La compra de una vivienda es una decisión muy importante.
Desde el punto de vista económico, es probable que se trate de una de las
inversiones más importantes de la vida de una persona
Y desde el punto de vista personal, pues puede ser clave para las
relaciones familiares y hasta incluso sociales, además de mejorar la calidad de
vida.
Estos son los pasos a seguir:
1. ¿Qué hacer antes de comprar
una vivienda?
2. Mirando la oferta de
viviendas.
3. Las comprobaciones previas.
4. Formalizar la compra de la
vivienda.
a.
La reserva o separación del inmueble.
b.
El financiamiento (si lo necesitas).
c.
El contrato de compra-venta.
d.
La escritura pública
5. Gastos de formalización de
la operación.
Lo detallamos
1.- Qué hacer antes de comprar una vivienda
Para empezar debemos tener en cuenta dos cuestiones económicas
fundamentales:
- Los
ahorros que disponemos para la cuota inicial.
- La
cantidad que podemos pagar cada mes.
Comprar una vivienda en construcción o sobre plano también puede
ser un ahorro y, al mismo tiempo, te permite hacer cambios sobre el proyecto
inicial, normalmente sin aumentar su precio. Los constructores pueden manejar
un “precio de pre-venta”.
Debemos también tener en cuenta las necesidades “reales” de:
espacio, tanto presentes como futuras, así como otros criterios en relación al
entorno de la futura casa (colegios, transporte, zonas comerciales, proximidad
al lugar de trabajo, amigos, etc.). Digo “reales” porque –seamos sinceros- a
todos nos gustaría vivir frente a la playa y en el edificio más caro de Lima.
2.- La oferta de viviendas
Ahora que ya sabemos lo que queremos –o mejor dicho- lo que
podemos comprar, tenemos que empezar a ver dónde encontrarlo.
·
Nos podemos pasear por la zona elegida para apuntar los
números de teléfono de contacto de las empresas que figuran en los
carteles. Este paseo nos permitirá, además, comprobar la infraestructura de la
zona y su vida cotidiana (los colegios, las zonas verdes de los alrededores, el
trafico, acceso a vías rápidas, etc.). Además es útil porque no todos los
constructores tienen publicidad en algún medio impreso o Internet o redes
sociales (Facebook, Tumblr, Instagram).
·
Otras vías para detectar oferta de viviendas son los diarios en
general (recomendamos Clasificados de El Comercio que los
fines de semana tiene secciones especializadas con varias paginas de ofertas y
ahora un portal: Urbania), y sobre todo, las revistas
especializadas (entre ellas esta Inmobilia), porque actualizan
periódicamente una larga lista de anuncios con ofertas en muchas zonas.
·
Puedes consultar a agentes inmobiliarios. Hay
especialistas por tipo de inmueble y zonas. Los hay: independientes (o también
llamado “corredor”), empresa inmobiliaria (o broker), franquicia inmobiliaria,
el mismo constructor a través de su caseta de ventas.
·
Están los MLS (Listado Múltiple de Inmuebles), en Perú hay uno que
se llama House On Line -Creemos que deben haber más, especializados por zonas o
distritos y hasta por departamentos.
·
Las redes sociales, por ejemplo nuestra pagina en Facebook, Youtube.
·
Puedes recurrir a la Cámara de Agentes Inmobiliarios Registrados
del Perú (CAIRP) o la Asociación Peruana de
Agentes Inmobiliarios (ASPAI).
·
La recomendación de un amigo.
3.- Comprobaciones previas
Es fundamental obtener el máximo número de datos sobre su futuro
domicilio para ver si lo que le ofrece el vendedor coincide con la realidad.
Puedes recurrir a los planos en 3D, maquetas, vídeos en 3D, la visita al
“departamento piloto”.
4.- Formalizar la compra de la vivienda
La parte más tediosa, el momento en donde es importante estar bien
asesorado.
4. a.- La reserva o separación
Se debe separara el inmueble para que no nos
modifiquen las condiciones ni perder la oportunidad de compra.
Para realizar la reserva de una vivienda el
comprador entrega al vendedor un dinero en concepto de arras, separación o
adelanto, como garantía que comprará la vivienda en un plazo determinado.
—Si un vendedor te dice que realmente separes
el inmueble, hoy en día en Perú, hay un 70% de verdad y un 30% de técnica de
venta.
Una cosa es una Separación (Acuerdo
jurídico por el que se reserva el derecho sobre la vivienda mediante la entrega
de una cantidad y se devuelve sin ninguna penalidad), y otra
Un Arras (Al tratarse de arras
de retractación existe la posibilidad que la parte que las entregó se retracte
de la decisión de adquirir el inmueble por lo que se le penaliza perdiendo las
arras a favor de la persona que está vendiendo. Si por el contrario, es la
parte que recibe las arras quien ya no desea transferir el inmueble tendrá como
penalidad la devolución del doble de las arras entregadas como señal).
Nota: Una práctica general se consideran como un
adelanto o pago a cuenta del precio total.
4. b.- El financiamiento:
Si tienes el monto completo, busca un buen
descuento, si no, busca al banco. Sobre esto lo comentamos en una entrada
anterior (texto completo, aquí)
Nos sucede con regularidad preguntarle al banco
si nos puede dar un préstamo… como el banco sabe que no tenemos nada concreto
nos da una tasa promedio, pero cuando le presentas el contrato de separación,
con un monto fijo de venta, la cosa cambia… ahora los bancos pueden
presentarnos ofertas muy atractivas.
Recomendación:
Suelta esa carta a varios bancos y escucha las mejores propuestas.
4. c.- El contrato privado
Ya sea porque el banco te aprobó el crédito o
tienes el dinero listo para la transferencia al Constructor, viene la
aceptación de condiciones de compra-venta que se realiza a través de los
contratos que redacta previamente una de las partes (por lo general el
Constructor. Si tienes un amigo abogado envíaselo, siempre es bueno una segunda
opinión), de preferencia con conocimiento en transacciones inmobiliarias porque
sino puede generarte muchas dudas.
En nuestro caso, presentamos a nuestros clientes
un modelo de contrato estandarizado, homogéneo y redactado por nuestra área
legal.
Analiza bien todas las cláusulas del contrato,
sin olvidar las que indican quién deberá hacerse cargo de los gastos y de los
impuestos derivados de la compra, y leer bien los derechos y obligaciones de
las dos partes.
Nota: Con
algunos constructores, y teniendo el efectivo de la Inicial + Carta de
Aprobación del Banco, ya puedes firmar la Minuta de Compra-Venta de Bien Futuro
(si es un proyecto inmobiliario).
4. d.- La Escritura Pública
Es el momento culminante de la compra de una vivienda,
después de firmar la escritura ante un Notario que dará fe pública de la
operación, usted ya es propietario y así consta legalmente para cualquier
persona, al quedar inscrita la compra en el Registro de la Propiedad.
5.- Hay otros gastos de formalización de la operación.
·
Entre Gastos de Banco, Gastos Notariales y Gastos Registrales
debes contemplar un 2% del valor del inmueble.
·
Alcabala si es segunda venta (la
paga el comprador)
·
Impuesto a la Renta (la paga el vendedor, si el inmueble lo compro
después del 2004). SUNAT lo explica mejor aquí.
Compartimos dos artículos más que te ayudaran en este proceso de
compra:
3. Si eres del tipo de cliente
que No Tiene Tiempo. —Es normal, tenemos muchos planes, cosas
diferentes que hacer, y queremos sacar el máximo partido de nuestro tiempo. Y buscas soluciones debes leer este último articulo.
Urban Broker
Nuevamente dejamos abierto el blog para que nos comenten y/o
complementen lo que les hemos contado. Puedes preguntarme a mi correo go@urban-broker.pe o
al Twitter: @urbanbrokerperu
ACTUALIZACIÓN 14 de Agosto 2013
Este Post lo escribimos en marzo de 2010.
Después de poco más de 3 años hemos actualizado algunos de los links. Muchas
gracias por leernos.
