

Hablar de inversiones generalmente implica términos sofisticados que, de entrada, pueden generar renuencia a la posibilidad de contratar un instrumento de inversión, pero el primer paso para trabajar en objetivos como la compra de un departamento, un auto o un viaje es el ahorro.

Se vende departamento para Inversión. ¿Compras?

"Primero tienes que concentrarte en adquirir activos (un departamento por ejemplo). Luego, del dinero que consigues con tus activos podrías destinar cierta parte a lujos, pero no al revés, más aún si formas malos hábitos de consumo."


¿Por qué comprar?

Según Kiyosaki, la riqueza es medida como el número de días que el ingreso de tus activos puede mantenerte, y la libertad financiera se logra cuando tu ingreso mensual por tus activos excede tus gastos mensuales.

Recuerda que el objetivo principal es que con las ganancias de tus activos puedas lograr la libertad financiera. Te ayudamos de dos maneras:

La colocación de prestamos hipotecarios aumenta en Agosto 2011

Será un viaje sin escalas hasta llegar a que puedas acceder a tu departamento nuevo.


Articulo tomado de Gestión-Finanzas-20, El Comercio-Negocios-B10
02 de septiembre de 2011

Un renovado brío en la demanda de créditos personales ha elevado la confianza de la banca, tras soportar dos meses de incertidumbre y letargo. "Junio y julio fueron tibios, pero agosto ha sido un muy buen mes para el crédito minorista (de consumo, hipotecario, y para mypes)", sostuvo el gerente de banca minorista del Banco de Crédito BCP, Gianfranco Ferrari.

En particular, destacó el repunte de los créditos hipotecarios, cuyos nuevos desembolsos alcanzaron en agosto picos no vistos desde marzo.
Incluso el estrato de ingresos más altos (A), que desde abril postergó la decisión de tomar hipotecas, recobró el apetito desde el mes pasado, refirió el ejecutivo.

La tasa de interés promedio para hipotecas en soles está en 9.72%, y la de dólares, en 8.37%, niveles considerados bajos por la banca.

Estas tasas seguirían atractivas en los próximos dos años, proyectó recientemente el gerente de estudios económicos de BBVA Banco Continental, Hugo Perea.

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Vivir Solo (y en 60m2)

Ubicación:Caminos del Inca,Lima,Perú

Vivir solo (y en 62m2)

“Broker, tengo una cita esta noche, voy a cenar con un prospecto, necesito intimidad, un ambiente relajado, bonito y sugerente, ¿qué restaurante elijo?.”

¿Y la comida?, "si claro, que se coma bien."

¿Y después?, "a mi Depa"


Hoy en Lima hay departamentos (y en provincia también, la semana pasada estuvimos en Chiclayo y Trujillo) de todos los tamaños y para todos los gustos, pero dicen que los que gustan más son los MINI DEPARTAMENTOS (y por algo son los primeros que vendemos tanto a ellas como a ellos).

Se dice que sus propietarios (o los que anhelan uno) son aquellos que comen con los ojos y saben disfrutar de las cosas buenas de la vida. Lo que opinen los demás les importa un huevo y priman el ser felices y hacer felices a los demás. Un mini Depa es algo que se debería poder tener al menos una vez en la vida.

Tres métodos gourmet para comprar departamento en Lima

A la hora de comprar departamento en Lima, existen tres tipos de procesos que las personas pueden seguir (¿cual es tu tipo?).



Partimos de la premisa: ¿Cómo buscar departamentos en condiciones de presión de tiempo y exceso de opciones?.

Multimillonario tímido y peruano tiene un proyecto inmobiliario de US$500 millones

“Estamos en pleno desarrollo, y a menos que haya algunas cosas locas que pasen en los próximos cinco años, no veo ninguna necesidad de reducir la velocidad”, dice Rodríguez-Pastor. “Solo tenemos un plan A, no hay un plan B”.

Hoy domingo 07 de agosto, no es un domingo cualquiera, la gente esta en las calles comprando inmuebles, las noticias del mensaje de 28 de julio han traído la tranquilidad que el inversionista, que quiere comprar un departamento, necesitaba escuchar y solo hace dos días salió un articulo, que demuestra que el mercado inmobiliario peruano sigue su camino ascendente.

Carlos Rodríguez-Pastor, uno de los menos conocidos multimillonarios de América Latina, ha construido y gestionado desde 1995 Intergroup Financial Services Corp. (IFS), su buque insignia, es un grupo de banca de consumo y seguros que cotiza en la Bolsa de Valores de Lima. Conocida como Interbank.



Fuente Foto

Queremos hablar con el pequeño inversionista

"No queremos hablar de acabados, lo que queremos es hablar con el pequeño inversionista y facilitarle las cosas para que pueda entender como sacarle mayor utilidad al negocio, como optimizar su compra y como despreocuparse de los tramites."





Así empezamos esta entrada para explicar brevemente los aspectos a tomar en cuenta cuando decides que "quieres comprar un departamento para invertir"

Asegurando el Exito
Conociendo el numero de especialidades que debes considerar para hacer un buen deal.

Nos vamos a enfocar en dos maneras de hacerlo:

El precio de las viviendas subirá en 10% este año (2011) en Lima

Ya decidido a comprar un departamento nuevo?

Los precios de venta de las viviendas podrían elevarse hasta 10% en el presente año, considerando la estructura de costos de las empresas constructoras, según un informe del BBVA Research Perú.

Este aumento se daría a nivel de las viviendas dirigidas a todos los niveles socioeconómicos.

Refiere que el precio del metro cuadrado (m2) en Lima Metropolitana se incrementó 19%, de US$ 814 en el 2009 a US$ 966 en el 2010, según información de la Cámara Peruana de Construcción (Capeco).

Ello se explica por los mayores costos y una mayor demanda insatisfecha. Esta dinámica de los precios continuó en el primer trimestre de este año con un aumento de 12% interanual, según datos del BCR, agrega.

Salió el 28/06/2011 en
Gestión-Negocios-13, El Peruano-Economía-8, Expreso-Economía-16

Tomado del Newsletter de ESAN: http://www.esan.edu.pe/newsletter/2011/06/el-precio-de-las-viviendas-subiria-este-ano-hasta-en-10-en-el-pais.html

Debemos seguir aplazando la decisión de comprar o es el momento, ¿que opinas?

PD: "Si estas decidido, consideranos una opción para ayudarte ya que nos centramos en simplificar el proceso de compra para que puedas seguir con las labores en la oficina, con la familia y los amigos." - URBAN BROKER

Bulevar de ASIA se ha convertido en un CENTRO ECONOMICO

Hace más de 20 años lo que actualmente se conoce como el balneario de Asia no era el foco comercial que conocemos, sino solo una franja de desierto; hoy, más de 30 urbanizaciones con casas y centros de veraneo copan casi por completo los más de 7Km de dicho balneario.

El incremento en la economía del lugar fue desarrollándose a la par de la innovación inmobiliaria. Los mejores arquitectos crear innovadores diseños en dichas playas.

Hoy el balneario de Asia es muestra que el boom inmobiliario no solo esta en Lima. Y va mucho mas al sur que llega hasta los nuevos desarrollos en Paracas.

Tomado de GESTIÓN, jueves 02 de junio de 2011





Tenemos unos terrenos interesantes para invertir, sigue leyendo...