¿Qué se viene para el sector inmobiliario en el 2013?

El 2013 parece estar apuntando una madurez del mercado inmobiliario peruano.

Según los datos revelados por BBVA Research, en su reporte “Perú, Situación Inmobiliaria 2012”.

La actividad edificadora con fin residencial

Estuvo concentrada en los departamentos de valor mediano y alto.

A nivel geográfico, el reporte destacó el fuerte incremento de las unidades construidas en el distrito de Ate, en tanto que Surco y Miraflores mantuvieron su importancia relativa. Los distritos de Magdalena y el Cercado de Lima también registraron un fuerte avance.

Caída en la rentabilidad de alquilar departamento

Pasamos de 7,5% en 2010 a 6,5% en 2012. La rentabilidad de los alquileres contraería la demanda por departamentos con fines de inversión.

—¿Y cómo cálculo el alquiler mensual?
—Fácil. El precio de alquiler mensual es el 6.5% del precio de venta (del departamento que compraste) / 12 meses.



La inversa de esta rentabilidad es medida por el ratio PER (precio de venta / alquiler anual).

—¿Qué significa eso?
—Que el precio de compra de un departamento equivale -en promedio- al ingreso proveniente de 15.3 años (184 meses) de alquiler.



Lentitud en la colocación de las nuevas unidades construidas.

El ritmo de ventas fue algo más lento, por lo que se ha observado un aumento de la oferta disponible (departamentos en venta). ¿Qué se necesita para colocar estas propiedades?

El número de unidades vendidas en el 2012 aumentó un 2.6%, mientras que la oferta disponible tuvo un alza de 20.6%. Así, se pudo registrar una mayor demora en la venta de unidades construidas, como lo reveló la Cámara Peruana de Construcción (Capeco): las ventas en retraso (unidades que se encuentran a la venta por un período no menor a seis meses) se elevó a 58.3% de la oferta disponible en el 2012 (40.7% en el 2011).


Moderación en el ritmo de aumento del precio del metro cuadrado.

Se espera una elevación de los costos financieros de los préstamos hipotecarios, en línea con las nuevas disposiciones regulatorias. Todo esto tenderá a encarecer el otorgamiento de créditos hipotecarios y a reducir su flexibilidad en términos de plazos y cuota inicial.


En las ciudades, como Lima, somos muchos, y cada uno quiere hacer lo que necesita o le place en cada momento. Pero siempre necesitas un lugar para vivir.

Hay que organizarse
Hay que planificar, investigar, diseñar, vender y comprar, pagar la hipoteca y cobrar el alquiler; y también hay que financiar. Además, para ahorrar, hay que invertir.


Urban Broker
www.urban-broker.pe

Ubicación:José Pardo,Lima,Perú

“El precio de la codicia” en Perú

Una de cine y muy buena. De brokers neoyorkinos que ayer vi en el cine. Que difiere mucho con el trabajo del abajo firmante.

La película Margin Call –“El precio de la codicia” en Perú–, narra las últimas horas previas al derrumbe bancario en una entidad de ficción Lehman Brothers, cuya estrepitosa caída en septiembre de 2008 desencadenó la complicada crisis financiera. Ver el Trailer con subtítulos


A lo que iba.
Me preguntan –muy– a menudo sí después -cuatro años- que Estados Unidos sigue mostrando un cuadro macroeconómico de pronóstico reservado y los políticos europeos continúan enzarzados en disputas regionales, tratando de aplazar la solución a los problemas, y dando señales contradictorias a los mercados sobre cuál es el mejor camino para salir de la crisis:

—¿Es lo mismo que esta pasando en Perú con el incremento de los precios de los departamentos en venta?.
—Así, -a lo bestia- NO. Y me fui directo a casa a escribir esto y tratar de poner un poco de orden.

1) “Explicamelo como si le hablaras a un niño o a un perro”.
(Jeremy Irons, en el personaje de John Tuld, en la foto).

Se trata de la mayor venta de activos hipotecarios subprime de la historia de Wall Street. Son fondos de inversión de muy baja calidad que se crean a partir de hipotecas concedidas a personas con poco poder adquisitivo –créditos de alto riesgo por la alta probabilidad de impago– cuyo beneficio se obtiene por la diferencia entre lo pagado a la entidad financiera y lo que efectivamente tienen derecho a cobrar del particular deudor. –¿Y si no pagan?


2) La aguja que reventó la burbuja inmobiliaria.

La compañía -Si, la de allí arriba y un par más- remata todo lo que puede de sus activos tóxicos aún a costa de 'intoxicar' a sus clientes con unos papeles que no valen nada.

3) El efecto mariposa

Esta interrelación de causa-efecto se da en todos los eventos de la vida. Un pequeño cambio puede generar grandes resultados o hipotéticamente: "El aleteo de las alas de una mariposa se puede sentir al otro lado del mundo" (proverbio chino).

—El polvo que se levantó en aquella catástrofe mundial por los activos tóxicos que todavía no ha acabado de posarse en el suelo aún les impide ver el camino con claridad.

—¿Y en el Perú?, le pregunto amigo.
—Lo escaso vale por dos. Lo bueno vale por tres. —hasta aquí todos de acuerdo—.

Pues bien, les dejo el Soundtrack de Margin Call: Wolves -Phosphorescent. Recomendable porque encaja perfectamente con el sentimiento de culpa.



El broker urbano.

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La Reputación de un Agente Inmobiliario

La compra de un departamento es fácil. Hacer una compra de quitarse el sombrero es una película muy distinta.

“Le estábamos esperando, Sr. Bond”.


—Recientemente fui a ver “Skyfall” la nueva película de James Bond, lo que me llevo a hacer una parada técnica:

Las personas hablan sobre tu marca aunque no estés presente en la red: Los buenos y los malos siempre saben quién es Bond cuando entra en escena.

La importancia de la Reputación de Marca

El abajo firmante cree que el servicio es algo más que un simple acto que acompaña al producto —el departamento o terreno— que estas comprando. Los pequeños —y grandes— detalles cuentan: Las Reglas para salir a buscar un departamento. El proceso para comprar un departamento.

‘Eventually everthing connects’
(Al final, todo está conectado)

¿Que por qué?

Porque el Perú esta de moda. Lima saca pecho y presume de ser una de las ciudades más importantes del mundo a nivel gastronómico –Ni tan gris ni tan fiera como la pintan–. La alta demanda por parte de los viajeros de lujo. Y porque —tal como sucede en las grandes capitales donde se generan los negocios— llegan las estrellas.

El broker inmobiliario, Agente Inmobiliario o Realtor es el mejor amigo del hombre que quiere comprar o vender un inmueble. —Los perros están muy bien pero aún no he conocido a ninguno que me muestre un Departamento. Si ustedes conocen alguno estoy dispuesto a dar mi reino por él—


El broker urbano
Twitter: @urbanbrokerperu


PD: La fuente de la FOTO