¿Qué se viene para el sector inmobiliario en el 2013?

El 2013 parece estar apuntando una madurez del mercado inmobiliario peruano.

Según los datos revelados por BBVA Research, en su reporte “Perú, Situación Inmobiliaria 2012”.

La actividad edificadora con fin residencial

Estuvo concentrada en los departamentos de valor mediano y alto.

A nivel geográfico, el reporte destacó el fuerte incremento de las unidades construidas en el distrito de Ate, en tanto que Surco y Miraflores mantuvieron su importancia relativa. Los distritos de Magdalena y el Cercado de Lima también registraron un fuerte avance.

Caída en la rentabilidad de alquilar departamento

Pasamos de 7,5% en 2010 a 6,5% en 2012. La rentabilidad de los alquileres contraería la demanda por departamentos con fines de inversión.

—¿Y cómo cálculo el alquiler mensual?
—Fácil. El precio de alquiler mensual es el 6.5% del precio de venta (del departamento que compraste) / 12 meses.



La inversa de esta rentabilidad es medida por el ratio PER (precio de venta / alquiler anual).

—¿Qué significa eso?
—Que el precio de compra de un departamento equivale -en promedio- al ingreso proveniente de 15.3 años (184 meses) de alquiler.



Lentitud en la colocación de las nuevas unidades construidas.

El ritmo de ventas fue algo más lento, por lo que se ha observado un aumento de la oferta disponible (departamentos en venta). ¿Qué se necesita para colocar estas propiedades?

El número de unidades vendidas en el 2012 aumentó un 2.6%, mientras que la oferta disponible tuvo un alza de 20.6%. Así, se pudo registrar una mayor demora en la venta de unidades construidas, como lo reveló la Cámara Peruana de Construcción (Capeco): las ventas en retraso (unidades que se encuentran a la venta por un período no menor a seis meses) se elevó a 58.3% de la oferta disponible en el 2012 (40.7% en el 2011).


Moderación en el ritmo de aumento del precio del metro cuadrado.

Se espera una elevación de los costos financieros de los préstamos hipotecarios, en línea con las nuevas disposiciones regulatorias. Todo esto tenderá a encarecer el otorgamiento de créditos hipotecarios y a reducir su flexibilidad en términos de plazos y cuota inicial.


En las ciudades, como Lima, somos muchos, y cada uno quiere hacer lo que necesita o le place en cada momento. Pero siempre necesitas un lugar para vivir.

Hay que organizarse
Hay que planificar, investigar, diseñar, vender y comprar, pagar la hipoteca y cobrar el alquiler; y también hay que financiar. Además, para ahorrar, hay que invertir.


Urban Broker
www.urban-broker.pe

Ubicación:José Pardo,Lima,Perú

Vender un departamento con nuevas reglas

Las cosas, en realidad, son mucho más sencillas: ¿quieres salir a vender un departamento? Hazlo, y recibe las visitas correspondientes a tu visibilidad. ¿Quieres salir a comprar un departamento? Busca. –¿quieres volar? Vuela.


Tenemos por delante dos grandes oportunidades para fallar el tiro a la hora de plantear una estrategia de vender una casa –la casa de toda la vida, donde jugabas con tus padres y tus hermanos– o comprar un departamento para inversión:

La primera, pensar que los Agentes Inmobiliarios son la solución a todos nuestros problemas.

La segunda, pensar que es fácil vender o comprar y No necesito a un Agente Inmobiliario, que sólo basta con poner un letrero. Que resulta más práctico teclear en un buscador algunas palabras de la información a la que se pretende acceder: cómo-vender-un-departamento.


Nuevas Reglas

El modo de vida cada vez más inmediato, efímero, saturado de información y de oferta inmobiliaria nos dice que NO, que ni la primera ni la segunda, que estamos en un nuevo escenario y que se juega con nuevas reglas:

1. Saturación de oferta inmobiliaria en los mercados, excesos publicitarios y un escenario de información casi infinita. Donde el proceso de búsqueda es más importante que el propio proceso comercial.

2. La cultura 2.0 cala internamente en personas, en las familias, en las organizaciones. Respeto, humildad, colaboración, estructuras más abiertas, información accesible donde la obligación de competir por precio y servicio no distingue entre grandes inmobiliarias ni agentes inmobiliarios independientes -formales-, ni entre tiendas físicas, clasificados y plataformas de búsqueda virtuales.


Y al final

Probablemente, la cuestión es que esto, no deja de ser una elección a la que conduzcan las circunstancias de cada negocio y por ello el agente inmobiliario es importante. La asesoría es importante.

¿Qué le pido a mi agente inmobiliario?

- “Requiere tener valores, un poco de humildad, honestidad y un punto de vista sincero”.

- Hazlo bien y hazlo saber. Si lo haces bien pero no lo sabe nadie, ¿cómo te van a escoger entre tanta competencia que hay hoy en día?.

- Un mismo individuo puede estar en infinitas posiciones -asesor, ventas, captación, temas legales, temas municipales, registros públicos, ...- en diferentes tiempos limitados. Las competencias que deben desarrollar los broker en la ciudad es extrema y la transmisión de información debe ser rápida.

- No lo llames "corredor"

—Un ejemplo: Hace algunos años, con la aparición de cámaras y sistemas acústicos para sustituir a los retrovisores en los automóviles, en una reunión en la que un fabricante de estos últimos se desesperaba ante la competencia, que temía le desplazara fatalmente del mercado, había un profesional que no padecía marketingopia, o miopía comercial, tomó la palabra y afirmó con serenidad: “Nuestro trabajo no es fabricar retrovisores”. Ante la estupefacción de los asistentes, experimentados ingenieros y productores del espejito, reiteró: “Nuestro trabajo, y de lo que sabemos, es informar al conductor aquello que necesita saber y está fuera de su campo visual. Hasta ahora lo hemos hecho con retrovisores y nuestro reto es seguir haciéndolo”.

—Simple, no fácil, pero, por favor, dejen ya de llamarnos ‘corredores’.


Urban Broker
www.urban-broker.pe

Nota: la espectacular foto fue tomada por Ricardo Mares desde su parapente. La encontré en su Facebook y la puse aquí. Muestra una parte de lo bonito que es Miraflores y el por qué es un distrito tan buscado para vivir aquí.

Temas relacionados:

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Reglas Urban Broker: cómo comprar departamento

“No creamos servicios para hacer dinero; hacemos dinero para crear mejores servicios”. 

Lo dijo el presidente de Facebook, Mark Zuckerberg, quien publicó una carta para convencer a los posibles inversionistas a su salida a bolsa. 

Por supuesto, y como no podía ser de otra forma, nos acabó guiando para lanzar estas reglas. 

Ha pasado el tiempo suficiente para darnos cuenta de esta dramática situación a raíz de los muchos mails, ventas realizadas, reuniones con clientes, en los que nos piden consejos e ideas para comprar/vender un departamento o la casa de toda tu vida: 'Saber cómo ha de viajar una persona decente en tiempos de compra de departamentos.' 

 

 

Hacer una compra de un departamento es fácil. Hacer una compra de quitarse el sombrero, es una película muy distinta.

Pero para eso estoy yo por aquí, para seguir lo que dice el gran Mark: 'mejorar el servicio'. Nuestro servicio como brokers inmobiliarios.

Antes de salir a buscar un departamento, partamos de 16 sencillas reglas básicas para hacer de este proceso una experiencia grata y distribuir tu raquítico tiempo libre -y el nuestro también- para poder sacar el máximo rendimiento al momento de comprar: 

Regla UrbanBroker #1: Hay 2 clases de departamentos, en los que vivirías y los que no. Huye de los primeros si estas comprando para inversión. 

Regla UB #2: Se llega a la hora. Si ya pactaste con tu broker. Es una cuestión de etiqueta, respeto y civilización.

Regla UB #3: “La vida pone a cada uno en su sitio”. Tremenda mentira, en tu sitio te pones tú solito. Compras el departamento que puedes pagar.

Regla UB #4: “Mi cliente tiene el dinero en efectivo, quiere comprar varios y pagar hoy mismo”. No, todo tiene un proceso. Las normas y los tiempos primero. ¿Que por qué?, Porque el orden es civilización y cultura. Porque la compra de un departamento es un negocio -y como tantas cosas- hay negocios buenos y malos.

Regla UB #5: Si te gusta séparalo. "durante la semana te llamo": Bajo ningún concepto. Es una cuestión de oportunidad y salud mental. La tuya. El "si hubiera ...." no existe!.

Regla UB #6: Un momento, ¿has preguntado eres propietario o agente? -cuando llamas por un departamento. Nunca lo preguntes. Porque recuerda -recuérdalo siempre- una persona que hace buenos negocios siempre se rodea de los que conocen el negocio. Y en este caso un broker conoce el proceso de compra/venta de departamentos. No hace falta decir más.

Regla UB #7: Descuentos -únicamente- por pago al contado. Cambios en los acabados jamás. No lo digo yo, lo dice el constructor.

Regla UB #8: Al broker con cariño. Hazlos sentirse especiales, yo ya les he dicho que me gustan en Facebook ;)

Regla UB #9: Una caseta de venta, un departamento piloto -siempre- es una promesa de un lugar mejor, un mejor mañana. Visitarlo es una manera de sentir como vivirías en tu departamento.

Regla UB #10: Departamento bueno y barato no existe. O es bueno -ese que nunca te traiciona, que te espera todas las noches y te hace presumir. No es lo mejor, ni lo más bonito, ni lo más lujoso. Es el que te gusta a ti. Punto!-, o es barato.

Regla UB #11: Acudir a la cita con tu broker es dedicar tiempo para que el dinero sea bien invertido. El tiempo es dinero, y si es bien utilizado se convierte en rentabilidad para el comprador. Para ti.

Regla UB #12. Nunca juzguen a un broker por el tamaño del aviso en el diario de mayor circulación. Porque nunca terminamos de identificarnos del todo con los roles que nos adjudican en un joven mercado inmobiliario.

Regla UB #13: Ser directo y honesto es una vía todo lo honorable que quiera en la compra de un departamento: Si no te gusta, no te gusta. Mentir es mal. Decir la verdad es bien. Responder el email a tu broker es honesto.

Regla UB #14: Recomendamos que, como todo hijo de vecino y por mucho 'billete' que tengas: Trabaja con un broker inmobiliario. Ellos saben su negocio, como tú el tuyo. El 95% de las veces el servicio no tiene costo para ti.

Regla UB #15: Si le pides al broker que te escuche, después tienes que escucharlos cuando te lo piden. interrupciones contra natura. Siempre la información por email o por escrito ayuda a concentrarse y evaluar alternativas. La memoria es frágil. Deja tu correo y pide fotos también.

Regla UB #16: Compra al mejor precio x m2, siempre!. Lo más no es lo mejor, ni lo más bonito, ni lo más lujoso. Lo más es auténtico, vivo, con movimiento, te hace volar y te hace sentir en casa, aunque no estés. 

 

Espero que les gusten nuestras recomendaciones. Nosotros, por nuestra parte, aguardamos con impaciencia que sigan sugiriendo y recomendando. Tienen ustedes la palabra. 

 

The Profe. 

 

Nos vemos en Twitter o algún proyecto en Miraflores o San Isidro. Y en los café, claro.Más info sobre Urbanbroker aquí o aquí.