10 cosas sobre el boom inmobiliario peruano a mayo 2014

Supongo -no sé si estará de acuerdo conmigo-, que hay veces en las que hay que dejar de lado el "no hacer nada", sobre todo terminando el día de la madre, por estas causas.

Algo en lo que me insisten mis amigos (disculpen desde aquí el retraso en escribir), es en esto, en que cuente más seguido aquí, en este blog, como se va desarrollando el mercado inmobiliario peruano.

Foto: Bajada Armendariz, Miraflores. Un aporte de Jorge Farfan.

Pensaba justo en esto cuando llegó a mi, un resumen de Percy Rodriguez llamado “El boom inmobiliario en el Perú”, la semana pasada, y que guardo en la mesa donde trabajo.

Y me puse a escribir.

1. El sector inmobiliario a crecido en promedio un 13% anual, en los últimos 10 años. Para algunos exite aún el fantasma de la burbuja inmobiliaria. En el 2015 el sector construcción repuntará. Los grandes proyectos y los proyectos en provincia serán los impulsores.
2. En los últimos 10 años los precios han cuadruplicado. Los créditos hipotecarios, también.
3. Algunas zonas tienen mucho valor por m2. ejemplo: Gamarra llega a US$20,000 por m2.
4. El BCR y la SBS han controlado que se infle una burbuja inmobiliaria en Perú.
5. Hay una alta informalidad del sector inmobiliario. Quizá por eso es las empresas inmobiliarias y constructoras son más vulnerables y atractivas para acciones fraudulentas como el lavado de activos.







6. Los precios en el Perú se están alineando con el crecimiento económico que se experimenta. Lima escaló nueve posiciones en el último ranking mundial de destinos de eventos y reuniones . Como en todos lados, se puede encontrar de todo, pero lo mejor tiene otro precio. A nivel de zonas residenciales aún no llegamos a estas cifras.
7. Existe una demanda instisfecha. La demanda actual bordea los 2 millones de viviendas con un crecimiento de la demanda de 100 mil unidades por año y solo se construyen 150 mil viviendas por año (50 mil por el estado y 100 mil por el sector privado). Hay que revisar el Plan Urbano de Lima para que la ciudad crezca verticalmente.
8. Los fondos Mi Vivienda y Techo Propio han empujado el desarrollo inmobiliario. Hablamos de la posibilidad de mantener vivo el desarrollo (y el negocio).
9. ¿Se puede hablar de burbuja en algunas zonas de Lima?
10. La asesoria es importante para las inversiones inmobiliarias.

Y, en el contexto del desarrollo empresarial que vivimos, el sector de los intermediarios inmobiliarios (brokers, agentes, corredores) va a llegar a tener más importancia de la que muchos creen a día de hoy.

—Ahora más que nunca seguimos formándonos y aprendiendo.



Urban Broker.

Las cosas se ponen bonitas -muy bonitas-

Con el Ipad, la mente y la piel en blanco (ya no sale mucho el sol en Lima por estos días).

 

Un recuerdo y de pronto veo todo claro.

Hace unos días, en una visita a un departamento con unos clientes (una pareja) ella brasilera y él español, se me ocurrió preguntar que hacen en Perú -pregunta tonta- y la respuesta fue la que todos ya sabemos.

Y todos sabemos a qué se refieren.

—Es que el Perú esta de moda, dijo ella.

—Ustedes están de moda, replicó él.

 

Lo que sí parece evidente es que no solo la gastronomía vive un momento de auténtico auge. Lo hace el turismo, el crecimiento económico, el sector inmobiliario. De eso se da cuenta cualquiera.

No hay duda, vivimos un momento bonito en Perú.

Una cosa condujo a otra.

A llenar la copa.

Y contarles que tienes 101 cosas que hacer en Lima antes de morir.

La bonita foto es de Ricardo Mares.

 

No veas el trailer, ¡vívelo!.

Perú: Imperio de tesoros escondidos

 

La semana pasada, sin ir más lejos, tuve ocasión de tomar un café con un buen amigo y cliente que retornaba, por fiestas, a Lima, de su maestría en España. Sobre todo lo que nos gusta de Perú y lo que no nos gusta. Sobre aquello que tendría que mejorar y aquello que no (cosas que son parte de nuestra identidad). Sobre lo que entiendo y lo que no. Detalles. Manías. Tendencias. Modas.

 

Ella aprobó todo. Él, no.

No volví a ver más a la pareja. Quizá estén disfrutando otro departamento y a Lima.

 

Urban Broker

Twitter: @urbanbrokerperu

 

Para cambiar el mundo apaga la luz de tu departamento

Para cambiar el mundo, hay que demostrar que quieres hacerlo. #LaHoraDelPlaneta.

Usa tu poder. Siente la inspiración.

Apaga La luz de tu departamento.

Ganas un planeta con un mejor futuro.

Ganas además lo que pueda pasar a oscuras.

 

Urban Broker

Trabajar con una inmobiliaria tan fácil. Tan difícil.

Todos queremos vender o alquilar rápido, pero todo proceso de compra empieza con una necesidad personal por satisfacer, pero ¿por qué decantarte por un producto en vez de por otro? ¿Por qué dicen NO a tu departamento? ¿Por qué tu departamento (que para ti es EL DEPARTAMENTO) no se vende?

Cuando hay mucha oferta se debe trabajar una adecuada estrategia comercial. No vendes o alquilas inmuebles todos los días. No tienes por que saberlo. Pero una inmobiliaria, agentes corredores de inmuebles y/o brokers inmobiliarios, SI (o deverian).




Tras un exhaustivo estudio de campo hemos encontrado pautas, patrones de conducta, tips que pueden servirte de ayuda a la hora de relacionarte con una inmobiliaria.



A lo que vinimos.



El cliente siempre tiene 2 ó 3 departamentos concretos en su cabeza a la hora de iniciar el proceso de compra, allí es donde importa la notoriedad de la marca y del servicio de la inmobiliaria.

—La comunicación debe ser lo suficientemente potente y diferencial para que la próxima vez que tu cliente vaya a visitar un departamento y no le gusté, sea el tuyo el primero que le venga a la cabeza.

Todos somos conscientes que gracias a la tecnología, los consumidores son cada vez más inteligentes, más conectados y, sobre todo, son más –recontra– exigentes que nunca.



Tu departamento en Internet (siempre).




1. Google y los portales inmobiliarios se han convertido en el primer lugar de búsqueda para los clientes que quieren comprar o alquilar, por lo que un buen posicionamiento de tu departamento (en el buscador) con información, fotos y vídeos es importante.

2.- Las redes sociales se han convertido en el segundo destino de búsqueda más importante.



—Si no estuviéramos en una época social no pasarían estas cosas.




La teoría es muy simple (o lo parece).

¿Qué pasa en la práctica?

Esto no es una simple moda sino una estrategia que ha llegado para quedarse.

Tan fácil. Tan difícil.

Nosotros creamos en nuestra web, una barra con los accesos a nuestras redes sociales, blog y fotos que funciona como un eje dinamizador de lo que hacemos en la práctica, en la calle y a su vez como fuente de contenido relevante.




No todo es Internet.

Es donde entra en juego la inmobiliaria nuevamente, en las recomendaciones sobre el servicio que ofrecen. ¿Sólo me van a mostrar el inmueble? ¿Nos ayudarán en todo el proceso?

Nos gustan los procesos como por ejemplo: 5 cosas que te llevan a elegir un departamento y la reglas de trabajo claras.

Nos gusta usar el "cartel".

 

Nos gusta acompañarte en la visita.

La necesidad de tocar y sentir el producto, ver la distribución y los acabados, antes de realizar la compra sigue siendo muy atractiva para la mayoría de los usuarios. Por ello importa -y mucho- el buen estado del departamento.

Urban Broker.

Twitter: @urbanbrokerperu



 

10 cosas que debes pedir al constructor.

Hay semanas que tienes tantas cosas que hacer en Lima, y entre ellas, ir a cerrar la compra de tu departamento. Es un trabajo fácil, pero delicado, como cuando te encargan ser la madrina de bodas y te olvidas de algo.

 

Hace dos días mi buena amiga Yolanda, de Espacio Inmobiliario, me envió el aviso del periódico (allí abajo).


La mayoría de clientes que empiezan buscado un departamento usado terminan decantándose por uno nuevo.

—Lo nuevo gusta a todos (y no se paga el Alcabala).

 

Antes de tomar una decisión importante, consigue toda –y la mejor– información disponible.

 

Y considera lo siguiente:

 

I. Tienes miedo. Y no quieres problemas.

Como toda profesión, el proceso de compra de un departamento tiene claves que hay que entender para triunfar para evitar los malos ratos en la compra de un departamento.

 

 

He aquí un manual recopilando del aviso, de lo que ya hemos escrito y de la experiencia en la calle. Revisa cuidadosamente:

 

1. El titulo de propiedad del terreno (donde se construirá el proyecto). Verificarlo en Registros Públicos.
2. El permiso otorgado por la municipalidad: Licencias de demolición y construcción.
3. Poderes de los representantes legales.
4. El contrato de separación. Verifique si se devuelve el dinero y bajo que condiciones.
5. El contrato de compra venta de bien futuro. Verifique la fecha de entrega, los términos y condiciones.
6. La lista de acabados.
7. Plano de distribución del departamento (los que fueron aprobados por la municipalidad), plano de ubicación de estacionamienos y depósitos (si los hubiera).
8. Datos del sectorista del área inmobiliaria del banco que financia el proyecto.
9. Si el banco no financia el proyecto, investigue a al constructora: Registros públicos, Indecopi y visitando proyectos anteriores.
10. Luego, solicita la opinión de tu agente inmobiliario o tu abogado sobre los hechos (o lo que parecen ser los hechos).

 

II.- Te gusta vivir sin estar preparado para la vida.

—Improvisando sobre la marcha, a ver qué sale.




Necesitas alguien en quien confiar.




Los agentes inmobiliarios, los brokers o los llamados corredores, a menudo ayudamos a la gente a pasársela bien y auxiliando en el análisis para identificar los posibles grandes problemas que puede tener comprando una determinada propiedad (y mucho más si es un bien futuro).

Me gusta citar lo que hacen –lo que hacemos–: intervenimos en el proceso para acercar la DEMANDA de departamentos CON LA OFERTA de inmuebles, pero –sobre todo– facilitamos y simplificamos la transacción del inmueble al prometer un servicio integral de asesoramiento para el negocio.




—Muchas veces eliminamos las ideas falsas que puedas tener en el proceso de compra. Por ésto y mucho más el constructor terceriza la venta de sus proyectos.

“No podemos dar un servicio inmobiliario de primera si antes no hemos caminado 10mil horas por las calles de Miraflores, San Isidro, Pueblo Libre y Surco, notarías, departamentos, locales, municipalidades, terrenos, entre otros”.

III.- Si, no obstante, el proyecto donde compraste aún no se termina, no te entregan el departamento y los plazos están vencidos, entonces que Dios te ayude: nadie más puede hacerlo. (Es una metáfora).

 

Nos vemos en los proyectos.

 

Urban Broker

Twitter: urbanbrokerperu

 

NOTA: en el periódico dice que debes inscribir el contrato en Registros Públicos, pero eso solo lo podrás hacer cuando salga la independización, 6 u 8 meses después de entregado el departamento. Luego inmovilizas la partida (un bloqueo registral).

 

Cómo aprovechar el crecimiento para ALQUILAR un departamento

Que debes comprar un departamento de un dormitorio no es algo que tengamos que defender nosotros (que ya tengo bastante con lo nuestro, aquí y aquí). Lo que venimos a decir es que hay que escuchar (o leer) al mercado.

Les cuento todo esto porque hace poco leí un interesante artículo.

Y tras algunas llamadas recibidas, hablando sobre inmuebles -de qué iba a ser si no- esta semana, recuerdo esta:

 (mientras miró el sunset en Miraflores)

(La bonita foto fue tomada por ...  )

—Hola, ¿urban broker? Si.
—Escucha, ya tengo un departamento pero no logro alquilarlo

(Si, lo sabemos, ya hay muchos disponibles).

—¿Nos puedes ayudar?
—Sí.

—¿Cuanto le puedo sacar al departamento?
—Depende.



Y mientras escuchaba nuestras probadas teorías sobre los alquileres, me sugirió que escribiera un post al respecto.


A echar un poco de luz sobre como –invertir– aprovechar el crecimiento económico, en el que estamos inmersos, para alquilar -ALQUILAR- un departamento.


—Si tuviera que elegir una razón, una sola razón, escogería la plusvalía de la zona.
—Sin ninguna duda.



Pero hay ciertas cosas que me impactan más hace tiempo:



1.  Para obtener una buena renta y disminuir los tiempos muertos de alquiler debes tener un "departamento alquilable" y un buen equipo de brokers.

2.  Un departamento alquilable tiene mucha plusvalía: poder llevar a tus hijos al colegio, ir a trabajar, visitar el dentista, hacer las compras, salir a cenar o ver una película y jugar con tus niños en el parque sin tener que meterte en el auto.

(La imagen: Pinterest Urban Broker)

3. Tener un departamento bien ubicado rodeado de supermercados, restaurantes y centros de esparcimiento que brinden una vida más fácil (lavanderías, transporte, bancos, parques, vías de acceso rápida) y entretenida.

(Bajada Balta, Malecón Balta, Miraflores)

4.   Hay que diferenciar al cliente empresa, del cliente particular y del cliente turista. Lo que sí parece evidente es que esto de la Visa Schengen abre nuevas opciones.

5.   Alquilar estas viviendas a turistas asegura retorno a los compradores. Perú recibió 3.16 millones de turistas internacionales durante el 2013. 

6.   Una cosa es buscar un inquilino anual y otra es alquilar amoblado por días o semanas (todo incluido) a extranjeros consultores, o empresarios, o inversionistas que buscan una estadía temporal en Lima.



7.    No todos los departamentos tienen un buen retorno de inversión. —Aquí todos de acuerdo.


8.    Una cosa es alquilar el departamento vacío, otra con línea blanca y otra completamente amoblado. Cada opción tiene sus pro y sus contra. 

El otro día, por cierto, me hacen, también, estas preguntas: 

—¿Lo alquilo sin muebles y cuando llegue el inquilino que él pida como amoblarlo? 

—Sí. Es una opción valida. 

—¿Le saco el mayor precio posible o pongo el precio un punto abajo del mercado pero tengo al inquilino asegurado por un largo tiempo? 

—Déjeme que le diga que algunas veces conviene bajar el precio para evitar –siempre– el PRECIO DE NO ALQUILER.




Así, otras razones:

• 7 Razones para contratar el servicio de alquiler de departamentos.
• Pero, siempre quedara la opción de venderlo. ¿Cuándo te interesa vender y cuándo alquilar tu departamento?

Avísanos cuando decidas poner tu departamento en alquiler.
Estaremos atentos a la señal.



Urban Broker.
Twitter @urbanbrokerperu