5 cosas que te llevan a elegir un departamento.

—Es un título arriesgado, ya lo sé, sólo que lo breve siempre tiene las de ganar.

—Y ayer, entre café y café, me preguntan:

“¿Cuáles son los elementos básicos que llevan a un comprador de vivienda a decidirse sobre un departamento u otro?”

¿Cómo vender mi departamento?

En ocasiones, vender un departamento o una casa de segundo uso –segunda mano– es una compleja tarea, pero gracias a un buen equipo de trabajo y una serie de consejos –Aquí las 10 primeras formas de vender–, esta tarea puede tener una menor dificultad. Son varios los aspectos que permiten mejorar una departamento de segunda mano.

Lo que todo comprador inspecciona detalladamente:

¿Cómo es el ACTUAL comprador de departamentos en Lima?

La persona que busca ahora un departamento ya no es una persona desinformada -cierto- estamos en la era de la información. Al contrario, muchas veces conoce bastante más de lo que pensamos.

Busca departamentos alrededor de la zona en la que está interesada.

Hoy un departamento se vende, sólo si baja el precio

El sector inmobiliario en Perú es un sector con facilidad para crear fortunas en periodos relativamente cortos. Las nuevas estrellas.

Es un mercado apasionante, tanto para quién se acerca a él como futuro propietario de un departamento como para quienes hemos desarrollado buena parte de nuestra vida profesional en él.

Cada vez más empresas optan por dejar en manos de terceros todas aquellas tareas donde se busca especialización.

¿Nunca pintaron la puerta de tu propia casa?

Hay dos clases de personas en este mundo: las que tienen una casa propia y las que no.

Este jueves por la noche es momento de abrirse una cerveza (o servirse un café o tomarse una copa de vino o beberce un trago especial) y disfrutar de la música criolla o de una fiesta de Halloween.

Octubre mes de las corridas de toros, peleas de gallos, jaranas y, sobre todo, muestra la gran devocion al Señor de los Milagros.

¿Cuánto estás dispuesto a aguantar por el valor de tu departamento?

Los clientes hoy buscan valor en el departamento. El valor se lo dará la ciudad.

¿Dónde reside el futuro de Lima como ciudad Premium?

—Una ciudad premium es aquella que logra la integración de la nueva economía al nuevo territorio y el aprovechamiento de sus ventajas competitivas. Una ciudad es Premium cuando busca siempre un nivel de excelencia mayor.

-Lima se encamina a... ¿No me cree?

Nuevo motor de búsqueda de inmuebles Urban Broker

Disculpen el retraso.

Estabamos aferrados a un proyecto, el motor de búsqueda de departamentos de Urban Broker, con los chicos de SMS y Tr3ce, como cuando te aferras a la barra pidiendo la última.

Les traemos varias novedades.

Bonitas novedades.

En Urban Broker hemos aprendido a escuchar a los clientes: "Ellos quieren pasos simples".

Precio de Venta vs Precio de Alquiler

En la medida que las personas aumentan sus ingresos estas se vuelven una demanda efectiva de productos y servicios. Aquí aparece lo que se llama la clase media emergente (ver diapositiva No. 9 , como se movió las cifras del color rojo al azul).

Uno tiende a pensar que existe en el mundo un cierto equilibrio, y que algo ahí fuera, ya  sea el mercado, el crecimiento o los entes reguladores, compensan las oportunidades y amenazas del mercado inmobiliario equilibrando, por así decirlo, una metafórica balanza.

—Hasta aquí todos de acuerdo, pero...

Inmobiliario Perú: se impone la lógica y la experiencia del cliente

“De camino a casa me llama la atención un precioso edificio que creo que no había visto antes”
Están los que afirman, con posturas bastantes claras, que estamos camino a una burbuja. Hay otros que afirman que la estabilidad social y la actividad productiva han generado confianza para comprar inmuebles.

Pasamos de 72 departamentos vendidos a 55 por día

“Ahí tienes el hipotecario ahora véndeme el departamento”

Me gusta ver cómo la gente hace –mucho– esfuerzo para comprar un departamento. Ese instante, en el que se apuesta todo y se empujan las fichas al centro de la mesa, donde arde una gran pasión, posee una belleza y un dramatismo sin igual. Un nuevo departamento es sinónimo de seguridad y felicidad para con tu familia o con los amigos que vas a recibir –o ambos–, te genera estatus y reconocimiento por estar en una ubicación privilegiada o calidad de vida.

¿Si no es ahora, cuando?

¿Quién no quiere un departamento?

Hay puertas que carecen de cerraduras.

A diferencia de los departamentos nuevos. Hay puertas que carecen de cerraduras; de hecho, hay puertas que no tienen puerta. La llegada de autos nuevos no va a parar.

Lima se pone de Moda

Y de sobré manera con más de dos mil millonarios impulsados algunos por la actividad inmobiliaria.

¿Estarías dispuesto a replantear el diseño de tu edificio?

Hoy nos encontramos con un público más persona que consumidor.
Y sin duda lo vemos a través de los comportamientos a la hora de comprar un departamento.

Reciclaje Inmobiliario en Lima

Estamos viendo –o leyendo– sobre como históricos edificios o “viejas” casonas en Lima. Aunque muchos no se den cuenta, en ellos existen atractivos –potenciales– proyectos inmobiliarios. El reciclaje inmobiliario, como la vida, también posee un cierto sentimiento de añoranza.

Aquí construirán el nuevo edificio más alto de Lima. El reinado del Westin durará poco. Será la torre Rímac, de 40 pisos y –también– propiedad del Grupo Brescia.

6 Fases para vender el proyecto inmobiliario antes de terminarlo.

“Detrás de un negocio de éxito, siempre habrá alguien que haya tenido que tomar una decisión difícil”.

Peter F. Drucker

 

El mercado inmobiliario en Lima es un ecosistema en constante evolución y se encuentra en uno de sus mejores momentos (pese a los que pronostican una inminente burbuja) con una constante renovación de los servicios existentes para mejorar la experiencia del cliente que compra un departamento y la del constructor.

Me permito una simplificación para explicar las ventajas de tercerizar las ventas o la gestión de la caseta de venta.

Subcontratar a terceros

Tercerización (o externalizar como traducción libre del inglés Outsourcing).

Hoy se externalizan procesos con impactos más directos en el negocio. Se trata de procesos que requieren un know how –"saber cómo hacer algo, de manera fácil y eficientemente: experiencia"– importante. Se trata de dejar estas tareas en manos de empresas especialistas cuyos procesos principales sean precisamente éstos.

Se denomina “Outsourcing estratégico”. No se trata de una simple contratación de un proveedor especializado, sino de un modelo de gestión que permita al constructor centrarse en su negocio básico y dejar en manos de otros la –por ejemplo– gestión de la caseta de ventas en el proyecto inmobiliario.

 

Externalizar la Gestión de la Caseta de Ventas

Desde el momento que una empresa constructora empieza a contemplar la posibilidad de externalizar la venta de los departamentos sea de forma total o parcial, se deben seguir una serie de pasos:

 

Fase 1: Evaluación de la necesidad de tercerizar.

Un ejemplo.

Tomado del artículo de Gestión, donde se menciona a aquellos distritos en Lima donde se vende más rápido de lo que se construye.

Si se vende todo el proyecto antes de empezar la construcción la barra anaranjada estaría en 100% y la amarilla en 0%. Es el ideal.

Nosotros hemos trabajado gestionando casetas en Miraflores y hoy estamos en Pueblo Libre. Ahí -y como se ve en gráfico- se necesita de un equipo que ayude al constructor a vender departamentos.

 

Fase 2: Determinación del tipo de relación a establecer.

Puedes tercerizar algunos procesos o toda la gestión de la caseta –desde la entrega de información hasta la entrega del departamento al nuevo propietario–.

Si sólo tercerizas la promoción y cierre de ventas con Agentes Inmobiliarios. Siempre con exclusividad.

¿Por qué con exclusividad?

La mayoría de agentes con propiedades sin exclusividad de venta no difunden la información de igual manera con sus colegas, ni a los posibles compradores. Cosa que si lo hacen si la propiedad tiene exclusividad –para no trabajar para otros–. Esto genera un efecto adverso a lo que en principio fue el plan del constructor al autorizar la venta de su inmueble a múltiples agentes o inmobiliarias. También afecta al posible comprador que muchas veces es citado para visitar un proyecto que ya le mostraron previamente, produciéndose una perdida de dinero y tiempo. Aparecen varios anuncios de la misma propiedad, de diferentes agentes y como consecuencia que no son propiedades exclusivas, los agentes no proporcionan direcciones exactas, sino referenciales. No se invierte como se debería y ahí se suscita el problema.

 

Fase 3: Establecimiento de acuerdos de niveles de servicio.

Son las reglas de juego entre el constructor y la empresa inmobiliaria -el proveedor-. Tienen que ser claros y medibles.

 

—“Yo me comprometo a... Y tu te comprometes a... Nos reunimos en un tiempo "t" para revisar avances”.

Fase 4: Selección del proveedor y contratación.

Más allá de la consistencia de cada caso, del modelo de gestión total o de negocio que haya detrás, hay una premisa de la que se debería partir: credibilidad y experiencia.

 

Fase 5: Transición. Funciones y responsabilidades del constructor y de la empresa.

Formar un equipo basado en criterios técnicos (contratos de arras o separación, lista de acabados, planos de arquitectura, memoria del proyecto, documentos municipales) y criterios de gestión comercial.

Dichos procedimientos deben incluir:

• Descripción de actividades y secuencia de tiempos.
• Participantes y roles por actividades.
• Los entregables por cada etapa del proceso de venta.
• La identificación de riesgos del proceso comercial y –también de construcción para comunicar a los clientes a tiempo–.

 

Fase 6: Proceso de Gestión y Seguimiento.

El proveedor seleccionado empieza a prestar el servicio. A recibir clientes. A promocionar las ventas. A cerrar ventas. A lo que escribimos aquí. Es de vital importancia el seguimiento y las reuniones proveedor-constructor.

 

Llegará un momento, y no queda mucho, en que esto sea así

El presente y el futuro de las ventas de inmuebles, en este ecosistema peruano, pasa porque empresas constructoras e inmobiliarias “comiencen algo que importe”. El futuro es crear un ecosistema en el que las marcas emerjan y lideren movimientos reales –para muestra Expodeco– con beneficios reales para su negocio y para la sociedad.

 

La idea que subyace detrás del video es mostrar un escenario en el que, sea en el ámbito que sea, las decisiones ya no pueden ser tomadas de manera estrictamente unilateral, en modo “caiga quien caiga”. Las nuevas generaciones de compradores de departamentos obligarán cada día más, a un chequeo continuo de los avances del proyecto, a una gestión de la información y la comunicación mucho más exhaustiva, a un nivel de transparencia muchísimo más elevado una situación en la que muchos no tienen ni idea de cómo moverse.

 

El broker urbano. Twitter: @urbanbrokerperu

Urban Broker.