«La incertidumbre es precisamente el desencadenante del progreso, de la ciencia y del conocimiento»
Las noticias de hoy nos permiten ver claramente el futuro inmediato que se avecina: El interés del gobierno peruano (y de todos) por el dinamismo inmobiliario parece razonable.
Pero este mercado es muy dinámico.
La evolución del entorno inmobiliario en Lima ha dado lugar a una combinación de nuevas herramientas, nuevos hábitos, crecimientos desmesurados. Hay constructores e inversores esperando en busca de rentabilidad. Una forma natural de vida, como algo que forma parte inseparable del entorno.
—¿Estamos en un mercado inmobiliario peruano maduro?
—Eso parece. Hablamos de procesos prácticamente darwinianos.
Evolución pura:
UNO. Por un lado están los constructores.
Partimos de que la oferta del mercado inmobiliario es también cada vez más sofisticada. El interés de los inversores peruanos por comprar departamentos en Miami. Me pregunto: ¿Si los constructores desarrollan este tipo de servicios, estarán interesados los extranjeros por comprar inmuebles en Perú?
¿Se podrá hacer algo así en la Isla San Lorenzo?
El costo de los terrenos:
—¿Un tema de especulación? Más de 20 constructoras invierten en nuevos distritos atraídas por bajo costo de terrenos
—¿Los propietarios ya no pueden obtener lo que esperaban y ahora bajan los precios de los terrenos?
El sector industrial posee los terrenos más baratos y, por ende, los más deseados por desarrolladores de vivienda o comercio. Al predominar construcciones de este tipo, obliga a las industrias a alejarse más de la ciudad producto del pensamiento de «la no convivencia entre fábricas y viviendas». Cuando la industria se establece en las afueras (por ejemplo, Huachipa, Lurín o Chilca) una serie de otros servicios tienden a seguirla, como vivienda, bancos, restaurantes, en otros.
DOS. Por otro, el gobierno.
—Un poco lo que esperamos hace algún tiempo.
La posibilidad de tener un mecanismo mediante el cual se pueda adquirir una vivienda sin tener que abonar el monto de la cuota inicial, a través de un leasing inmobiliario.
Pero (siempre hay un pero).
«Lamentablemente, este mecanismo que era esperado por un segmento importante de la población para acceder a vivienda y, por otro lado, por las constructoras e inmobiliarias para reactivar el sector, seguramente tendrá que retrasarse algunos meses». Leasing inmobiliario y sistema alquiler-venta de viviendas "tendrán que esperar"
TRES. Una debilidad por superar.
Hablamos de acostumbrarnos a vivir a una velocidad diferente.
Una fuerte dificultad que afrontan las empresas de construcción para desarrollar sus proyectos inmobiliarios es la tramitología para obtener las licencias. «Hay municipalidades muy eficientes, también las hay muy burocráticas y eso genera otra sumatoria de tiempo. La burocracia hace retroceder nuestros proyectos. Los costos de construcción se encarecen y eso se traslada al usuario que termina siendo el perjudicado. Hay que entender que a más obras se generan más ingresos para los municipios». Tiempos de aprobación y distritos exigentes.
Ya quisieran otras ciudades tener la bahía que tiene Lima. «Una zona de playas que sea un punto de encuentro, de esparcimiento, con malecón, vegetación, restaurantes integrados al paisaje y que los limeños puedan usar los doce meses del año». «Seamos realistas, Lima no es el Caribe. Un turista no va a venir a Lima por sus playas. Lo que se haga en las playas será para los 9 millones de limeños»
CUATRO. El entorno.
La escasez de terrenos en Lima ha sido una constante durante la última década. Carencia que, en el contexto del boom inmobiliario que vivió la capital, fue aprovechada por los dueños de los terrenos y disparó el valor de los predios. En aquellos años de ‘bonanza’ del sector, las inmobiliarias estaban dispuestas a pagar precios exorbitantes, ya que la fuerte demanda por nuevas viviendas les permitía trasladar ese costo al precio final de la vivienda. Ahora, el panorama es otro. Ventas de terrenos a inmobiliarias se paraliza.
—Probablemente los vendedores cedan a la nueva realidad del sector, y no debería sorprender si en los próximos meses los precios de los terrenos se reducen. (Ver el punto UNO)
Los 10 terrenos más codiciados de Lima moderna. ¿Si tienes una propiedad aledaña, esta se revaloriza?
CINCO. Los compradores de vivienda.
Los consumidores somos cada vez más exigentes. Así serán las casas en el futuro. Mientras esperamos que llegue, vale la pena dar una mirada.
La financiación ya no depende (solo) de los bancos. Y como la adquisición de un inmueble es una de las compras más importantes de la vida. Siempre son buenas las recomendaciones.
—De aquí subrayo este dato interesante:
«Si uno considera que la vida laboral promedio de un profesional dura entre 40 y 45 años, una hipoteca de 20 o 25 años significa más de la mitad de su carrera. Si a eso le agregamos que la edad promedio del comprador es de 32 años, entonces la mayoría de personas llevará este compromiso hasta los cincuenta y medios o más».
Algunos expertos han identificado hasta 6 tipos de compradores de departamento.
¿Por qué los jovenes ya no quieren comprar automóviles y vivienda?
SEIS. Los grandes clientes.
Los operadores de malls responden a la desaceleración con creatividad e intentan aprovechar nuevos formatos y zonas nunca antes desarrolladas. Y siempre un nuevo mall viene de la mano con desarrollo inmobiliario en la zona aledaña.
Por el momento, lo interesante es que estamos todos sumando. La consolidación de un mercado maduro no es sencilla, porque los procesos de adopción tampoco lo son.
La foto tomada de aquí.
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