¿Qué se viene para el sector inmobiliario en el 2013?

El 2013 parece estar apuntando una madurez del mercado inmobiliario peruano.

Según los datos revelados por BBVA Research, en su reporte “Perú, Situación Inmobiliaria 2012”.

La actividad edificadora con fin residencial

Estuvo concentrada en los departamentos de valor mediano y alto.

A nivel geográfico, el reporte destacó el fuerte incremento de las unidades construidas en el distrito de Ate, en tanto que Surco y Miraflores mantuvieron su importancia relativa. Los distritos de Magdalena y el Cercado de Lima también registraron un fuerte avance.

Caída en la rentabilidad de alquilar departamento

Pasamos de 7,5% en 2010 a 6,5% en 2012. La rentabilidad de los alquileres contraería la demanda por departamentos con fines de inversión.

—¿Y cómo cálculo el alquiler mensual?
—Fácil. El precio de alquiler mensual es el 6.5% del precio de venta (del departamento que compraste) / 12 meses.



La inversa de esta rentabilidad es medida por el ratio PER (precio de venta / alquiler anual).

—¿Qué significa eso?
—Que el precio de compra de un departamento equivale -en promedio- al ingreso proveniente de 15.3 años (184 meses) de alquiler.



Lentitud en la colocación de las nuevas unidades construidas.

El ritmo de ventas fue algo más lento, por lo que se ha observado un aumento de la oferta disponible (departamentos en venta). ¿Qué se necesita para colocar estas propiedades?

El número de unidades vendidas en el 2012 aumentó un 2.6%, mientras que la oferta disponible tuvo un alza de 20.6%. Así, se pudo registrar una mayor demora en la venta de unidades construidas, como lo reveló la Cámara Peruana de Construcción (Capeco): las ventas en retraso (unidades que se encuentran a la venta por un período no menor a seis meses) se elevó a 58.3% de la oferta disponible en el 2012 (40.7% en el 2011).


Moderación en el ritmo de aumento del precio del metro cuadrado.

Se espera una elevación de los costos financieros de los préstamos hipotecarios, en línea con las nuevas disposiciones regulatorias. Todo esto tenderá a encarecer el otorgamiento de créditos hipotecarios y a reducir su flexibilidad en términos de plazos y cuota inicial.


En las ciudades, como Lima, somos muchos, y cada uno quiere hacer lo que necesita o le place en cada momento. Pero siempre necesitas un lugar para vivir.

Hay que organizarse
Hay que planificar, investigar, diseñar, vender y comprar, pagar la hipoteca y cobrar el alquiler; y también hay que financiar. Además, para ahorrar, hay que invertir.


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Ubicación:José Pardo,Lima,Perú

Feliz Año Nuevo

En las ciudades somos muchos, y cada uno quiere hacer lo que necesita o le place en cada momento. Alguien ha de hacerse cargo de tanto espontáneo y garantizar que las cosas funcionen. Para que la ciudad de Lima sea inteligente hay que organizarse.

Hay que planificar, investigar, diseñar, vender casas y comprar departamentos, pagar la hipoteca y cobrar los alquileres; y también hay que financiar. Además, para ahorrar, hay que invertir.

También hay que celebrar.

Feliz Año 2013




Urban Broker.

Han puesto las luces de navidad en el departamento

La Navidad está ya a la vuelta de la esquina.
(Con el permiso de los mayas, el próximo martes)

Y por supuesto, tú también esperas con ilusión el momento, aunque con tu propia agenda. Cenas de Navidad, terminando de poner luces y adornos en casa, comprando regalos. O simplemente la ilusión de la primera Navidad en tu departamento nuevo.

Como en los últimos tres años, recurro a la felicitación de UrbanBroker para enviar mis mejores deseos a todos los que, de una u otra manera, pasan por aquí.




A medida que van pasando años, este tipo de tradiciones van adquiriendo su punto :) .

De eso se trata todo esto que algunos llaman vida
Esa fecha en la que disfrutamos de la inefable compañía de nuestros seres queridos.

Les deseamos una ¡Feliz Navidad!

El broker urbano.

Quiero comprar un departamento pero no tengo tiempo

Competir en el segmento de la venta de departamentos supone habilidades que no son en absoluto sencillas.

Como muy bien se observa en los cuadros preparados por Macroconsult lo más interesante del gráfico es la visualización que el crecimiento inmobiliario tiene para rato.









Los casos de constructores son diferentes. En la mayor parte de los casos utilizan estrategias basadas en su excelencia en construcción o acabados. Y muy pocos dedican tiempo y servicio al propio proceso de venta de un departamento desde la perspectiva del cliente.

No tengo tiempo
Algunos clientes quieren comprar pero alegan “estoy muy ocupado con tareas realmente importantes”. Es en este terreno donde trabajar con un broker inmobiliario produce rendimientos cuantificables y positivos, sobre todo en el proceso de selección en época de verano: Tu en la playa y nosotros filtrando por ti.

Tenemos claro los pilares de nuestro modelo de trabajo: el servicio en la venta o compra según sea el caso.


Urbanbroker

“¿Boom o Burbuja? La dinámica del sector inmobiliario” -Artículo de...

Vaya por delante -cartas boca arriba, siempre- que el trabajo de escaneo y conversión a PDF no es de nosotros.

La encontré un poco de casualidad -como se encuentran tantas cosas- en la Red de Agentes Inmobiliarios Registrados, un buen trabajo de Mariel Malpartida.



¿Boom o Burbuja? La dinámica del sector inmobiliario. Por Bruno Giuffra. Publicado en Somos, el 8 de Diciembre, 2012. —clic sobre la imagen para bajar el archivo (pdf)

Hace unos meses hablamos sobre el tema, un post que ha tenido muchas visitas y comentarios.

Seguimos.
Efectivamente, compartimos la conclusión:

1. A diferencia de generaciones anteriores, hoy nuestra población puede comprarse una propiedad para vivir. Progreso.

2. La velocidad del progreso es la que no terminamos de creer.

Creemos que
Hay mucho dinero detrás de un numero limitado de viviendas. Con valoraciones nacidas en parte por la escasez.

UrbanBroker
Twitter @urbanbrokerperu

La mudanza nunca un martes, –lo se.

–Nos encanta la idea de comprar un departamento. Nos encanta la idea de vender nuestra vieja casa. Pero HOY no me quiero mudar.
–Lo se.

—Ya nos lo había comentado el broker que la venta de una casa -en Lima- no lo es todo. –Que yo, aquella vez, ya dije lo que tenía que decir.


–Dicen del martes que ni es día de bodas ni es día de embarques.
–Lo se.


La foto toda una declaración de intenciones.

Urban Broker.

Por eso me gusta tanto Pinterest

Sube la cuota inicial para la hipoteca. Y ya nos estábamos...

“Si te paras a pensarlo, una cosa lleva a la otra”.



Los indicadores se están moviendo.
El fantasma de la crisis inmobiliaria internacional del 2008 reaparece. Algunos dicen -decimos- que se trata de demanda insatisfecha y de poco espacio para construir -mucha demanda, poca oferta- y que a través del tiempo el precio debería ir moderándose.

Lo escaso vale por dos. Lo bueno vale por tres. La saturación tira los precios hasta lo más profundo del suelo. Esta ley universal se aplica también al mercado inmobiliario.—hasta aquí todos de acuerdo—.

Hace poco apareció un indicador de esos que te exigen una mueca, recostarte en el sillón, arquear una ceja y beber un trago del café más caliente:

Cuando el precio de las viviendas en el país es 25veces mayor que el precio de su alquiler durante un año se activa la alarma. Hoy el Perú presenta un ratio +/- = 16 .

—Lo dijo Julio Velarde, presidente del BCRP, la noticia completa.

Los organismos reguladores están atentos y afinaron los mecanismos de control.


—Portada del diario Gestión 04/12/12.

Si te paras a pensarlo, una cosa lleva a la otra.

1. La demanda se contraerá -un poco-. Comprar un departamento implicará tener el 10% 20% de la ‘inicial’, como mínimo, y la tasa del hipotecario más alta -un poco-.

2. Los precios se moderarán y así evitaremos llegar a prender las alarmas.

3. El proceso comercial será más complejo. Y es aquí -en este eslabón de la cadena- donde estamos nosotros.

La cuestión es que, por una u otra, el sector vive una especie de reconversión industrial, de cambio de modelo. “Cambio de paradigma”, -lo llamamos optimista los profesores en las universidades-. Esta innovación en la forma y metodología de conducir las relaciones con el cliente que quiere comprar o vender un departamento, casa o terreno nos llevara a mejorar nuestras competencias. Como lo harán los bancos que son también parte importante de esta cadena.

Ayer hablábamos sobre la competencias -habilidades + conocimientos, demostrables- que debe tener una organización dedicada al Real Estate en Perú. El Post lo encuentras aquí.

El camino no -es- será fácil.
Requiere de mucha formación y carácter para llegar a convertirse en alguien referenciable: Conocimiento, Identidad, Relación, Comunidad y Abogacía.


El broker urbano
—Mi Twitter @urbanbrokerperu

Vender un departamento con nuevas reglas

Las cosas, en realidad, son mucho más sencillas: ¿quieres salir a vender un departamento? Hazlo, y recibe las visitas correspondientes a tu visibilidad. ¿Quieres salir a comprar un departamento? Busca. –¿quieres volar? Vuela.


Tenemos por delante dos grandes oportunidades para fallar el tiro a la hora de plantear una estrategia de vender una casa –la casa de toda la vida, donde jugabas con tus padres y tus hermanos– o comprar un departamento para inversión:

La primera, pensar que los Agentes Inmobiliarios son la solución a todos nuestros problemas.

La segunda, pensar que es fácil vender o comprar y No necesito a un Agente Inmobiliario, que sólo basta con poner un letrero. Que resulta más práctico teclear en un buscador algunas palabras de la información a la que se pretende acceder: cómo-vender-un-departamento.


Nuevas Reglas

El modo de vida cada vez más inmediato, efímero, saturado de información y de oferta inmobiliaria nos dice que NO, que ni la primera ni la segunda, que estamos en un nuevo escenario y que se juega con nuevas reglas:

1. Saturación de oferta inmobiliaria en los mercados, excesos publicitarios y un escenario de información casi infinita. Donde el proceso de búsqueda es más importante que el propio proceso comercial.

2. La cultura 2.0 cala internamente en personas, en las familias, en las organizaciones. Respeto, humildad, colaboración, estructuras más abiertas, información accesible donde la obligación de competir por precio y servicio no distingue entre grandes inmobiliarias ni agentes inmobiliarios independientes -formales-, ni entre tiendas físicas, clasificados y plataformas de búsqueda virtuales.


Y al final

Probablemente, la cuestión es que esto, no deja de ser una elección a la que conduzcan las circunstancias de cada negocio y por ello el agente inmobiliario es importante. La asesoría es importante.

¿Qué le pido a mi agente inmobiliario?

- “Requiere tener valores, un poco de humildad, honestidad y un punto de vista sincero”.

- Hazlo bien y hazlo saber. Si lo haces bien pero no lo sabe nadie, ¿cómo te van a escoger entre tanta competencia que hay hoy en día?.

- Un mismo individuo puede estar en infinitas posiciones -asesor, ventas, captación, temas legales, temas municipales, registros públicos, ...- en diferentes tiempos limitados. Las competencias que deben desarrollar los broker en la ciudad es extrema y la transmisión de información debe ser rápida.

- No lo llames "corredor"

—Un ejemplo: Hace algunos años, con la aparición de cámaras y sistemas acústicos para sustituir a los retrovisores en los automóviles, en una reunión en la que un fabricante de estos últimos se desesperaba ante la competencia, que temía le desplazara fatalmente del mercado, había un profesional que no padecía marketingopia, o miopía comercial, tomó la palabra y afirmó con serenidad: “Nuestro trabajo no es fabricar retrovisores”. Ante la estupefacción de los asistentes, experimentados ingenieros y productores del espejito, reiteró: “Nuestro trabajo, y de lo que sabemos, es informar al conductor aquello que necesita saber y está fuera de su campo visual. Hasta ahora lo hemos hecho con retrovisores y nuestro reto es seguir haciéndolo”.

—Simple, no fácil, pero, por favor, dejen ya de llamarnos ‘corredores’.


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Nota: la espectacular foto fue tomada por Ricardo Mares desde su parapente. La encontré en su Facebook y la puse aquí. Muestra una parte de lo bonito que es Miraflores y el por qué es un distrito tan buscado para vivir aquí.

Temas relacionados:

- Un cambio de época vuelve escasos los terrenos en Miraflores.

- ¿Eres EL propietario o EL agente inmobiliario?

- Soy un cliente que se queja siempre

Lima y sus distritos más tradicionales estarán en los ojos del mundo.

“Lima es tradición y también modernidad. En Miraflores, a orillas del Pacífico, de cara al mar, la modernidad se levanta con edificios lustrosos y vanguardistas, e impecables centros comerciales. Por otro lado, grandes parques arbolados y gente conversando animadamente en restaurantes y cafés son estampas que adornan Barranco, uno de los distritos más tradicionales e históricos de la Ciudad de los Reyes”

José Luis Silva Martinot,
Ministro de Comercio Exterior y Turismo del Perú.


Dakar 2013
Lima da la partida a uno de los eventos automovilísticos más importantes del planeta.



Cosas importantes:
- La web del Dakar
- Síguelos por Twitter: @dakarofficial

Houses for rent in Dakar
Alquilar un departamento (Apartments For Rent) para pasar año nuevo en Perú y ver la partida del Dakar.

—If it is important to you, you will find a way.

Pedidos aquí: go@urban-broker.pe o Encuéntranos en www.urban-broker.pe

This Battle Is On

“El precio de la codicia” en Perú

Una de cine y muy buena. De brokers neoyorkinos que ayer vi en el cine. Que difiere mucho con el trabajo del abajo firmante.

La película Margin Call –“El precio de la codicia” en Perú–, narra las últimas horas previas al derrumbe bancario en una entidad de ficción Lehman Brothers, cuya estrepitosa caída en septiembre de 2008 desencadenó la complicada crisis financiera. Ver el Trailer con subtítulos


A lo que iba.
Me preguntan –muy– a menudo sí después -cuatro años- que Estados Unidos sigue mostrando un cuadro macroeconómico de pronóstico reservado y los políticos europeos continúan enzarzados en disputas regionales, tratando de aplazar la solución a los problemas, y dando señales contradictorias a los mercados sobre cuál es el mejor camino para salir de la crisis:

—¿Es lo mismo que esta pasando en Perú con el incremento de los precios de los departamentos en venta?.
—Así, -a lo bestia- NO. Y me fui directo a casa a escribir esto y tratar de poner un poco de orden.

1) “Explicamelo como si le hablaras a un niño o a un perro”.
(Jeremy Irons, en el personaje de John Tuld, en la foto).

Se trata de la mayor venta de activos hipotecarios subprime de la historia de Wall Street. Son fondos de inversión de muy baja calidad que se crean a partir de hipotecas concedidas a personas con poco poder adquisitivo –créditos de alto riesgo por la alta probabilidad de impago– cuyo beneficio se obtiene por la diferencia entre lo pagado a la entidad financiera y lo que efectivamente tienen derecho a cobrar del particular deudor. –¿Y si no pagan?


2) La aguja que reventó la burbuja inmobiliaria.

La compañía -Si, la de allí arriba y un par más- remata todo lo que puede de sus activos tóxicos aún a costa de 'intoxicar' a sus clientes con unos papeles que no valen nada.

3) El efecto mariposa

Esta interrelación de causa-efecto se da en todos los eventos de la vida. Un pequeño cambio puede generar grandes resultados o hipotéticamente: "El aleteo de las alas de una mariposa se puede sentir al otro lado del mundo" (proverbio chino).

—El polvo que se levantó en aquella catástrofe mundial por los activos tóxicos que todavía no ha acabado de posarse en el suelo aún les impide ver el camino con claridad.

—¿Y en el Perú?, le pregunto amigo.
—Lo escaso vale por dos. Lo bueno vale por tres. —hasta aquí todos de acuerdo—.

Pues bien, les dejo el Soundtrack de Margin Call: Wolves -Phosphorescent. Recomendable porque encaja perfectamente con el sentimiento de culpa.



El broker urbano.

Artículos Relacionados:
- Si estas en el negocio inmobiliario no te puedes perder esta película.
- ¿Burbuja Inmobiliaria en Perú?.

7 cosas que faltan en las provincias.

El boom inmobiliario. Ya no es exclusivo de Lima.



El reto
Las principales ciudades de provincias tendrán que ofrecer todo lo que se ve en Lima:

- Centros comerciales,
- Complejos de cines,
- Supermercados,
- Restaurantes premium,
- Hoteles 5 estrellas,
- Infraestructura moderna,
- Seguridad.

La diferencia de desarrollo aún es grande entre Lima y provincias.




Esto va a cambiar.
Con orden y planificación. En este último punto estaremos de acuerdo todos, espero.

La Reputación de un Agente Inmobiliario

La compra de un departamento es fácil. Hacer una compra de quitarse el sombrero es una película muy distinta.

“Le estábamos esperando, Sr. Bond”.


—Recientemente fui a ver “Skyfall” la nueva película de James Bond, lo que me llevo a hacer una parada técnica:

Las personas hablan sobre tu marca aunque no estés presente en la red: Los buenos y los malos siempre saben quién es Bond cuando entra en escena.

La importancia de la Reputación de Marca

El abajo firmante cree que el servicio es algo más que un simple acto que acompaña al producto —el departamento o terreno— que estas comprando. Los pequeños —y grandes— detalles cuentan: Las Reglas para salir a buscar un departamento. El proceso para comprar un departamento.

‘Eventually everthing connects’
(Al final, todo está conectado)

¿Que por qué?

Porque el Perú esta de moda. Lima saca pecho y presume de ser una de las ciudades más importantes del mundo a nivel gastronómico –Ni tan gris ni tan fiera como la pintan–. La alta demanda por parte de los viajeros de lujo. Y porque —tal como sucede en las grandes capitales donde se generan los negocios— llegan las estrellas.

El broker inmobiliario, Agente Inmobiliario o Realtor es el mejor amigo del hombre que quiere comprar o vender un inmueble. —Los perros están muy bien pero aún no he conocido a ninguno que me muestre un Departamento. Si ustedes conocen alguno estoy dispuesto a dar mi reino por él—


El broker urbano
Twitter: @urbanbrokerperu


PD: La fuente de la FOTO

Un Cisne Negro en la venta de un terreno

La de Broker Inmobiliario no es una profesión fácil.
Suele ser frecuente encontrarse con determinados problemitas cuya resolución requiere de un talento especial. De ahí que se precise de una gran vocación para ejercerla sobre todo cuando se presenta un Cisne Negro.


Supongo que otros como yo en algún momento de la vida -las yemas de sus dedos- sintieron ese irrefrenable impulso de ametrallar las teclas.

Exacto, hoy vengo con ganas de...

Un cisne negro es un suceso improbable, repentino, inesperado, cuyas consecuencias son cruciales y todas las explicaciones que se puedan ofrecer a posteriori son el resultado de la naturaleza humana que nos hace inventar explicaciones de su presencia después de los hechos.

—Déjame que les cuente, aunque termine aplastado en el suelo.

Hablo de los busca pleitos
Vaya por delante que toda generalización conlleva simplificación y riesgo de que paguen justos por pecadores: Hablo de los busca pleitos, del que estudió Derecho para salvar el mundo.

Siempre, insisto, tiene la jodida última palabra y la razón, la verdad absoluta, la madre del cordero. Hablo es esos que van más allá de la opinión. Porque no opina, sentencia. Dictamina la resolución de toda discusión o debate de bar que se discute, por más insustancial que parezca.

Este es el punto de conflicto.
No puedo con los abogados que lo saben todo. Dudo de quien solo entiende el pataleo y busca constantemente sinónimos de esa palabra que aún no entiende: excusas —es que no soporto las excusas—. No entiendo a quien se cobija en el “es que mi cliente quiere eso" o el mucho más detestable “es que no tengo por que darte explicaciones”.

No quiero ver más abogados Abogado,del Diablo** que no arriesguen ni sepan que esto -que todo- es una negociación y que están para asesorar y buscar soluciones en lugar de entorpecer. Y por supuesto no puedo con quien decide no negociar. Hay que negociar.

**El término abogado del diablo se aplica por extensión a personas que defienden una posición en la que no necesariamente creen.

—Ah, el abogado, el -propietario- cliente y nosotros jugamos en el mismo equipo (y esto es verídico) , y como podrán ustedes imaginar, la operación de cayó.

El Broker Urbano.

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O por mi perfil del Facebook


La foto, una colaboración de IMDb

Comprar departamento, burbuja en Lima y miedos

La necesidad de comprar departamentos y el precio de venta de estos se enfrentan, desde hace tiempo, a una brutal redefinición.

Hay ‘boom’ para rato
La demanda efectiva es 25 veces mayor a la oferta inmobiliaria. Esto se explica, en parte, porque la mayoría de desarrolladores no son competitivos y no realizan proyectos en simultáneo. Además, el déficit habitacional del Perú es de dos millones de viviendas. No es lo mismo que ocurrió en EEUU y España. —No, la burbuja es algo que va mucho más allá.

El precio de venta seguirá subiendo
El precio x m2 de construcción y el precio x m2 de terreno esta subiendo.
De allí a decir que estamos en una burbuja inmobiliaria, hay un gran paso.

La explicación del por qué se ve en el min 0:52s al 2:00
(Clic en la imagen para ver el video)



Frente a este escenario, los especialistas del sector coinciden en que el alza de precios se apoya en factores de demanda y oferta, y no en especulaciones. —¿Cuanto más espacio crees que queda aquí?


Las cifras son importantes.
A octubre del 2012 se han vendido 17,381 viviendas. —noticia aquí

Lo que sigue representa los primeros mecanismos de control.
El ex ministro de Trabajo señaló que de haber una burbuja a futuro serían dos las instituciones responsables: los bancos (por no poner límites en la entrega de créditos) y la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP, que es el ente controlador de los bancos.

Si vemos el vaso medio lleno —como hay que ver las cosas— es una medida positiva en contra de la mal llamada "burbuja inmobiliaria" | El BCRP eleva el encaje a los bancos. Por lo tanto los bancos tienen menos dinero para prestar. El efecto: créditos hipotecarios más altos.

Sigo pensando que hay que hablar mucho más de este tema. Que existen dos posiciones marcadas. Por el momento, nuestro reto es seguir asesorando de la mejor manera a nuestros clientes de acuerdo a sus necesidades presentes y futuras —y no vender por vender ni asustar por asustar—. Espero no ser los únicos que se tomen este tema como un reto importante. Para nuestro país, tener un mercado inmobiliario sano en este sentido representa un factor de competitividad fundamental de cara al futuro.

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ACTUALIZACION 1:

Dos noticias que fueron publicadas ayer 12 de Noviembre 2012 respecto a la consecuencia de los mecanismos de control descritos arriba:

Para obtener un crédito hipotecario tendrá que tener el 20% de cuota inicial

Acceder a un crédito hipotecario ya no estará al alcance de todos los peruanos. Ello es debido a que los bancos preparan un incremento de la cuota inicial mínima de 10% a 20%. Esta medida es a causa del alza de 0,75% en la tasa de encaje fijada por el Banco Central de Reserva (BCR) que busca moderar la expansión del crédito. (La República Pág. 13)

Encaje no encarecerá créditos del segmento premium

La medida impuesta por el Banco Central de Reserva, de exigir mayores reservas (encajes) a los bancos, implican incrementos en el costo de fondeo para esas entidades financieras, reconoció Citibank. (Gestión Pág. 21)