¿Quieres comprar un departamento en Miami?

Me gusta Miami. Ya está. Ya lo dije y ha resultado considerablemente más fácil que aquella primera vez.

En el ultimo viaje visite Cervera Real Estate. Encargados de la promoción del nuevo proyecto:

 

Aria On The Bay Miami

 

Ubicado en Arts & Entertainment District - 1770 N. Bayshore Drive. Miami FL 33137. 

El las fotos de goole maps (clic link anterior) se observa el edificio existente. Ya no existe. 

 

—Me contaron sobre el proyecto:

 

Aria On The Bay  (sigue el link y has un reocorrido virtual). O puedes bajar el brochure aquí (pdf).

Los departamentos van desde 1 dormitorio hasta de 4 dormitorios.

Puedes ver los planos de distribución aquí.

Los servicios y áreas comunes:

Dos piscinas donde contemplar la salida y caída del sol. Piscina para niños. Jacuzzi con vista a la Bahía Biscayne. Espacio social cubierto y descubierto. Amplia terraza y sala de estar área comercial y espacio para oficinas. Acceso inalámbrico a Internet de alta velocidad en espacios sociales. Recepción las 24 horas y supervisión in situ. Garaje con ingreso controlado y estacionamiento asignado. Servicio de parking. Gimnasio y sala de yoga. Fogatas y asientos al aire libre. Área para parrilla con cocina de verano. Amplia sala con espacios sociales que incluye mesa de billar y televisor de pantalla plana. Área privada de spa y masajes. Sala de juegos y biblioteca. Sala de cine y teatro. Sala de estar para jóvenes y sala de juegos para nińos. Centro de negocios con sala de conferencias y oficinas.

Todos los pisos de Aria fueron diseńados para marcar la diferencia, comenzando por la atractiva entrada. Brillantes pilares, diseno contemporáneo, decoración con agua y un impresionante trabajo en piedra destilan elegancia mientras que el impecable diseńo de Arquitectonica hace de la entrada de coches una bienvenida sofisticada.

 

—Y me mostraron este video:

 

Aria Sales Center Grand Opening from metrostudio on Vimeo.

—Luego de la reunión fui a conocer la zona. 

 

 

 

 

—Ya en Lima, preparamos información del proyecto en nuestra web. 

 

Pero

¿Por qué Miami?

Un video vale más que mil palabras. El video nos cuenta de como está Miami, que es lo que se viene, los nuevos proyectos de la ciudad, el crecimiento que tiene.

 

 

Este es el mejor momento para invertir en Miami.

 

—Alguien dijo alguna vez: “No te olvides que los mayores placeres de la vida si quieres vivir durante mucho tiempo son comer, viajar y caminar”. 

Las inversiones en propiedades en la Florida siempre son una excelente opción en cuanto a rédito, y mantenimiento del capital. 

Mira el video que publicamos aquí: Departamentos en Miami desde Lima.

Si está buscando un destino para sus ahorros que le garantice una inversión segura, y con excelentes perspectivas a mediano plazo, ésta es la solución. 

A pesar de lo que se sobreentiende y lo bonito que es Miami, seguro...

 

¿Te has preguntado como puedes comprar una propiedad en Miami?

—Para 'vivir de las rentas', para vivir, para cuando te retires, para tener una razón y viajar. Un peruano comprando 'departamentos' en Miami.

 Un peruano comprando 'departamentos' en Miami

 

Escribanos si necesita mas ayuda de como comprar departamentos en Miami de acuerdo a su estilo de vida o niveles de inversión o si quiere conocer el proceso de como se compra desde Perú.

Tenemos los contactos para explicarle en Lima lo que se puede hacer y los contactos que lo recibirán en Miami para mostrarle los departamentos. Desde aquí se arma una 'hoja de ruta'  para optimizar los tiempos. Si no quiere viajar o no tiene visa americana también se puede acceder. 

 

Lo esperamos go@urban-broker.pe para información del proyecto en Lima.

Urban Broker. 

 

Inmobiliario Perú: se impone la lógica y la experiencia del cliente

“De camino a casa me llama la atención un precioso edificio que creo que no había visto antes”
Están los que afirman, con posturas bastantes claras, que estamos camino a una burbuja. Hay otros que afirman que la estabilidad social y la actividad productiva han generado confianza para comprar inmuebles.

Pasamos de 72 departamentos vendidos a 55 por día

“Ahí tienes el hipotecario ahora véndeme el departamento”

Me gusta ver cómo la gente hace –mucho– esfuerzo para comprar un departamento. Ese instante, en el que se apuesta todo y se empujan las fichas al centro de la mesa, donde arde una gran pasión, posee una belleza y un dramatismo sin igual. Un nuevo departamento es sinónimo de seguridad y felicidad para con tu familia o con los amigos que vas a recibir –o ambos–, te genera estatus y reconocimiento por estar en una ubicación privilegiada o calidad de vida.

¿Si no es ahora, cuando?

¿Quién no quiere un departamento?

¿Estarías dispuesto a replantear el diseño de tu edificio?

Hoy nos encontramos con un público más persona que consumidor.
Y sin duda lo vemos a través de los comportamientos a la hora de comprar un departamento.

En la compra de un departamento nos ponemos en tus zapatos

En ciertos momentos de confusión, en los que uno no sabe qué dirección tomar, y va avanzando con el alma turbada, rota y cansada de tanto buscar departamento, conviene mirar más allá de quien te vende el departamento.

«Mantén la calma y llama a tu agente inmobiliario.»

El otro día estaba pensando en todo esto después de despedirme de un cliente y supe que te tienes que permitir empatizar con tus clientes para así reconocer otros modos de pensamiento, emociones o puntos de vista; y cómo sentirte como ellos.

 

Déjenme que les cuente como lo hacemos nosotros.

 

La escucha

Cuando te enfrentas a un proyecto de venta de un departamento lo primero de todo es observar comportamientos y escuchar entre líneas.

—Sólo tienes que abrir bien las orejas cuando el cliente se comunica, te transmite cómo es y cuáles son sus necesidades e incluso que hace en el día a día.

«Nosotros queremos una casa de campo de 8 hectáreas rodeada de cerros, árboles y arroyos, a poca distancia de tiendas, restaurantes, colegios, teatros y algún lugar nocturno.»

Cómo piensa

Luego comienza la parte de la serie en la que nos vamos conociendo poco a poco en la que vas entendiendo su modelo mental –su mecanismo del pensamiento para entender cómo funciona el mundo. SU MUNDO–. Esto nos permitirá poder describir su comportamiento, su filosofía y su pensamiento.

«Si el constructor está dispuesto a reemplazar el techo, agregar una terraza, poner una chimenea y una piscina techada. Ampliar la sala de estar de 4.5m y mover todo el edificio para el lado otro lado de la ciudad, estamos muy interesados.»

Qué siente

 

¿Todo el mundo concibe una cafetera del mismo modo en su mente?

Es evidente que se puede pedir una cafetera de muchas formas: “Quiero una cafetera de 6 tazas para cuando invito a gente a comer a casa” o “quiero una cafetera que haga el café rápido para cuando despierto por la mañana”.

Esta es la parte del capítulo que tenemos que leer entre líneas para conocer sus motivaciones e intenciones:

– 1, 2 ó 3 dormitorios. Y tal vez necesite 4 dormitorios. O algo así

– Dúplex o Flat.

– Pisos altos o pisos bajos.

– Vista interior o vista exterior.

 

“El Perú se ha convertido por primera vez en un mercado que empieza a consumir diseño y a percibirlo como un valor en cualquier propuesta inmobiliaria que personalice o tematice el proyecto. Nuestro mercado se ha vuelto moderno y contemporáneo”

 

Qué hace

Esta es la parte más sencilla para conocer su rutina y su contexto de vida. Es la etapa donde se construye al personaje.

Donde conocemos a nuestro cliente.

 

—El departamento no es el protagonista de la película, tenemos que hacer “un modelo de departamento” para cada tipo de cliente. Conviene aquí aclarar, querido lector, que para cada persona creamos su mapa de experiencia.

—Tienes que conocer qué puede hacer antes, durante y después del uso del departamento (para vivir o como inversión); su contexto de uso, sus posibles motivaciones, objetivos e incluso qué puede sentir en cada momento.

El viaje del usuario

Representado por las fases por las que pasa el usuario al relacionarse con el servicio o necesidad que estás cubriendo.

Se trata de todo un viaje: no es la simple estancia en un hotel.

En la primera cita nunca pasa nada, aunque pase, aunque el cliente diga “Sí Quiero”, es mejor hacer una pausa para explicar el proceso.

Tienes que diferenciar las fases por las que pasan los clientes en la preventa, venta y postventa.

 

La Fase de Preventa

Hacer una compra de un departamento es fácil. Hacer una compra de quitarse el sombrero, es una película muy distinta. Por eso siempre hay una segunda reunión y unas Reglas.

Aquí cuidamos detalles como:

– La reputación del constructor.

– La información del banco. ¿Cómo se evalúa un crédito hipotecario?

– El proceso de compra.

 

Siempre hablamos con el lenguaje y el punto de vista del usuario –el cliente que comprará el departamento– y muy pocas veces nos ponemos del lado del constructor -quien contrata nuestros servicios-.

La Fase de Venta

– Revisión de documentos.

– Coordinaciones con sectoristas de bancos.

– Firma de minuta de compra venta.

– Revisión de la Lista de Acabados.

La Fase de Postventa

– Cambios en acabados.

– La entrega del departamento.

– El alta como contribuyente en la Municipalidad.

– La independización y el registro del inmueble en SUNARP.

 

Y es tremendamente interesante porque a diferencia de otros procesos de venta tratamos de regalar cada segundo de nuestras vidas a: las relaciones con clientes, a la formación, la asesoría y hasta los trámites documentaríos.

Nos ponemos en tus zapatos.

 

Urban Broker.

Nuestra página en Facebook: FB/Urbanbroker

 

Publicado con Blogsy

Tu futuro se ha fugado a Lima

“De pronto llega un día en el que tu vida cruza el Atlántico. La casa donde has vivido los últimos cinco años, en Madrid, deja de tener sentido porque tu futuro se ha fugado a Lima. Y los contenedores de mercancías no entienden de apegos. Son demasiado caros. La alternativa entonces es despojarte del pasado y eso supone el cierre definitivo del que fuera su hogar en Madrid.”

Y buscar un hogar y un departamento en Lima.

Nos vamos a Perú.
–dicen algunos pocos




“El dorado”. La leyenda de El Dorado es sobre una ciudad mítica hecha de oro puro y que fue buscada por los exploradores españoles.

En términos generales, podríamos decir que no estamos en una burbuja inmobiliaria –ese grito de guerra que a tantas personas gusta tanto– sino en un crecimiento económico y que queremos que nos deje seguir soñando con la compra del departamento.

“El incremento de 20% era insostenible. Creo que el mercado se ha estabilizado a valores correctos. Lo sano es que las viviendas suban a la par del crecimiento económico, entre 6% y hasta un máximo de 10%”.

Las entidades el Estado tomaron medidas “beneficiosas”. Si hay menos unidades construidas en Miraflores, San Isidro, San Borja y Barranco lo que sucederá es que suban los alquileres. Hoy están entré US$8 hasta US$9.6 por metro cuadrado.

Detrás de este indicador macroeconómico hay millones de familias mejorando su calidad de vida paso a paso.

A veces, resulta interesante detenerse y poner el escenario en perspectiva. Y mirar lo que nos pasa estratégicamente.

¿Por qué no la Isla San Lorenzo?

Frente a Nueva York está Long Island, frente a China está Hong Kong, frente a Vancouver está la Isla Victoria y frente a Nápoles está Capri. Con la tecnología actual ya no es difícil urbanizar la Isla en forma ordenada y sostenible con inversión privada nacional y/o internacional.




Foto: Cara oeste de la Isla San Lorenzo, Servicio Aerofotográfico Nacional 1956, Colección Humberto Currarino — tomada de https://www.facebook.com/PensamientoPaisajero


Esto implica un reto extraordinario para las organizaciones porque supone cambiar radicalmente el paradigma de gestión de la ciudad de Lima. Como todo cambio este proceso es complejo y requiere grandes dosis de visión estratégica por una parte y de pragmatismo por otra.

Urban Broker.
Twitter: @urbanbrokerperu

Europeos inmigrantes buscan “piso en Lima”

Aprender a conectarse con la gente ha sido un proceso continuo para nosotros, y ahora más, por que los europeos inmigrantes buscan “piso en Lima”.



Las condiciones económicas en Europa parecen estar planteando un escenario diferente desde hace ya un tiempo, lo que ha generado un espacio propicio para que sus talentos emigren hacia regiones como América Latina.

Comenzamos a ver una tendencia ascendente que refleja la inmigración de talento y trabajo desde Europa hacia América Latina en Redescubriendo América Latina.

América Latina constituye la cuarta economía del mundo, y se ha convertido en la región más desarrollada del mundo emergente. La clave estará en encontrar un camino al desarrollo que no repita los errores de Estados Unidos y Europa -de sobremanera en el tema inmobiliario, que es lo que nos toca-, que nos lleve a un nivel de prosperidad alto y sustentable.

Los inmigrantes necesitan un lugar para vivir

– Los clientes hacen negocios con personas que entienden sus necesidades específicas.

– Los vendedores deben cavar profundo para entender y resolver las cuestiones estratégicas de un cliente y sus desafíos (a partir de la adopción de un enfoque consultivo).

– Poder ver desde su punto de vista.

– Ser capaz de añadir valor a sus vidas de una manera práctica (un departamento 'bien ubicado').

– La capacidad de escuchar es la base para la construcción de relaciones positivas con los demás y una habilidad vital en la comunicación efectiva. Te permite identificar necesidades ocultas: “No me gustan los pisos con numeración terminada en 13”. “... ni los pisos bajos o pisos altos”. “He escuchado más sobre Barranco que Miraflores y San Isidro”.

Simultáneamente

Los departamentos (o pisos), casas y hasta oficinas, ese escenario, tratado por el particular estilo de cada propietario, debe adaptarse al nuevo público objetivo. 10 formas de hacerlo.

Busca un equipo

Solo, tu fuerza es limitada e insuficiente; en grupo, estas se multiplican. Así funcionan los equipos. Un equipo multidisciplinar en el que tan importante es la opinión y el trabajo de abogados, arquitectos y otros profesionales.


Si te a tocado venir a Lima aquí puedes encontrar un piso y un equipo que te ayude a buscar un lugar para vivir y una oficina para trabajar.


Urban Broker

pd: La foto, es la playa La Herradura, Lima, Peru. Tomada por Kirfa Lens en Abril 2013.

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- ¿Te gustaría que fuéramos tu segundo mejor agente inmobiliario?

Medio millón de personas quieren una vivienda.

No sé si lo saben -y si no se lo resumimos nosotros- pero en el Perú medio millón de personas quieren una vivienda y están en condiciones de acceder a créditos hipotecarios.

El mundo hipotecario tiene para seguir desarrollándose en forma importante. El potencial de compra de primera vivienda de aquellas personas que pueden acceder al sistema financiero todavía es amplio. Cosas como estás: Perú prevé terminar el 2013 con 20 tratados de libre comercio (TLC) firmados, los cuales dinamizarán las exportaciones y el empleo.

En el Perú hay 180,000 hipotecas, y esa cifra para un país de 30 millones de habitantes es muy pequeña, y además el 80% fue generado en los últimos 10 años. El país debería tener entre millón y millón 200 mil hipotecas.

Compensación, equilibrio y estadística.

Los precios suben -y es natural-. La teoría de las fuerzas compensatorias.

La demanda se vuelve más “aspiracional”. Se trata de una clase media de altas aspiraciones, que hace esfuerzos por mantenerlas. La gente está dispuesta a pagar dinero extra por el estatus que proyectan. Para muestra un botón: “están de moda los loft: pequeños departamentos para personas solas”.




¿Es fruto de la coyuntura económica?

- El Perú podría convertirse en un país de primer mundo en la próxima década si crece sostenidamente 8% por año.

- El 54% de limeños considera que su economía mejorará.

- El 54% de limeños considera que el 2013 será un mejor año para su economía, según un sondeo del observatorio 'Lima cómo vamos'. En tanto, el 73% asegura que no se siente pobre. Los jóvenes son los más optimistas en este estudio. (Perú21 Pag. 10).

- Planean repotenciar la avenida Larco con la construcción del boulevard. La Municipalidad de Miraflores trabajará a partir de mayo en la construcción a lo largo de las 13 cuadras de Larco. Demorará un promedio de 150 días de ejecución. (Gestión Pag. 2).

- Pachacámac albergaría centro comercial y hotel 5 estrellas. La Carreta se construirá en la antigua hacienda San Fernando y El Hornero en la zona de Casa Blanca. La Universidad San Ignacio de Loyola instalaría su facultad de Gastronomía. América Televisión anunció a inicios de este año que el 2014 tendría 4 nuevos estudios aquí.

- Perú es un "paraíso laboral" para los extranjeros, según publicación suiza. Si bien los sueldos son menores, Lima es “un paraíso para los espíritus pioneros”.

Desde hace más de 15 años, el Perú está creciendo el doble de rápido que el resto de América Latina. La renta per cápita se ha triplicado en la última década, la economía creció un siete por ciento anual.

Todos necesitan un lugar para vivir.

Se trata de vender mejor. De comunicar mejor.

Este año será más ventajoso tomar hipotecas en soles.

“El mejor consejo es que las personas se endeuden en la moneda en que reciben sus ingresos, sobre todo en hipotecas”

Existe la tentación de hacerlo en dólares con la evolución del tipo de cambio a la baja. Pero NO. Hay condiciones más ventajosas en soles..

De tener la mente más abierta.

De no cerrar puertas categóricamente cuando alguien nos ofrece posibilidades interesantes.

Urban Broker


ACTUALIZACIÓN.

Las próximas ciudades satélite del Perú. Semana Económica, 15 de abril. Y mi comentario sobre la ciudad Tres Cantos que conocí en Madrid.

¿Te gustaría que fuera tu 2do mejor agente inmobiliario?

“Las personas crecen a través de la gente. Si estamos en buena compañía, es más agradable.”

No vendemos ladrillos.

Trabajamos con personas. Vendemos a personas.

A mí me gusta mucho lo que hago. La primera regla que aprendí fue que en la compra de un departamento este debe ser bonito.

La segunda la puedes encontrar aquí -las reglas para comprar un departamento-.

Pero, al margen de todo esto, si hay una peculiaridad que nos une y que nos hace en cierta forma especiales (aún no sé si para bien o para mal), es que conocer a la persona -al cliente- a fondo es lo que da un valor totalmente diferente a la gestión.



Pensaba justo en esto el otro día, cuando estaba leyendo este párrafo:

“El consumidor se muestra muy confiado cuando contrata con un promotor inmobiliario, y no está capacitado para hacerlo, no sabe que hay una serie de precauciones de orden legal y de orden fáctico que debería tomar en cuenta”. La noticia completa aquí

La experiencia de compra es algo bonito.
Pero que, por algún extraño misterio que nadie alcanza a comprender, no siempre las cosas salen bien y terminamos embarcados en alguna relación tormentosa y traumática con el constructor.

En una mala compra: hay pasiones, traiciones, enfados, gritos, peleas, lloros, dramas, abogados y hasta denuncias a Indecopi.

No habláremos de estafas. No voy a entrar en cuestionamientos de este tipo, porque eso es algo que no va en el estilo de este blog. Hablo de la mala experiencia de compra.

Este fenómeno es tan inexplicable como extendido y no deja de resultar perturbante esa rapidez mental con la que acudimos a nuestro archivo mental de historias de estas malas experiencias que alguien cercano a nosotros vivió para establecer paralelismos (e incluso extraer conclusiones) para pensar que también puede ser nuestra historia. En definitiva, una situación incómoda.

Por eso creemos en los triángulos.
El triángulo entre las necesidades de las personas, la experiencia del constructor y la experiencia de compra. El triángulo entre la asesoría, la negociación y el estilo. El triángulo entre el cliente, el constructor y el Agente Inmobiliario.

La vida, al fin y al cabo, no es más que un paseo.
Buscar un triángulo para que al menos el paseo y la compra sea divertida, ¿no?

¿Tienes un agente inmobiliario?

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5 ventajas para estar acompañado:

1) 10 Formas de vender una casa.

2) ¿Un departamento para comprar o un departamento para alquilar?.

3) ¿Quieres un departamento en Miami?

4) Hay que tener un plan B. Siempre.

5) Indefectiblemente, hay un día que siempre llega en la vida de cualquier hombre / mujer / pareja : salir a buscar un departamento y lo peor es que no tienes tiempo.


El broker urbano.
Me encuentras en Twitter: @urbanbrokerperu o Aquí

PD: la foto. Mi amiga pertenece a esa clase de chica muy guapa (extremadamente guapa) y con unos ojos verdes que con una mirada doman a la más fiera de entré las fieras.

Ubicación:José Pardo,Lima,Perú

¿Comprar o alquilar un departamento?

“La gran diferencia será que cuando termines de pagar, el departamento será tuyo”.


De acuerdo al informe del BCR (1) o el informe del BBVA del cual escribimos lo que se viene para este 2013 decía:

“El precio de compra de un departamento en Lima Metropolitana equivale -en promedio- al ingreso proveniente de 15.3 años (184 meses) de alquiler.”

En ambos casos de refieren al PER.
¿Y cuál es su valor?

Este. PER=15.3


El PER inmobiliario

Es un indice que determina los años que tardariamos en pagar el precio de venta de un bien inmueble si lo destinaramos al alquiler, o lo que es lo mismo, cuantos años tardariamos en recuperar la inversion en la compra de un departamento alquilándolo.

Un PER entre 10 y 17.
Para la gran mayoría este valor de PER es el adecuado (i.e. retorno de inversión más beneficio estándar).

Debemos tener en cuenta que la gran mayoria de las compras se realizan con hipoteca. Podemos aplicar la comparativa entre cuota hipotecaria y renta en alquiler, de modo que un per inmobiliario razonable seria obtener -mediante el alquiler- una rentabilidad igual a la cuota hipotecaria tomando como referencia una hipoteca a 20 años (PER = 20).

¿Comprar un departamento o alquilar un departamento?

Lo veo desde dos puntos de vista -como todo en la vida-:

El primero: Quiero vivir en el departamento.

—En lugar de pagar alquiler me hago, invierto, en la compra de una propiedad. Como me lo dijo un amigo que en cosas de inversión sabe mucho: un ladrillo vale más que un dólar.

—Considero que mi estadía en Lima será mayor a 10 años. A partir de periodos más largos la balanza se inclina a favor de la compra en aquellos casos en los que se financia un 80% de la inversión con hipoteca. El alquiler es una opción ágil y flexible.

—Si mis ingresos son muy variables. Alquiler. Dependiendo el momento me puedo "achicar" y buscar un lugar con un menor costo del alquiler hasta que las cosas mejoren y no me amarrado a una hipoteca.

—Para hacer reformas en el departamento o para pintarlo necesitamos el permiso del dueño. Además, ese dinero que invirtamos en mejorar la casa lo perdemos el día en que la abandonamos.

—Estamos obligados a mantener una relación permanente con el dueño del inmueble. Finalizado el contrato y las prórrogas, el dueño puede decidir dejar de alquilar el departamento. Es libre de hacerlo. Tendríamos que abandonar la vivienda y buscar otra.

El segundo: quiero invertir y tener una renta.

Me compro un departamento y lo alquilo. ¿Cuanto debo pedir al mes?.

—¿Y cómo cálculo el alquiler mensual?
—Fácil. El precio de alquiler mensual es el 6.5% del precio de venta (del departamento que compraste) / 12 meses.

Este valor (6.5%) nos permite también estimar el precio de venta de un departamento que alquilamos.

Un ejemplo.
Cobramos un alquiler mensual de 800 dólares -no vamos a negar aquí que seguimos entendiendo mejor las cifras en dólares- el precio de venta sería igual (US$800 x 12 meses)/6.5%. Podemos vender el departamento por 148,000 dólares.

Evidentemente el mercado inmobiliario no son matemáticas puras y por lo tanto ni el método de comparación ni el de rentabilidad en alquiler puede darnos un valor EXACTO del precio de venta.

Urban Broker


—(1) Reporte Indicadores del Mercado Inmobiliario del Banco Central de Reserva (BCR) al tercer trimestre del 2012. La noticia

Ubicación:alameda san marcos,,Perú

La “generación Y” busca departamento en Lima

Si tienes relación con la llamada Generación Y o eres parte de ella –incluye a quienes están ahora entre los 18 y los 36 años– te interesara leer: Jóvenes entre 18 y 25 años son los que gastarán más en el 2013. Salió en diario Gestión.

Nada que el sentido común no indique.

Algo que está llegando ya: la evolución demográfica es imparable y los consumidores peruanos jóvenes esperan tener mayores ingresos.

Hoy en día, han comenzado a integrarse al mundo adulto con un único objetivo: cambiar las reglas del juego.



—¿Pero en que gastarán?

Alquiler o Compra de un departamento.

El segmento de jóvenes entre 18 y 25 años la mayoría de ellos, por su edad, aún viven con sus familias.

—¿Qué expectativas tiene la primera generación que creció en un entorno hiperconectado y que escribió sus primeras palabras en un teclado?

“Viven en un mundo” que da acceso a una gran cantidad de información.

En las marcas que consumen y con las que se relacionan esperan encontrar una voz humana y creíble: transparencia, confiabilidad, y acceso a contenidos relevantes (sobre comprar de departamentos, por ejemplo) desde cualquier dispositivo, en cualquier momento. Y por supuesto, buscan velocidad de reacción.

No odian la publicidad, simplemente esperan que se adapte a sus intereses, y esperan experiencias con respecto a la marca y a sus contenidos.

Si aspiramos a obtener su atención o a venderles un departamento, debemos ir preparándonos ¿no o qué?.

Nos infiltramos en líneas enemigas y uno hablo.

“Cada vez más, espero que dejen de tratarnos como meros números, somos individuos. Estoy cansado de las masas, aunque soy consciente de que si lo siguen haciendo es porque aún es efectivo en muchos sectores (aunque según mi experiencia esta tendencia cada vez va cambiando más rápido).”

“Quiero que nos den un trato cercano y fácil en la mayoría de ocasiones, incluso informal en muchas de ellas.”

“No necesito que me abrumen con términos técnicos, si me interesa ya me informaré yo por mi cuenta y trataré mis dudas (cosa que suelo hacer de hecho).”

“Quiero que las cosas funcionen, que haya empatía, que no nos manipulen y que haya transparencia.”

“Y también quiero creatividad.”

“Y con generaciones mayores a la mía veo una diferencia muy grande de paradigma (salvando excepciones).” “–¿Ustedes son de la X, verdad?”.


En UrbanBroker somos de la Generación X

Las dos épocas tienen algo en común.

La época que nos ha tocado vivir es difícil porque somos de la Generación X -con mucha influencia por la Y-, y nuestro público actual es de las generaciones mayores entonces nos tenemos que adaptar a cada situación. Pero en un futuro no muy lejano serán en su mayoría Y.


El Broker Urbano.
Escribo en Tumblr

Ubicación:José Pardo,Lima,Perú

La nueva cuota inicial para la compra de un Departamento

Las entidades financieras mantendrán bajas las tasas de interés de los créditos hipotecarios para la compra de departamentos pero solicitarán una mayor cuota inicial.


Estas medidas reducen la capacidad de préstamo de dinero de dichas entidades.

Están "enfriando la economía" eso esta bien. Necesitamos crecer sanamente.

—Imagen: Diario Gestión 17 de enero de 2013

Urbanbroker
@urbanbrokerperu

Ubicación:angamos este,,Perú

Fuga de capitales o burbuja inmobiliaria

Es viernes y arranca con uno de -tantos- mails cuyo mensaje de fondo es la burbuja Inmobiliaria:

Hola, te escribo porque estoy muy preocupada por algo, bueno, tampoco es que me quite el sueño, pero me tiene un pelín consternada ¿cual es la causa y cual la consecuencia? me gustaría tener el punto de vista desde el otro lado de la trinchera.



Pues para eso -exactamente eso- estamos aquí

Una razón -hay otras como el boom económico- de por que suben los precios de los departamentos es por el acceso al crédito hipotecario. Así cómo, el ingreso de capitales mueve el mercado de créditos bancarios haciendo que estos bajen las tasas de interés (crédito barato). Lo mismo sucede con el rápido crecimiento del crédito hipotecario. Hay impulsos específicos lo leí en el artículo Viviendas caras, dólar barato de Waldo Mendoza, Jefe del Departamento de Economía de la PUCP.

Una buena inversión.

Mire, los que se endeudaron desde el 2004 hasta el 2011 han hecho una buena compra -negocio-. Lo han hecho en un contexto de crecimiento continuo, con un dólar a la baja. Se endeudaron en dólares -con precios 2 ó 3 veces menores que ahora- pero ganan en soles por lo que ahora pueden comprar mas dólares y pagar mas deuda. Han incrementado sus ingresos y con ello tiene mas capacidad de pago.

El riesgo

Que el precio de los departamentos se sitúe por encima de sus valores de largo plazo aumenta el riesgo para los que se están endeudando este año. El ingreso de capitales puede revertiese rápidamente si cambian condiciones del entorno peruano o extranjero. Los capitales se van. El dólar sube. El mercado se frena.

Hay que minimizar los riesgos

Por una parte los entes reguladores ya están trabajando. Pero también hay que generar las condiciones para que los capitales sigan llegando -y nunca se vayan-.


El Broker Urbano
Twitter: @urbanbrokerperu

Ubicación:José Pardo,Lima,Perú

¿Qué se viene para el sector inmobiliario en el 2013?

El 2013 parece estar apuntando una madurez del mercado inmobiliario peruano.

Según los datos revelados por BBVA Research, en su reporte “Perú, Situación Inmobiliaria 2012”.

La actividad edificadora con fin residencial

Estuvo concentrada en los departamentos de valor mediano y alto.

A nivel geográfico, el reporte destacó el fuerte incremento de las unidades construidas en el distrito de Ate, en tanto que Surco y Miraflores mantuvieron su importancia relativa. Los distritos de Magdalena y el Cercado de Lima también registraron un fuerte avance.

Caída en la rentabilidad de alquilar departamento

Pasamos de 7,5% en 2010 a 6,5% en 2012. La rentabilidad de los alquileres contraería la demanda por departamentos con fines de inversión.

—¿Y cómo cálculo el alquiler mensual?
—Fácil. El precio de alquiler mensual es el 6.5% del precio de venta (del departamento que compraste) / 12 meses.



La inversa de esta rentabilidad es medida por el ratio PER (precio de venta / alquiler anual).

—¿Qué significa eso?
—Que el precio de compra de un departamento equivale -en promedio- al ingreso proveniente de 15.3 años (184 meses) de alquiler.



Lentitud en la colocación de las nuevas unidades construidas.

El ritmo de ventas fue algo más lento, por lo que se ha observado un aumento de la oferta disponible (departamentos en venta). ¿Qué se necesita para colocar estas propiedades?

El número de unidades vendidas en el 2012 aumentó un 2.6%, mientras que la oferta disponible tuvo un alza de 20.6%. Así, se pudo registrar una mayor demora en la venta de unidades construidas, como lo reveló la Cámara Peruana de Construcción (Capeco): las ventas en retraso (unidades que se encuentran a la venta por un período no menor a seis meses) se elevó a 58.3% de la oferta disponible en el 2012 (40.7% en el 2011).


Moderación en el ritmo de aumento del precio del metro cuadrado.

Se espera una elevación de los costos financieros de los préstamos hipotecarios, en línea con las nuevas disposiciones regulatorias. Todo esto tenderá a encarecer el otorgamiento de créditos hipotecarios y a reducir su flexibilidad en términos de plazos y cuota inicial.


En las ciudades, como Lima, somos muchos, y cada uno quiere hacer lo que necesita o le place en cada momento. Pero siempre necesitas un lugar para vivir.

Hay que organizarse
Hay que planificar, investigar, diseñar, vender y comprar, pagar la hipoteca y cobrar el alquiler; y también hay que financiar. Además, para ahorrar, hay que invertir.


Urban Broker
www.urban-broker.pe

Ubicación:José Pardo,Lima,Perú

Quiero comprar un departamento pero no tengo tiempo

Competir en el segmento de la venta de departamentos supone habilidades que no son en absoluto sencillas.

Como muy bien se observa en los cuadros preparados por Macroconsult lo más interesante del gráfico es la visualización que el crecimiento inmobiliario tiene para rato.









Los casos de constructores son diferentes. En la mayor parte de los casos utilizan estrategias basadas en su excelencia en construcción o acabados. Y muy pocos dedican tiempo y servicio al propio proceso de venta de un departamento desde la perspectiva del cliente.

No tengo tiempo
Algunos clientes quieren comprar pero alegan “estoy muy ocupado con tareas realmente importantes”. Es en este terreno donde trabajar con un broker inmobiliario produce rendimientos cuantificables y positivos, sobre todo en el proceso de selección en época de verano: Tu en la playa y nosotros filtrando por ti.

Tenemos claro los pilares de nuestro modelo de trabajo: el servicio en la venta o compra según sea el caso.


Urbanbroker

La mudanza nunca un martes, –lo se.

–Nos encanta la idea de comprar un departamento. Nos encanta la idea de vender nuestra vieja casa. Pero HOY no me quiero mudar.
–Lo se.

—Ya nos lo había comentado el broker que la venta de una casa -en Lima- no lo es todo. –Que yo, aquella vez, ya dije lo que tenía que decir.


–Dicen del martes que ni es día de bodas ni es día de embarques.
–Lo se.


La foto toda una declaración de intenciones.

Urban Broker.

Por eso me gusta tanto Pinterest

Vender un departamento con nuevas reglas

Las cosas, en realidad, son mucho más sencillas: ¿quieres salir a vender un departamento? Hazlo, y recibe las visitas correspondientes a tu visibilidad. ¿Quieres salir a comprar un departamento? Busca. –¿quieres volar? Vuela.


Tenemos por delante dos grandes oportunidades para fallar el tiro a la hora de plantear una estrategia de vender una casa –la casa de toda la vida, donde jugabas con tus padres y tus hermanos– o comprar un departamento para inversión:

La primera, pensar que los Agentes Inmobiliarios son la solución a todos nuestros problemas.

La segunda, pensar que es fácil vender o comprar y No necesito a un Agente Inmobiliario, que sólo basta con poner un letrero. Que resulta más práctico teclear en un buscador algunas palabras de la información a la que se pretende acceder: cómo-vender-un-departamento.


Nuevas Reglas

El modo de vida cada vez más inmediato, efímero, saturado de información y de oferta inmobiliaria nos dice que NO, que ni la primera ni la segunda, que estamos en un nuevo escenario y que se juega con nuevas reglas:

1. Saturación de oferta inmobiliaria en los mercados, excesos publicitarios y un escenario de información casi infinita. Donde el proceso de búsqueda es más importante que el propio proceso comercial.

2. La cultura 2.0 cala internamente en personas, en las familias, en las organizaciones. Respeto, humildad, colaboración, estructuras más abiertas, información accesible donde la obligación de competir por precio y servicio no distingue entre grandes inmobiliarias ni agentes inmobiliarios independientes -formales-, ni entre tiendas físicas, clasificados y plataformas de búsqueda virtuales.


Y al final

Probablemente, la cuestión es que esto, no deja de ser una elección a la que conduzcan las circunstancias de cada negocio y por ello el agente inmobiliario es importante. La asesoría es importante.

¿Qué le pido a mi agente inmobiliario?

- “Requiere tener valores, un poco de humildad, honestidad y un punto de vista sincero”.

- Hazlo bien y hazlo saber. Si lo haces bien pero no lo sabe nadie, ¿cómo te van a escoger entre tanta competencia que hay hoy en día?.

- Un mismo individuo puede estar en infinitas posiciones -asesor, ventas, captación, temas legales, temas municipales, registros públicos, ...- en diferentes tiempos limitados. Las competencias que deben desarrollar los broker en la ciudad es extrema y la transmisión de información debe ser rápida.

- No lo llames "corredor"

—Un ejemplo: Hace algunos años, con la aparición de cámaras y sistemas acústicos para sustituir a los retrovisores en los automóviles, en una reunión en la que un fabricante de estos últimos se desesperaba ante la competencia, que temía le desplazara fatalmente del mercado, había un profesional que no padecía marketingopia, o miopía comercial, tomó la palabra y afirmó con serenidad: “Nuestro trabajo no es fabricar retrovisores”. Ante la estupefacción de los asistentes, experimentados ingenieros y productores del espejito, reiteró: “Nuestro trabajo, y de lo que sabemos, es informar al conductor aquello que necesita saber y está fuera de su campo visual. Hasta ahora lo hemos hecho con retrovisores y nuestro reto es seguir haciéndolo”.

—Simple, no fácil, pero, por favor, dejen ya de llamarnos ‘corredores’.


Urban Broker
www.urban-broker.pe

Nota: la espectacular foto fue tomada por Ricardo Mares desde su parapente. La encontré en su Facebook y la puse aquí. Muestra una parte de lo bonito que es Miraflores y el por qué es un distrito tan buscado para vivir aquí.

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Saltando desde la estratosfera de tu departamento

4 minutos y 19 segundos.
Es el tiempo que ha invertido el loco del austríaco Félix en saltar en caída libre desde la estratosfera.




Pero TU no lo hagas.

No desde tu departamento.

Déjame que te cuente. Aunque lo hagas con paracaídas terminaras aplastado en el suelo.

No lo hagas, aunque el único espacio que conozcas sea el que deja ella cuando se va.

No lo hagas, aunque baste con un tercer chilcano para ponerte en órbita y quieras ir en caída libre cuando ella te dice que regresa -para llevarse lo que queda de ropa-.

No lo hagas, así admires al estratosferico Félix porque no se echó para atrás en el momento decisivo.

No lo hagas, porque no vas a llegar a 1.173 Km/h y romper la barrera del sonido para decirle todo lo que te gustaría decirle y nunca lo dijiste.

No lo hagas, si eres de los que no saben aterrizar y mucho menos sabes como se abre el paracaídas, y si eres así, –mejor– compra un departamento en el primer piso. -como el pescado en un vaso de whisky-

El broker urbano.

Ubicación:Ovalo Guiterrez,Lima,Perú