Uno depende del otro: boom económico vs inmobiliario

Un departamento es como una chica: no la deseas realmente hasta que no sueñas con ella. Por eso, antes de comprar uno, primero hay que soñarlo.

Lima es una ciudad que se halla en un momento de transición.

Desde aquel olor a café frío, a víspera de examen, a noches en vela, a luz de lámpara y a apuntes fotocopiados con letra de chica.



—Esta es la versión metal de "Triciclo Perù" hecha por Charlie Parra como homenaje a una de las canciones mas emblematicas del rock nacional y a "Los Mojarras" (aquí el video y letra del grupo de rock de los 90s).

Hoy -Ese olor a café caliente- animada por la bonanza económica, la ciudad, de diez millones de habitantes, vive un momento dulce.




Lima está cruzando el puente que lleva de la ciudad con cosas y costumbres típicas a la gran ciudad de vida uniforme, monótona y gris.


Hasta cuando podremos soñar.

El mercado inmobiliario nacional presenta hoy un desempeño notable. Estamos frente a una actividad que debe su dinamismo a una fuerte demanda que se explica principalmente por la combinación de un aumento de los ingresos de las familias y a un déficit habitacional importante. Por el sano equilibrio del sector inmobiliario - El articulo es de Óscar Rivera


¿Tenemos todavía para unos 15 0 20 años más?.

Si bien la construcción es una actividad económica fuerte (y tiene para 20 años más) -y nosotros parte de ella- todo dependerá del crecimiento económico del país.

“El 60% de la demanda de viviendas está entre S/. 65 mil y S/. 180 mil”

La actividad inmobiliaria depende del crecimiento del país.




“Si Perú quiere grandes inversiones, debe transmitir absoluta seguridad jurídica”

“Si Perú quiere esperar grandes inversiones, debe transmitir lo que está transmitiendo, que es absoluta seguridad jurídica de que es un cumplidor de sus acuerdos y de su palabra. Por tanto, en ese aspecto, resulta un socio fiable”.


La Superintendencia de Banca y Seguros y el Banco Central de Reserva están dando medidas para evitar que el país entre a una “burbuja hipotecaria”.

Tres de cada 10 hipotecas son para adquirir una segunda vivienda. Las medidas implementadas por la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) están para desalentar que las personas adquieran una segunda vivienda con fines de inversión, a través de créditos hipotecarios.

O es el fin natural de un ciclo.

Según la entidad, la menor dinámica del crédito es una señal de que este año podrían caer las ventas de viviendas. "Sector inmobiliario puede contraerse por primera vez desde el 2006"

Se debe impulsar una oferta sostenible para poder seguír soñando con el departamento propio.

El broker urbano.


pd: clic en las imágenes para disfrutarlas mejor.

Medio millón de personas quieren una vivienda.

No sé si lo saben -y si no se lo resumimos nosotros- pero en el Perú medio millón de personas quieren una vivienda y están en condiciones de acceder a créditos hipotecarios.

El mundo hipotecario tiene para seguir desarrollándose en forma importante. El potencial de compra de primera vivienda de aquellas personas que pueden acceder al sistema financiero todavía es amplio. Cosas como estás: Perú prevé terminar el 2013 con 20 tratados de libre comercio (TLC) firmados, los cuales dinamizarán las exportaciones y el empleo.

En el Perú hay 180,000 hipotecas, y esa cifra para un país de 30 millones de habitantes es muy pequeña, y además el 80% fue generado en los últimos 10 años. El país debería tener entre millón y millón 200 mil hipotecas.

Compensación, equilibrio y estadística.

Los precios suben -y es natural-. La teoría de las fuerzas compensatorias.

La demanda se vuelve más “aspiracional”. Se trata de una clase media de altas aspiraciones, que hace esfuerzos por mantenerlas. La gente está dispuesta a pagar dinero extra por el estatus que proyectan. Para muestra un botón: “están de moda los loft: pequeños departamentos para personas solas”.




¿Es fruto de la coyuntura económica?

- El Perú podría convertirse en un país de primer mundo en la próxima década si crece sostenidamente 8% por año.

- El 54% de limeños considera que su economía mejorará.

- El 54% de limeños considera que el 2013 será un mejor año para su economía, según un sondeo del observatorio 'Lima cómo vamos'. En tanto, el 73% asegura que no se siente pobre. Los jóvenes son los más optimistas en este estudio. (Perú21 Pag. 10).

- Planean repotenciar la avenida Larco con la construcción del boulevard. La Municipalidad de Miraflores trabajará a partir de mayo en la construcción a lo largo de las 13 cuadras de Larco. Demorará un promedio de 150 días de ejecución. (Gestión Pag. 2).

- Pachacámac albergaría centro comercial y hotel 5 estrellas. La Carreta se construirá en la antigua hacienda San Fernando y El Hornero en la zona de Casa Blanca. La Universidad San Ignacio de Loyola instalaría su facultad de Gastronomía. América Televisión anunció a inicios de este año que el 2014 tendría 4 nuevos estudios aquí.

- Perú es un "paraíso laboral" para los extranjeros, según publicación suiza. Si bien los sueldos son menores, Lima es “un paraíso para los espíritus pioneros”.

Desde hace más de 15 años, el Perú está creciendo el doble de rápido que el resto de América Latina. La renta per cápita se ha triplicado en la última década, la economía creció un siete por ciento anual.

Todos necesitan un lugar para vivir.

Se trata de vender mejor. De comunicar mejor.

Este año será más ventajoso tomar hipotecas en soles.

“El mejor consejo es que las personas se endeuden en la moneda en que reciben sus ingresos, sobre todo en hipotecas”

Existe la tentación de hacerlo en dólares con la evolución del tipo de cambio a la baja. Pero NO. Hay condiciones más ventajosas en soles..

De tener la mente más abierta.

De no cerrar puertas categóricamente cuando alguien nos ofrece posibilidades interesantes.

Urban Broker


ACTUALIZACIÓN.

Las próximas ciudades satélite del Perú. Semana Económica, 15 de abril. Y mi comentario sobre la ciudad Tres Cantos que conocí en Madrid.

La nueva cuota inicial para la compra de un Departamento

Las entidades financieras mantendrán bajas las tasas de interés de los créditos hipotecarios para la compra de departamentos pero solicitarán una mayor cuota inicial.


Estas medidas reducen la capacidad de préstamo de dinero de dichas entidades.

Están "enfriando la economía" eso esta bien. Necesitamos crecer sanamente.

—Imagen: Diario Gestión 17 de enero de 2013

Urbanbroker
@urbanbrokerperu

Ubicación:angamos este,,Perú

Fuga de capitales o burbuja inmobiliaria

Es viernes y arranca con uno de -tantos- mails cuyo mensaje de fondo es la burbuja Inmobiliaria:

Hola, te escribo porque estoy muy preocupada por algo, bueno, tampoco es que me quite el sueño, pero me tiene un pelín consternada ¿cual es la causa y cual la consecuencia? me gustaría tener el punto de vista desde el otro lado de la trinchera.



Pues para eso -exactamente eso- estamos aquí

Una razón -hay otras como el boom económico- de por que suben los precios de los departamentos es por el acceso al crédito hipotecario. Así cómo, el ingreso de capitales mueve el mercado de créditos bancarios haciendo que estos bajen las tasas de interés (crédito barato). Lo mismo sucede con el rápido crecimiento del crédito hipotecario. Hay impulsos específicos lo leí en el artículo Viviendas caras, dólar barato de Waldo Mendoza, Jefe del Departamento de Economía de la PUCP.

Una buena inversión.

Mire, los que se endeudaron desde el 2004 hasta el 2011 han hecho una buena compra -negocio-. Lo han hecho en un contexto de crecimiento continuo, con un dólar a la baja. Se endeudaron en dólares -con precios 2 ó 3 veces menores que ahora- pero ganan en soles por lo que ahora pueden comprar mas dólares y pagar mas deuda. Han incrementado sus ingresos y con ello tiene mas capacidad de pago.

El riesgo

Que el precio de los departamentos se sitúe por encima de sus valores de largo plazo aumenta el riesgo para los que se están endeudando este año. El ingreso de capitales puede revertiese rápidamente si cambian condiciones del entorno peruano o extranjero. Los capitales se van. El dólar sube. El mercado se frena.

Hay que minimizar los riesgos

Por una parte los entes reguladores ya están trabajando. Pero también hay que generar las condiciones para que los capitales sigan llegando -y nunca se vayan-.


El Broker Urbano
Twitter: @urbanbrokerperu

Ubicación:José Pardo,Lima,Perú

¿Qué se viene para el sector inmobiliario en el 2013?

El 2013 parece estar apuntando una madurez del mercado inmobiliario peruano.

Según los datos revelados por BBVA Research, en su reporte “Perú, Situación Inmobiliaria 2012”.

La actividad edificadora con fin residencial

Estuvo concentrada en los departamentos de valor mediano y alto.

A nivel geográfico, el reporte destacó el fuerte incremento de las unidades construidas en el distrito de Ate, en tanto que Surco y Miraflores mantuvieron su importancia relativa. Los distritos de Magdalena y el Cercado de Lima también registraron un fuerte avance.

Caída en la rentabilidad de alquilar departamento

Pasamos de 7,5% en 2010 a 6,5% en 2012. La rentabilidad de los alquileres contraería la demanda por departamentos con fines de inversión.

—¿Y cómo cálculo el alquiler mensual?
—Fácil. El precio de alquiler mensual es el 6.5% del precio de venta (del departamento que compraste) / 12 meses.



La inversa de esta rentabilidad es medida por el ratio PER (precio de venta / alquiler anual).

—¿Qué significa eso?
—Que el precio de compra de un departamento equivale -en promedio- al ingreso proveniente de 15.3 años (184 meses) de alquiler.



Lentitud en la colocación de las nuevas unidades construidas.

El ritmo de ventas fue algo más lento, por lo que se ha observado un aumento de la oferta disponible (departamentos en venta). ¿Qué se necesita para colocar estas propiedades?

El número de unidades vendidas en el 2012 aumentó un 2.6%, mientras que la oferta disponible tuvo un alza de 20.6%. Así, se pudo registrar una mayor demora en la venta de unidades construidas, como lo reveló la Cámara Peruana de Construcción (Capeco): las ventas en retraso (unidades que se encuentran a la venta por un período no menor a seis meses) se elevó a 58.3% de la oferta disponible en el 2012 (40.7% en el 2011).


Moderación en el ritmo de aumento del precio del metro cuadrado.

Se espera una elevación de los costos financieros de los préstamos hipotecarios, en línea con las nuevas disposiciones regulatorias. Todo esto tenderá a encarecer el otorgamiento de créditos hipotecarios y a reducir su flexibilidad en términos de plazos y cuota inicial.


En las ciudades, como Lima, somos muchos, y cada uno quiere hacer lo que necesita o le place en cada momento. Pero siempre necesitas un lugar para vivir.

Hay que organizarse
Hay que planificar, investigar, diseñar, vender y comprar, pagar la hipoteca y cobrar el alquiler; y también hay que financiar. Además, para ahorrar, hay que invertir.


Urban Broker
www.urban-broker.pe

Ubicación:José Pardo,Lima,Perú

Sube la cuota inicial para la hipoteca. Y ya nos estábamos...

“Si te paras a pensarlo, una cosa lleva a la otra”.



Los indicadores se están moviendo.
El fantasma de la crisis inmobiliaria internacional del 2008 reaparece. Algunos dicen -decimos- que se trata de demanda insatisfecha y de poco espacio para construir -mucha demanda, poca oferta- y que a través del tiempo el precio debería ir moderándose.

Lo escaso vale por dos. Lo bueno vale por tres. La saturación tira los precios hasta lo más profundo del suelo. Esta ley universal se aplica también al mercado inmobiliario.—hasta aquí todos de acuerdo—.

Hace poco apareció un indicador de esos que te exigen una mueca, recostarte en el sillón, arquear una ceja y beber un trago del café más caliente:

Cuando el precio de las viviendas en el país es 25veces mayor que el precio de su alquiler durante un año se activa la alarma. Hoy el Perú presenta un ratio +/- = 16 .

—Lo dijo Julio Velarde, presidente del BCRP, la noticia completa.

Los organismos reguladores están atentos y afinaron los mecanismos de control.


—Portada del diario Gestión 04/12/12.

Si te paras a pensarlo, una cosa lleva a la otra.

1. La demanda se contraerá -un poco-. Comprar un departamento implicará tener el 10% 20% de la ‘inicial’, como mínimo, y la tasa del hipotecario más alta -un poco-.

2. Los precios se moderarán y así evitaremos llegar a prender las alarmas.

3. El proceso comercial será más complejo. Y es aquí -en este eslabón de la cadena- donde estamos nosotros.

La cuestión es que, por una u otra, el sector vive una especie de reconversión industrial, de cambio de modelo. “Cambio de paradigma”, -lo llamamos optimista los profesores en las universidades-. Esta innovación en la forma y metodología de conducir las relaciones con el cliente que quiere comprar o vender un departamento, casa o terreno nos llevara a mejorar nuestras competencias. Como lo harán los bancos que son también parte importante de esta cadena.

Ayer hablábamos sobre la competencias -habilidades + conocimientos, demostrables- que debe tener una organización dedicada al Real Estate en Perú. El Post lo encuentras aquí.

El camino no -es- será fácil.
Requiere de mucha formación y carácter para llegar a convertirse en alguien referenciable: Conocimiento, Identidad, Relación, Comunidad y Abogacía.


El broker urbano
—Mi Twitter @urbanbrokerperu